Anketa: Co brzdí stavební řízení?

Situaci v českém stavebnictví popisují architekti, projektanti, developeři a nyní již i politici jako krizovou. Zdlouhavé stavební řízení vede k nejistotě zisku u komerčních staveb a demotivaci soukromých stavebníků postupovat zákonným procesem povolování. Kde ale leží příčiny tohoto stavu? Které momenty zákonného procesu jsou nejvíce problematické?

Otázka

Podle aktuálních statistik Světové banky trvá stavební řízení v ČR průměrně 246 dní. Které faktory podle Vás proces nejvíce zpomalují?

Linda Petrová
referentka stavebního úřadu

V průběhu stavebního řízení došlo v poslední době k pozitivním úpravám. Výhodné je, že je nyní již možné sloučit územní a stavební řízení, tak jako je už delší dobu společný územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru. V celém procesu ale hodně věcí i drhne.

Například koordinovaná stanoviska se vydávají jen na tzv. trojkových obcích a mají být vydána do třiceti dnů, v praxi je to ale až dnů devadesát. Dalším problémem je, že projektanti takřka nikdy nedodají projekt kompletně a zcela v pořádku.

Je běžné, že se kvůli přetíženosti stavebních úřadů ke konkrétnímu projektu dostane úředník dvacátý pátý den třicetidenní lhůty. Když zjistí, že něco chybí, telefonuje žadateli, ale samozřejmě chvíli trvá, než se potřebné doklady doplní.

Prostudování jednoho spisu k rodinnému domu trvá zhruba jeden den a další den většinou trvá napsat samotné povolení. Můj osobní názor je takový, že počet podkladů pro povolení stavby rodinného domu je tolik, že než všechny ty podklady stavebník sežene a dostane své vytoužené povolení, tak v průběhu uběhne rok.

Václav Girsa
vedoucí Ústavu památkové péče FA ČVUT

V první řadě je třeba říct, že zmíněná statistika Světové banky vůbec nic neříká o reálné délce stavebního řízení v ČR ani jiných zemích. Je to jen součet administrativních lhůt daných jednotlivými právními předpisy, teoretická hodnota, od které se praxe bude jistě velmi lišit.

V ČR zatím MMR délku stavebního řízení vůbec nesleduje. Z praxe je známo, že na menších stavebních úřadech můžete získat stavební povolení během několika měsíců, v Praze je to delší, ale rozhodně to není 5 či 10 let, jak se někdy mylně uvádí v médiích. Tedy pokud nechcete postavit dům na poli či v zeleni.

Nicméně pokud chceme stavební řízení zrychlit, tak by si jako první měli investoři a architekti zamést před svým vlastním prahem. Nepředkládat stavebním úřadům záměry, které jsou nepřijatelné a špatně projekčně připravené. To je ale docela častá praxe. Jistě lze doporučit i včasné a férové projednání stavebních záměrů se sousedy, aby se předešlo sporům a odvoláním v průběhu řízení.

Smysluplná by také byla rozumná digitalizace stavebního řízení, včetně online propojení stavebního úřadu s dotčenými orgány. V zahraničí takové modely úspěšně fungují. MMR by ale hlavně mělo začít plnit svoji metodickou roli směrem ke stavebním úřadům.

Tak, aby rozhodovaly jednotně, zákonně a přiměřeně rychle. Tím by ke zkrácení délky stavebního řízení jistě přispělo více než pochybným delegováním přípravy stavebního zákona na soukromý subjekt, což může skončit ještě hůře než všechny předchozí úpravy stavebního zákona – totálním kolapsem veřejné správy.

Přečtěte si také: Stavební povolení, co vás čeká a nemine

Marcela Havlová
referentka územního plánování

Od loňského roku je téměř ke všem stavbám stavebnímu úřadu nutno doložit i stanovisko úřadu územního plánování, ve kterém úřad zejména posuzuje soulad s územněplánovací dokumentací. V mnoha případech je vydání stanoviska spojeno s dlouhou lhůtou.

Z našeho pohledu je tento stav způsobený několika důvody: z počátku účinnosti novely stavebního zákona se projevily zejména důvody organizační, kdy úřady někdy nedokázaly zajistit dostatek pracovníků s potřebnou odborností. Počet referentů bylo nutné znásobit, proškolit, zajistit pro ně odpovídající pracoviště.

Nyní se spíše potýkáme s kvalitou předkládaných podkladů, zejména s jejich neúplností. Posouzení žádostí by jistě urychlilo, kdyby projektové dokumentace obsahovaly propracované náležitosti dle prováděcí vyhlášky, jako jsou údaje o souladu stavby s územněplánovací dokumentací (výpočty rozsahu zastavěných ploch, zpevněných ploch), vymezení stavebního pozemku nebo užití terminologie dle stavebního zákona a předpisů.

Zejména výzvy k opravě a doplnění těchto údajů (ať už písemné, nebo telefonické) prodlužují čas do vydání závazného stanoviska a zaměstnávají referenty. Zároveň je třeba zmínit také ne vždy dobrou kvalitu územních plánů, které jsou mnohdy zastaralé nebo nejednoznačné.

Snahou by tedy mělo být zdokonalovat kvalitu územních plánů, dbát na zodpovědný přístup projektantů i k formálním stránkám projektové dokumentace, v neposlední řadě vylepšovat systém zpracování agendy správními orgány. Celkově usilovat o zodpovědný vysoce profesní přístup k územnímu plánování a přípravu staveb.

Nepřehlédněte: Co vás čeká před stavbou domu

Vít Řezáč
development manager, pracovník Ústavu ­prostorového plánování FA ČVUT

Mluví-li se poslední dobou o stavebnictví, zmiňuje se neuvěřitelně dlouhá doba potřebná k vyřízení povolení stavby. Jako argumentační opora slouží zpráva Světové banky. Banka pro snazší porovnání demonstruje svá zjištění na vzorku modelové průmyslové haly.

Co je však důležitější, porovnává zákonem stanovené procesní lhůty nebo lhůty, kdy lze vydání příslušného podkladu pro povolení oprávněně očekávat. Sledování počíná okamžikem, ve kterém stavebník začne projednávat projektovou dokumentaci s DOSS před podáním žádosti o územní rozhodnutí, a končí zanesením stavby do katastru nemovitostí.

Ale doba od podání žádosti o územní rozhodnutí po nabytí psarávní moci stavebního povolení uváděná v dokumentu je 120–130 dnů, tj. 4 měsíce! Srovnáte-li tento čas s praxí, vypočtených 246 dnů v sobě obsahuje lhůtu v úrovni zbožného přání domácích stavebníků.

Tady se ukazuje, že naše situace je ještě mnohem horší, než nám 156. místo na světě říká. Nejde o pořadí států, ale o naši konkurenceschopnost. U našich sousedů se lhůty pohybují od 130 (Německo) do 300 dnů (Slovensko). Sousední Polsko snížilo počet potřebných dnů z 308 v roce 2010 na 153 v roce 2018.

Co udělali Poláci tak zásadního? V roce 2004 přešli na systém dvoustupňového územního plánování podle německého vzoru: územní plán jako koncepční dokument, regulační plán jako závazný dokument pro povolování staveb.

Dnes téměř všichni naši sousedé využívají regulačních plánů k transparentní a rychlejší komunikaci se stavebníky. U nás jsme se touto cestou nevydali a ani připravovaný nový stavební zákon přes svoji deklarovanou průlomovost s možnou rolí regulačního plánu ve zkracování lhůt v podstatě nepracuje.

Tomáš Škoda
marketingový ředitel developerské společnosti

Průměr 246 dní trochu zkresluje reálný stav, totiž, že stavební řízení u větších projektů trvá často ještě mnohem déle. Těch faktorů je celá řada, ale můžu zmínit například trend odvolání pro odvolání a také nedodržování lhůt ze strany dotčených orgánů státní správy.

Dnes je běžné, že se lidé odvolávají ve všech stanoviskách a ve všech fázích přípravy stavby, včetně stavebního řízení. Své námitky či odvolání přitom nemusí nijak fakticky zdůvodnit. A zde se přidává druhý problém. Dotčené orgány státní správy neplní lhůty, které jim ukládá zákon.

Je zcela běžné, že tyto lhůty jsou překračovány i několikanásobně. To samo o sobě prodlužuje stavební řízení. V kombinaci s formalistickým odvoláním některého z účastníků řízení však dochází ke značnému zdržení, které má často zásadní vliv na ekonomiku developerských projektů.

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB 3/2019.