Anketa: Co podmiňuje vznik kvalitních městských čtvrtí?

V širších centrech českých měst se nacházejí rozsáhlá nevyužívaná transformační území, která skýtají potenciál pro další rozvoj. Jaké zásadní podmínky musejí být splněny, aby se z nevyužívaných lokalit staly vyhledávané městské čtvrti začleněné do struktury města? Co města či developeři při plánování opomíjejí? Můžete uvést příklad, kdy se realizace nové čtvrti vydařila, nebo jejíž příprava je na dobré cestě? Zeptali jsme se zástupců architektů i developerů.

Petr Návrat

zakladatel plánovací kanceláře ONplan

Rozvoj brownfieldů by měl vycházet ze strategických priorit města

Pro každé české město představuje revitalizace brownfieldů příležitost dosáhnout svým strategickým cílům. České brownfieldy jsou většinou průmyslové areály z přelomu 19. a 20. století, které vznikaly blízko center měst nebo přímo na železnici. Často tak jsou i velmi dobře dopravně obsloužené.

Klíčové tak je, aby rozvoj brownfieldů vycházel ze strategických priorit města, případně kraje, ve kterém se nachází. Je cílem rozvoj zaměstnanosti v odvětvích s vysokou přidanou hodnotou? Chybí městu byty? Je třeba překonat bariéru mezi částmi města? Chybí vzdělávací nebo sociální infrastruktura?

Předpokladem zdařilé revitalizace je strategie, kterou připravila samospráva ve spolupráci se soukromými investory a dalšími aktéry území. Její součástí pak musí být i podrobná zastavovací studie, která definuje strukturu území, vymezí veřejná prostranství včetně parkových a zelených ploch a nastaví systém mobility. Rolí města je pak dlouhodobě koordinovat rozvoj dle této zastavovací studie. Dobrým příkladem je v tomto ohledu Florenc 21, kde se nám podařilo i díky spolupráci hl. m. Prahy a investorů v území najít kvalitní strategii revitalizace jako výsledek mezinárodní urbanistické soutěže.

Specifická situace je ve městech, ve kterých není dostatečná poptávka po nových nemovitostech. Zde musí být zapojení veřejného sektoru výraznější, aby vytvořil podmínky pro nastartování realitního rozvoje. Impulsem může být například stanice na vysokorychlostní trati nebo vznik technologického centra.

Martin Červinka

zástupce ředitele Pražské developerské společnosti

Je nutné, aby kapacity nových částí města byly dostatečné

V portfoliu pozemků, které byly PDS předány pro přípravu projektů bytové výstavby, jsou i rozsáhlejší lokality, které jsou vhodné pro rezidenční výstavbu a na kterých se předpokládá výstavba celých nových městských čtvrtí. Jedná se o Palmovku na Praze 8, Nové Dvory na Praze 4 a Praze 12 a rezidenční čtvrť v Dolních Počernicích.

Naším úkolem při přípravě konceptů rozvoje těchto území je také vysvětlovat, že k tomu, aby tyto nové čtvrti v budoucnu fungovaly pro jejich obyvatele i návštěvníky a opravdu se jednalo o rozmanité nové části města s bydlením, službami a pracovními příležitostmi, je nutné, aby kapacity takových částí města byly dostatečné a kombinace všech žádaných funkcí mohla komplexně jako město fungovat. Navíc v případě Palmovky a Nových Dvorů se jedná o místa, kde město investovalo nebo právě investuje desítky miliard korun do stavby metra, přičemž v případě Nových Dvorů nebylo do nedávné doby o koncepčním a pro město ekonomickém využití lokality téměř uvažováno.

K přípravě těchto větších území navíc můžeme (a musíme) přistupovat z pohledu města jako budoucího vlastníka a provozovatele, což umožňuje komplexní pohled na energetické a environmentální řešení těchto velkých projektů, aby v době, kdy budou dokončeny, byly dobrým příkladem z hlediska efektivity, ekonomičnosti a udržitelnosti jak pro město jako vlastníka, tak také pro budoucí nájemníky i další uživatele a návštěvníky.

Dana Bartoňová

obchodní ředitelka YIT Stavo

Cílem by měla být i kultivace oblasti a stávajících objektů brownfieldu

Výstavba na brownfieldech má několik výhod, k nimž vzhledem k obvyklému výskytu těchto oblastí v širších centrech měst patří dobrá dopravní dostupnost a kompletní občanská vybavenost v okolí. Cílem měst a developerů by však nemělo být jen rozšiřování nabídky bydlení, ale i kultivace daných oblastí a stávajících objektů, které by jinak dál chátraly a mohly by vytvářet potenciální zázemí například pro kriminalitu a bezdomovectví.

Přetvoření brownfieldu v novou čtvrť, kde se budou lidé rádi potkávat, pracovat i bydlet, tedy neznamená to, že původní zástavba musí být pokaždé zcela zničena. Zajímavé stavby, které nejsou ještě v příliš zchátralém stavu, lze do nové výstavby vhodně zakomponovat – ať jde o bytové, komerční či průmyslové budovy nebo o objekty infrastruktury. Navíc v případě architektonicky zdařilých budov je jejich zachování více než žádoucí, což platí i při zachování původního účelu stavby, pokud je pro danou lokalitu přínosný.

U nás v YIT máme s revitalizací brownfieldů řadu zkušeností. Například na místě bývalé zahrádkářské kolonie v Praze 9 stavíme komplex Suomi Hloubětín s cca 1 000 byty, kde už máme devět etap hotových a poslední dvě v přípravě. Aktuálně se věnujeme sousednímu projektu Lappi Hloubětín, který zahrne téměř 290 bytů ve třech etapách a ve čtvrté pak komerční plochy. Přibližně do roku 2029 tak zde vybudujeme zcela novou čtvrť s občanskou vybaveností a volnočasovým zázemím pro zhruba 3 500 obyvatel. Již dnes tu stojí nová mateřská škola či psí loučka.

Viktor Peška

obchodní ředitel společnosti Crestyl

Jednou z nejdůležitějších podmínek je podpora města

Vznik opravdu kvalitních městských čtvrtí má řadu podmínek. První je bezpochyby existence kvalitního masterplanu. Další podmínkou je spojení funkcí – je vždy lepší skloubit komerční i rezidenční prvek do rozvoje lokality, protože to zlepšuje kvalitu prostředí, celé území žije po celý den, dochází k propojení obou funkcí a lepšímu využití místa, lépe fungují obchody a služby. Klíčové je i kvalitní dopravní napojení. Sebelepší místo a architektura bez kvalitní dopravní infrastruktury bude nedokonalá a bude trpět. Důležitá je zeleň a zamezení vzniku tepelných ostrovů. V dnešní době jsme schopni vybudovat místa tak, že budou mít významně nižší tepelné zatížení.

Jednou z nejdůležitějších podmínek je ale podpora města. Neházet developerům nesmyslné klacky pod nohy, ale naopak spolupracovat, využít toho, že někdo, kdo má povětšinou kvalitní know-how, dané místo nějak uchopí a město by mělo spolupracovat, ne vydírat.

Pokud bych měl uvést příklad, tak bych zmínil připravovanou brněnskou Jižní čtvrť, jejíž branou je náš projekt Dornych. Město Brno a Kancelář architekta města Brno zde úzce spolupracuje s developery, a proto to místo má nejen ambice, ale i šanci stát se příkladem vzniku kvalitní městské čtvrti pro ostatní česká města.