Baugruppe – stavba bytového domu bez developera

Stavba bytového domu bez developera je v některých evropských zemích oblíbeným způsobem, jak dosáhnout bydlení přizpůsobeného individuálním nárokům uživatelů a jejich představám o funkci domu. Jaké má výhody a jaká rizika? Baugruppe je termín používaný v souvislosti s alternativním způsobem výstavby bytového projektu bez developera. Označuje skupinu lidí, kteří spojují své finance a síly, aby si postavili cenově výhodný bytový dům podle svých představ. Aby se domluvili a předešli patovým situacím, musí si nastavit jasná pravidla celého procesu.

Vedení agendy svěří projektovému manažerovi. Najdou si pozemek a společně financují jeho koupi i stavbu domu. Architekt přetaví jejich individuální přání v návrh domu a po dokončení stavby je každý vlastníkem svého bytu. Tento koncept stavění je v současnosti nejvíce populární v Německu – především v Berlíně (více než 3 000 bytů a více než 200 domů realizováno v posledních deseti letech) a podobně rozšířený je tento model ve Freiburgu (1 900 bytů) nebo v Hamburku (přes 1 600 bytů).

Developer hledá průměr

Běžný byt na trhu je postaven developerem a jeho řešení odráží průměrnou poptávku na trhu. Cena takového bytu zahrnuje, kromě všech nákladů na stavbu, i marži developera. V baugruppe je developerem každý budoucí uživatel, může realizovat zajímavá individuální řešení, která realitní trh nenabízí. Zároveň si určujete vlastní standard vybavení domu i materiálové řešení. Cena bytu v baugruppe bývá až o 25 % nižší než srovnatelná novostavba od developera.

Zdárná realizace projektu baugruppe nestojí jenom na důvěře. Transparentní sdílení aktuálních informací, stanovení jasných pravidel a moderování diskuse pomůže překlenout předsudky a vytvoří společný jazyk pro výslednou domluvu. Celý projekt se naplno rozběhne při koupi stavebního pozemku. Parcela může být také na začátku již ve vlastnictví jednoho z členů, který sám nemá dostatek prostředků celý projekt realizovat. Jako baugruppe lze rekonstruovat i starší budovu anebo adaptovat nevyužitý objekt na společné bydlení.

Projekty baugruppe dokážou často využít i složité pozemky, které jsou pro developery nezajímavé. Město či městské části mohou podporou projektů baugruppe stimulovat rozvoj bydlení ve vytipovaných lokalitách. Nástrojem podpory může být nejen poradenství a propagace tohoto typu stavění, ale i nabídka opce (rezervace na koupi pozemku), která vytvoří dostatečný časový prostor na zformování skupiny a na zajištění financování projektu.

Význam pro město

Založit baugruppe může kdokoliv z jejích budoucích členů. Často jsou to i samotní architekti a projektoví manažeři. Podpůrnou roli může sehrát i město, když pro vznik baugruppe poskytne výhodné podmínky. Baugruppe se v mnohých německých městech stala za posledních 10 let úspěšnou strategií podpory bytové politiky. Města jako Hamburg, Stuttgart či Mnichov aktivně podporují vytváření dostupného bydlení pro rodiny v širším centru města nastavením politiky prodeje pozemků, poradenskou činností a propagací postavených projektů. V České republice není model baugruppe obecně znám a města ho zatím aktivně nepodporují.

Podpora baugruppe v centrálních lokalitách nabízí alternativu například pro mladé rodiny, a tím může vyvažovat odliv obyvatel na okraj města. Využití stavebních pozemků, které leží ladem, podpoří realizaci současného cíle územního plánování — tvorbu kompaktního a efektivního města. Členové baugruppe jsou často angažovaní lidé se zájmem o své okolí, což pak zpětně vytváří vysokou kvalitu sousedství a stabilní sociální prostředí. Většina pozemků pro baugruppe se v zahraničí prodává výběrovým řízením za tržní cenu. Města většinou poskytují důležitou opci po dobu šesti až patnácti měsíců, aby baugruppe měla dostatek času zformovat se a zajistit financování. Města také prodávají pozemky za zvýhodněné ceny ve speciálním řízení. Na základě jasných podmínek pak vzniká sociální bydlení a projekty baugruppe.

Jak vzniká baugruppe?

Sestavení iniciační skupiny probíhá většinou neformálně a beze smluv. Hledání pozemku může trvat i delší dobu a v této fázi nejsou potřeba žádné zásadní finanční investice. Společnou smlouvu mezi členy baugruppe je třeba uzavřít před první finanční transakcí. Také je vhodné naformulovat všechna pravidla a podmínky pro přijímání nových členů, aby mohli o vstupu do skupiny začít uvažovat další zájemci. V některých německých městech vznikly specializované agentury a fóra, kde se zveřejňují nabídky rozbíhajících se projektů.

Právní formou skupiny, jež vznikla se záměrem společně postavit dům, je většinou obdoba společnosti (viz Občanský zákoník; dříve také sdružení fyzických osob bez právní subjektivity). Společnost je sdružení, jehož členové se spojí za účelem dosažení společného cíle – tedy např. stavby domu. Nejde o právnickou osobu, a proto se ani nezapisuje do Obchodního rejstříku, což celou proceduru podstatně zjednodušuje. Riziko projektu sdílejí všichni členové podle svého vkladu a dalších podmínek definovaných ve smlouvě. Po dokončení domu by se měla společnost transformovat na společenství vlastníků jednotek.

Plánování projektu

Hlavním organizátorem jednotlivých kroků a diskusí mezi členy baugruppe je projektový manažer. Ten zajišťuje komunikaci s úřady, bankami, stavebními firmami atd. Může vést účetnictví, finanční přehled nákladů a disponovat plnou mocí pro podepisování smluv. Převedení individuálních přání do návrhu domu a jeho technického řešení je především v rukou architekta. Skloubit technické požadavky, stavební regulaci a jednotlivá přání členů je náročné, a proto je potřeba, aby měl architekt k vytvoření komplexního návrhu dostatek důvěry a volnosti. Hlavní prostor pro individuální řešení skýtají bytové jednotky. Struktura bytů a společných prostor může být ale vytvořena již před vstupem většiny členů do baugruppe. Přizpůsobení bytů individuálním požadavkům se pak děje jenom v rámci bytových jednotek (výběr použitých materiálů, zařízení kuchyně, koupelny apod.).

Je však možné členy skupiny zapojit do spolurozhodování o principech návrhu. V našem prostředí je to poměrně experimentální postup. Diskuze však může oscilovat mezi geniálním řešením a vágním kompromisem. Pro financování projektu je nejschůdnějším řešením kombinace vlastního kapitálu a hypotéky.
V Německu, Rakousku nebo Švýcarsku existuje několik bank, které již vyvinuly speciální skupinové půjčky pro baugruppe. I v České republice existují podobné produkty, které je možné použít pro skupinové půjčky. Po dokončení architektonické studie rozpracuje architekt s technickými projektanty koncept domu do podrobnější dokumentace pro územní řízení a stavební povolení. V další fázi se do projektu zapojí budoucí technický dozor, který vybere ve výběrovém řízení dodavatele.

Bytový dům na Flottwellstrasse 2, Architekti Heide & Von Beckerath Architekten
foto: Andrew Alberts

Společné bydlení

Dokončením stavby to však nekončí. O dům je třeba také průběžně pečovat, patří všem členům baugruppe, a proto by si měli povinnosti dělit stejným dílem. Dobré sousedské vztahy také nejsou samozřejmostí, nevzniknou jen proto, že spolu lidé bydlí v jednom domě. Někteří možná očekávali od projektu něco jiného, a proto je třeba být i nadále otevřený a společně stále hledat hranice mezi soukromým a společným, mezi zodpovědností za sebe a za celek. Dům se tedy bude vyvíjet dál a dál podle energie svých obyvatel.

Text: Marek Kopeć, Helena Doudová, Ondřej Dušek
Výňatek z Baugruppe manuálu
Ilustrace: Nikola Giacintová

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.