Aktivita a inovace: České Budějovice ukázaly, jak na dostupné bydlení

Nízkoenergetický bytový projekt Rezidence Oskarka v Českých Budějovicích ukázal, že i v době zvýšených cen materiálu i stavebních prací lze realizovat nadstandardní obytný dům s prodejní cenou 80 000 Kč/m2 včetně DPH. Vše při dodržení veškerých náležitostí, s nespornou architektonickou kvalitou a naplněním environmentálních principů.

Příklad z Českých Budějovic, které nejsou novou bytovou výstavbou nijak exponované, totiž dokládá, že cena nemusí nutně souviset s množstvím stavěných bytových jednotek. Jednou z možností snížení prodejních cen je zvýšení efektivity ve stavebnictví. Také z toho důvodu se v otázce dostupného bydlení více angažuje i Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT). Naprostým základem je však podle ní aktivnější přístup státu, měst a obcí.

Oč méně aktivní budou stát a samosprávy na úrovni nastavení systému podpory a výstavby dostupného bydlení, o to vyšší prostředky budou muset podle ČKAIT vynakládat v rámci různých podpor a dotací. Vstupy jsou přitom jasné a jednotkové ceny obestavěných prostor v bytových domech rovněž.

Stát se musí více angažovat

Podle cenových ukazatelů společnosti RTS a.s. na rok 2023 přepočtené průměrné stavební náklady na realizaci bytových domů standardního vybavení a konstrukční charakteristiky činí zhruba 35 000 až 40 000 Kč za m2 čisté užitkové plochy. Tyto cenové ukazatele nezahrnují cenu pozemku, přípravu projektu, zpracování projektové dokumentace, ani náklady na další nutné objekty jako je oplocení, komunikace, přípojky, DPH i další finanční náklady a zisk developera.

Ze srovnání s aktuálními prodejními cenami bytů je však zřejmé, že veřejný sektor by se měl více angažovat jako stavebník a zejména na vhodných veřejných pozemcích v intravilánu obcí budovat vlastní bytový fond s regulovaným nájemným a nízkou potřebou energie.

„Výši komerčních nájmů mohou samosprávy korigovat velmi účinně – aktivnějším rozšiřováním vlastního bytového fondu s regulovaným nájemným. Podmínkou je, aby nájemné pokrylo veškeré náklady investice a nebylo dotováno z městské kasy. V opačném případě by to vedlo k pokřivení trhu a zastavení soukromých investic v oblasti dostupného bydlení. Je zde velký manévrovací prostor pro stát, města i obce a nové příležitosti pro developery i stavitele, přestože nastavení přijatelných pravidel mezi soukromým a privátním sektorem tak, aby nebyla znevýhodněna ani jedna strana, bude složité,“ domnívá se Ing. Robert Špalek, předseda Inženýrské komory.

 Inspirace Vídní

Liberalizovaný bytový trh paradoxně nevede k dostupnějšímu bydlení – ať jde o byty do vlastnictví, nebo nájemní bytové jednotky. Vedle studií a analýz to dokládá příklad Vídně, ke které díky propracovanému systému podpory výstavby vzhlíží řada českých politiků, projektantů i samotných nájemníků. Rakouská metropole soustavně pracuje na rozšiřování svého bytového fondu.

Díky tomu výhody regulovaného nájemného v městských bytech využívá půl milionu obyvatel Vídně! Nájemné přitom dosahuje v přepočtu zhruba 200 Kč/m2 a to při průměrných vídeňských platech v přepočtu 90 000 Kč/měsíc. Vzhledem k množství bytových jednotek je tato cenová hladina určujícím faktorem i pro nájemné v komerčním sektoru.

Finanční zdroje pro rozvoj dostupného bydlení v sousedním Rakousku pocházejí od státu i z městských rozpočtů. Na obnově i výstavbě městského dostupného bydlení se podílejí městské společnosti, družstva a také soukromí stavitelé. Poslední skupina ovšem musí v případě městských pozemků vyhovět řadě regulatorních podmínek, včetně výše nájemného nebo budoucích provozních nákladů.

ČKAIT oceňuje kroky vlády ČR a ministerstva pro místní rozvoj ČR, které by prostřednictvím Státního fondu podpory investic (SFPI) měly v dalších letech na podporu dostupného bydlení přinést až 20 miliard korun. Půjde o návratné finanční zdroje, které bude možné po nějaké době vložit zpět do systému.

Samosprávy začínají stavět

Aby se projekt Ministerstva pro místní rozvoj nazvaný Bydlení pro život rozeběhl, je nezbytné schválit funkční zákon o podpoře v bydlení. Inženýrská komora sdružuje 32 000 autorizovaných osob, mezi nimiž je řada špičkových odborníků, kteří mohou pomoci samosprávám i státnímu sektoru mimo jiné při definování požadavků a kritérií udržitelné, energeticky nenáročné a cenově dostupné výstavby.

„V Praze vznikla městská developerská společnost, která má za úkol připravovat bytové projekty. Pozitivním příkladem by měla být připravovaná rezidenční čtvrť Nové Dvory na chystané trase D. Po změně územního plánu by zde mělo být možné postavit až 2 000 bytů, které by měly být dostupné i pro matky samoživitelky,“ říká Ing. Pavel Štěpán, předseda profesního aktivu ČKAIT pro pozemní stavby. A dodává, že pro jednoduché dostupné bydlení by měly být navrhovány jednoduché domy s opakovaným konstrukčním a dispozičním řešením.

Náklady na realizaci bytových domů je podle ČKAIT možné snižovat, což se v případě výstavby v režii obcí a měst musí odrazit na výši nájemného. Řešením je zvyšování produktivity práce a efektivity ve stavebnictví. Komora podporuje řadu opatření, mezi něž patří robotizace, zapojení umělé inteligence, automatizace budov, digitalizace a celá škála inovací, jako jsou vývoj nových stavebních materiálů a technologií, rozšiřování obnovitelných materiálů nebo stavební prefabrikace, například modulární systémy.

Nezbavujte se pozemků, vyzývají odborníci

Směr ukázala zmíněná Rezidence Oskarka v Českých Budějovicích (projekt: Brůha a Krampera, architekti, spol. s r.o., zhotovitel: Hinton, a. s., Praha) „I přes velký podíl zelených fasád a střech, inteligentní řízení domu, dostatek parkování nebo invenční urbanistické a architektonické řešení se podařilo udržet stavební náklady kolem 40 000 Kč za čtverečný metr bez DPH čisté užitkové plochy! Do prodejních cen se musely promítnout cena pozemku, cena projektové dokumentace a řada dalších vstupů včetně přiměřeného zisku developera, přesto jde o (soukromý!) doklad toho, že chytré a nízkoemisní rezidenční budovy nemusejí být finančně nedostupné,“ uvádí projektový manažer Jan Václavík.

Inženýrská komora si uvědomuje, že na dostupnost bydlení neexistuje jednoduchý recept. Je pozitivní, že stát i obce pomalu začínají chápat, že se nemohou zbavovat bytového fondu, a už vůbec ne pozemků. S každým prodaným metrem totiž ztrácejí kontrolu nad tímto zásadním segmentem bytového trhu. Současnost ukazuje, že neexistuje vazba mezi množstvím postavených bytů a jejich prodejní cenou. Zejména byty v Praze a jejím okolí slouží jako bezpečný způsob k uložení a zhodnocení finančních prostředků, a to i v případě, že zůstanou neobydlené.

„Zásadní proto je, aby se jako investoři začaly chovat samy obce s podporou státu a převzaly kontrolu nad nabídkou i poptávkou. Nejen prostřednictvím nové výstavby, ale i obnovou a rekonstrukcemi staršího fondu,“ dodává Ing. Robert Špalek s opětovným poukazem na Vídeň, která podobně podporuje i výstavbu družstevního nebo spolkového bydlení.