Daň z nabytí nemovitosti skončila. Rozhýbe její zrušení realitní trh?

Lidé v Česku už nemusí státu odvádět 4% daň z hodnoty nově nabyté nemovitosti. Jedním z hlavních argumentů pro její zrušení byla snaha zlepšit dostupnost vlastnického bydlení a rozhýbat realitní trh zasažený opatřeními souvisejícími s koronavirovou pandemií.

U nejčastěji prodávaných bytů tak kupující může ušetřit vyšší desítky tisíc až statisíce korun. Otázkou však zůstává, jak na zrušení daně zareagují prodávající a zda tuto změnu nějak promítnou do cen realit. Návrh novely příslušného zákona prošel schvalovacím procesem a zákon byl dne 31. 12. 2020 vyhlášen ve Sbírce zákonů, s platností od 1. ledna 2021, ale má i zpětnou účinnost. Daň tak nemusí platit lidé, kteří si nemovitost pořídili už 1. prosince 2019 či později.

Rozhodujícím datem je dokončení vkladu do katastru nemovitostí. Někteří kupující však už daň finančnímu úřadu odvedli, protože její splatnost činí tři měsíce od nabytí nemovitosti. Takovým lidem formálně vznikne přeplatek, o jehož vrácení budou moci požádat, pokud státu nedluží peníze na jiných daních či odvodech.

Ti ostatní už daňové přiznání nemusí podávat. Případné sankce budou finanční úřady promíjet. Původní vládní návrh počítal s tím, že spolu se zrušením daně z nabytí nemovitosti dojde i k odstranění možnosti odečítat si od základu daně z příjmů úroky zaplacené z úvěrů na bydlení u všech smluv uzavřených po 31. prosinci 2021.

Poslanecká sněmovna ale i přes nesouhlasné stanovisko ministryně financí daňové odpočty zachovala. Snížila však strop pro jejich maximální výši. Zatímco dosud bylo možné si od základu daně odečíst až 300 tisíc korun ročně, nově bude limit poloviční – tedy 150 tisíc korun.

Prodloužení časového testu

Další změnou, kterou novela přináší, je prodloužení takzvaného časového testu pro osvobození příjmů z prodeje nemovitosti od daně z příjmů. Zatímco dosud bylo pro osvobození od této daně potřeba vlastnit nemovitost alespoň 5 let, nově se časový test prodlužuje na 10 let. Úprava se týká jiných nemovitostí než těch, kde má majitel trvalé bydliště, často jde tedy o takzvané investiční byty.

Pro nemovitost, kde má majitel trvalé bydliště, zůstává časový test kratší. Letos na jaře, kdy se návrh Ministerstva financí ČR na zrušení daně z nemovitosti dostal na veřejnost, ale ještě nebylo jasné, jak legislativní proces dopadne, došlo k dočasnému zmrazení trhu se staršími byty. Lidé čekali na to, jaká přesně daňová pravidla budou pro nákup nemovitosti platit a byty nekupovali.

Po schválení návrhu vládou a následně i Poslaneckou sněmovnou se prodeje a nákupy nemovitostí opět rozhýbaly, jejich dynamika je ale stále ovlivněná nejistotou danou dopady koronavirové pandemie a s ní souvisejících opatření.

Velkých firem se zrušení daně z nabytí nemovitosti v praxi naopak příliš nedotýká, už nyní daň z nabytí nemovitosti zpravidla obcházejí tím, že místo převodu samotné nemovitosti dochází k prodeji podílu v obchodní společnosti, jenž danou nemovitost zahrnuje. Změna se nedotkne ani novostaveb, jež jsou od daně z nabytí nemovitosti osvobozené.

Výpadek 13 miliard ročně pro státní rozpočet

Pro státní rozpočet bude zrušení daně z nabytí nemovitosti znamenat výpadek příjmů ve výši zhruba 13 miliard korun ročně. Původně mělo tento výpadek částečně kompenzovat zrušení daňových odpočtů z úroků u úvěrů na bydlení, nakonec ale byly zachovány.

Daň týkající se nemovitého majetku při změně majitele byla zavedena po vzniku samostatné České republiky v roce 1993. Původně se jednalo o daň z převodu nemovitosti, jejímž plátcem byl prodávající s tím, že kupující za úhradu této daně ručil.

Zákonodárci předpokládali, že prodávající bude schopen daň uhradit, protože bude disponovat prostředky, jež za nemovitost obdržel. V praxi ale toto opatření nebylo příliš účinné, protože docházelo k případům, kdy prodávající daň neodvedl a kupující ji musel uhradit de facto podruhé (poprvé již byla zpravidla zahrnuta v kupní ceně).

Od 1. listopadu 2016 došlo ke změně, která tuto nesrovnalost odstranila, když se plátcem daně z nabytí nemovitosti stal vždy kupující. Zároveň došlo i ke zrušení institutu ručitele. O zrušení daně z nabytí nemovitosti se v minulosti diskutovalo již několikrát, návrhy na její odstranění však ani jednou neuspěly.

Na to, jaký dopad bude mít nakonec zrušení daně z nabytí nemovitosti na realitní trh a na ceny bytů a domů, jsme se zeptali v anketě několika expertů.

Splní podle vás zrušení daně z nabytí nemovitosti původní záměr rozhýbat realitní trh a udělat vlastnické bydlení dostupnějším?

L. Rousek: Tato daňová změna zčásti zamýšlený dopad již měla. Po počátečním ochlazení v začátku plošných opatření na ochranu proti pandemii Covid-19 se aktivita na realitním trhu ke konci května a během června opět rozhýbala. Zrušení daně se tak ve spojení s poklesem úrokových sazeb a zrušením opatření ČNB omezujících dostupnost hypoték stalo silnou pobídkou pro kupující, z nichž mnozí nákupy chystané na začátku roku odložili o několik měsíců. Nicméně stále platí, že nabídka v některých regionech a odvětvích trhu nepokrývá poptávku.

T. Szilagyi: Zrušení daně z nabytí nemovitosti rozhodně vítám. Dle mého názoru se jedná o nesmyslnou daň, která zbytečně omezuje dostupnost bydlení a zvyšuje již tak rozsáhlou byrokracii spojenou s koupí nemovitosti. Rozhodnutí vlády představuje důležitý zásah do realitního trhu, který by měl vést ke zvýšení dostupnosti vlastního bydlení. Na druhou stranu mnohem důležitější dopad na realitní trh bude mít celkový vývoj ekonomiky, a to kdy a v jaké míře se projeví dopady „koronakrize“.
Faktory jako míra nezaměstnanosti, inflace, státní deficit či celková nabídka bytů budou mít mnohem větší dopad na chování spotřebitelů než zrušení daně z nabytí nemovitosti.

P. Bak: Věřím, že zrušení daně byl správný krok a určitě to primárně pomohlo „second hand“ trhu rezidenčních a menších komerčních nemovitostí vlastněných fyzickými osobami. Daná úleva určitě pomůže alespoň částečně vyrovnat propad v poptávce a mnohým lidem otevře rychleji šanci k vlastnímu bydlení. Kombinace zmírnění podmínek pro poskytnutí hypoték a nutnost nižšího objemu vlastních zdrojů s sebou přinese mnoho nových „prvokupců“ a rychlejší likviditu prodejů z druhé ruky. Na druhou stranu, daň z nabytí se dosud netýkala novostaveb, čímž stát mínil podpořit výstavbu nového bydlení, takže v tomto případě se nic nemění. Zrušení daně tak neučiní tento typ bydlení dostupnějším. Co se týká daňových odpočtů u hypoték, myslím, že jsou pro většinu kupujících až na druhém místě. Drtivá většina řeší aktuální zdroje a možnost jejich využití. Jako účinné řešení pomoci mladým rodinám vidím například zavedení daně z prázdných bytů, která postihne ty, kdo byty skupují a následně je neobývají. V mnohých světových metropolích se toto jeví jako dobré řešení.

Jak se podle vás zrušení daně promítne do cen realit?

L. Rousek: Na cenu nemovitostí má stále rozhodující vliv nedostatečná nabídka. Daňová opatření a zrušení či omezení restrikcí pro čerpání hypoték stanovených ČNB mají dopad na poptávku. Průměrné ceny nemovitostí tak setrvávají na svých úrovních. Zde je nutné ale rozlišovat mezi cenami inzerovanými na realitních serverech a cenami, za které jsou obchody realizované. V případě cen, za které jsou jednotlivé byty či domy prodány, se proti době před-covidové příliš nezměnilo. Z pohledu inzerovaných cen to platit nemusí. Bude ovšem zajímavé sledovat vývoj cen komerčních nemovitostí v závěru roku, kdy má skončit splátkové moratorium. Podle informací z bank možnost splátkových prázdnin využily spíše firmy než jednotlivci pro nemovitosti určené k bydlení. Z pohledu investičních rezidenčních nemovitostí určených pro krátkodobé pronájmy (zejména v Praze, Brně či Karlových Varech) bude dobré sledovat dopady rostoucí nabídky na trhu. Pokud nabídka dál poroste a zároveň počet turistů navštěvujících ČR setrvá pod úrovněmi předchozích let, tlak na ceny směrem k jejich snížení nelze vyloučit.

T. Szilagyi: Je velice pravděpodobné, že v první fázi se dopady tohoto opatření projeví spíš pozitivně a kupující skutečně zaplatí za nemovitost méně. Tím, že je nemovitostní trh pod určitým tlakem, dá se očekávat, že ceny zůstanou na původní úrovni a úspora za daň se nebude promítat do vyšších cen, jako tomu bylo v roce 2016. Opět bude ale klíčové, jaké budou skutečné ekonomické dopady karantény na českou ekonomiku. Nicméně je potřeba také zmínit, že se nejedná jenom o to, jak se bude situace vyvíjet u nás doma. Bude stejně důležité i to, jaká bude situace ve světě, a zejména u našich nejdůležitějších ekonomických partnerů, jakým je třeba Německo. Žijeme v globálním světě a politický či ekonomický vývoj v zámoří může mít zásadní dopady i pro nás. Nakonec mohli jsme se o tom přesvědčit při poslední krizi v letech 2008/2009.

P. Bak: Vzhledem k stávající situaci na trhu nepředpokládáme, že by mělo dojít k prudkému zvýšení cen po zrušení daně z nabytí. V porovnání s přesunutím povinnosti platit daň z nabytí na kupujícího z roku 2016 ovlivňuje ceny aktuální zmírněná poptávka a méně příznivá ekonomická situace. Samotná lokalita nemovitosti by v růstu cen neměla hrát roli. Nelze úplně předpokládat, nakolik nás situace s Covid-19 zasáhne, a proto můžeme pouze doufat, že role dané úlevy alespoň vykompenzuje potenciální propady. Očekávám
zpomalení růstu cen a stagnaci trhu, musím ale zdůraznit, že konečné dopady aktuální pandemie nelze zcela
předpovědět. Snažím se situaci vnímat pozitivně a nepouštím se do přehnaných odhadů reálného dopadu.

Nehrozí, že stát bude chtít výpadek příjmů z daně z nabytí nemovitosti kompenzovat například zvýšením daně z držby nemovitostí či jiného majetku?

L. Rousek: Stát bude muset výpadek daňových příjmů kompenzovat. Myslím, že do parlamentních voleb v roce 2021 půjde vláda hlavně cestou zvyšování různých administrativních poplatků. O případném zvýšení daní z vlastnictví podle mého názoru rozhodne až nové složení sněmovny. Přesto si myslím, že určitě nedojde ke zvýšení daní z druhých nemovitostí ve vlastnictví jednotlivců či ve společném vlastnictví manželů, protože by se to dotklo chat a chalup. Zvýšení daně z vlastnictví věcí nemovitých by se tak nejspíše týkalo až třetích a dalších bytů či domů. Bude však zajímavé sledovat, jak se zákonodárci v takovém případě vypořádají s vlastnictvím garáží či malých skladů. Vedle rekreačních objektů jde o další skupinu nejrozšířenějších typů nemovitostí ve vlastnictví českých domácností.

T. Szilagyi: Původní návrh ministerstva financí, který počítal rovněž se zrušením daňových odpočtů z úroků, byl z mého pohledu trochu zvláštní. Zrušení odečtů by se dotklo jenom skupiny kupujících, kteří si nemovitost pořizují za účelem bydlení. Pro investory by situace zůstala neměnná, tedy vyjma výhody neplacení daně z nabytí. V kontextu současné situace, kdy je dostupnost bydlení zásadním společenským problémem, mi přijde toto řešení nelogické. Nakonec ale poslanci docela překvapili a návrh zákona prošel v pozměněné podobě, která ruší daň z nabytí nemovitosti, ale zároveň ponechává možnost odečtu úroků z hypotéky. Prozatím
tedy kompenzace státního rozpočtu za zrušení daně z nabytí neprošla, nicméně to neznamená, že tomu tak nebude v budoucnu a stát se nepokusí tuto ztrátu kompenzovat zavedením daně nové či zvýšením těch stávajících. To ale ukáže až čas.

P. Bak: Vzhledem k finančnímu dopadu pandemie na mnoho českých domácností a také vzhledem k blížícím se parlamentním volbám lze očekávat, že alespoň prozatím k podobným krokům nedojde. Na druhou stranu se jedná o poměrně silný zásah do příjmů státní kasy, která tak přijde ročně přibližně o 13 miliard korun, a proto bude vláda dřív nebo později hledat cesty, jak tento chybějící příjem kompenzovat. Jakým způsobem, si zatím netroufám odhadovat.

Článek byl publikován v časopisu ASB Almanach 2020.