Anketa: Kvalita developerských projektů určených pro bydlení

Poptávka po bytech ve větších městech stále stoupá, zvyšují se však také nároky budoucích uživatelů novostaveb po kvalitních materiálech, dobré dispozici, nízké energetické náročnosti či místní občanské vybavenosti. Ke změnám v požadavcích dochází také v souvislosti s pandemií a většímu využití bydlení pro práci. Kam se posouvá architektura developerských projektů? Proč často vznikají uniformní bytové domy, jejichž architektonické a urbanistické řešení příliš nezohledňuje okolí, širší vztahy a místní potřeby? Jakou roli sehrává ekonomické hledisko developera, invence architekta či projekční kanceláře, poptávka na trhu a osvícenost samosprávy?

Michal Šourek

zakladatel ateliéru MS Architekti, profesor na FSv ČVUT

Zásadní podmínky jsou tři: pozemek, developer a architekt. Developer a architekt, kteří uplatňují kompetenci, respektují se navzájem a chápou a respektují kvalitu pozemku a lokality. Pozemek musí být vhodný pro zamýšlenou funkci i kategorii, developer musí správně stanovit funkci, marketingové zadání a kapacitu využití, které ladí s parametry pozemku, a architekt musí developerovo kvalitní zadání kvalitně naplnit, musí projekt saturovat veřejným i poloveřejným a polosoukromým prostorem ve vhodné hierarchii, a musí zadání kvalitně naplnit v poloze dispozičně-prostorového i provozního řešení a architektonické formy, které se ve vzájemné synergii stanou východiskem optimálního „zážitku zákazníka“ – „user experience“.

Jak se pozná kvalitní řešení? Pozná se podle toho, že k němu není možné cokoliv přidat, od něj cokoliv odebrat nebo na něm cokoliv změnit, aniž by se tím výsledek zhoršil. Je-li takové kvalitní řešení na světě, vše ostatní – projednání a prosazení záměru, jeho financování a stavební realizace, to už je jen profesionální rutina. 🙂

Zásadní podmínky jsou tři: pozemek, developer a architekt.

Peter Bednár

architekt, ateliér Jakub Cigler Architekti

Typickou odpovědí je důvěra, ale možná lepší je pochopení motivací. Role architekta je z pohledu developera jednoduše měřitelná tím, že se jeho budova postaví a prodá lépe než u konkurentů. Protože se dlouho prodávalo prakticky cokoliv, řada projektů vznikla bez architektů. Pro architekta je to složitější. Jedinou výhodu má v tom, že nenese investorovo investiční riziko.

Architekt velkého projektu nemůže zásadně ovlivnit většinu faktorů, které nejvíc ovlivní cenu a charakter plánované výstavby. Pozemek je dávno vybraný a kapacita projektu je daná územním plánem, který málokdy umožní postavit stavbu s logickou návazností na okolí a mixem funkcí umožňující živé městské prostředí. Zastaralé stavební normy neumožní experimenty a vnitřní dispozice, včetně skladby bytů a šířky domů jsou dané interními standardy developera. Architekt je tak po úvodních prezentacích fotek bytových domů z Hamburku, Vídně a Berlína rád i za málo, třeba lepší dlažbu ve veřejných prostorech.

Přesto kvalitní prostředí vzniknout může, ale zatím jen v té nejvyšší cenové relaci. Určitě by to šlo i v běžném bydlení. Klienti-developeři se neřídí ideologickou představou o tom, jak se má žít a jak mají vypadat města, zcela pragmaticky postaví přesně to, co je v daných podmínkách nejjednodušší. Doporučení architektů už znají, jen je současná pravidla nemotivují podle nich i postavit. Pro lepší většinovou výstavbu je nutné mít nejdřív lepší podmínky. Dostatečná důvěra mezi klienty a architekty pro jejich následnou výstavbu už vznikla.

Pro lepší většinovou výstavbu je nutné mít nejdřív lepší podmínky.

Tomáš Ctibor

zakladatel a ředitel platformy 4CT, předseda Sdružení pro architekturu a rozvoj

Za zcela zásadní považuji dobře formulované zadání. To by mělo reflektovat všechny klíčové parametry projektu, ale současně by mělo být průmětem veškerých relevantních kontextů, a to zejména aktuální poptávky a požadavků, respektive možností budoucích uživatelů a možností a podmínek místa a investora. Tím myslím nastavení proveditelných ekonomických parametrů záměru.

Dnes jsme velmi často ze strany municipalit a veřejnosti konfrontováni se snahou raději nestavět anebo nastavovat parametry využití území na tak nízkých hodnotách, které moc prostoru na inovace a kvalitu řešení nedávají. A to jak materiálově a technologicky, tak zejména prostorově. Současně se potřeba po vystavěném prostředí v tom nejširším slova smyslu nesnižuje, ba naopak. Navíc nás čeká nutná a velmi zásadní debata o parametrech a standardech prostor pro různé aktivity, která v příštích desetiletích mnohá paradigmata výrazně přenastaví, a to nejen jako důsledek zkušenosti s probíhající globální pandemií. Ta je sama o sobě obrovským více než rok probíhajícím experimentem v mnoha oblastech souvisejících s výstavbou a užívání našich sídel.

Dle mého názoru se v budoucnu bez zásadních inovací v procesech přípravy, realizace a využívání prostoru neobejdeme. Inovativní tedy budeme muset být nejen v technologiích a materiálech (i jejich zdroje jsou vyčerpatelné), ale zejména v legislativě a normotvorbě, která s výstavbou souvisí. Bez větší flexibility a otevřenosti nebudeme dynamice vývoje ve všech souvisejících oblastech stačit.

Za zcela zásadní považuji dobře formulované zadání.

Martin Krupauer

zakladatel ateliéru A8000

Z mého pohledu je nejzásadnějším aspektem spolupráce důvěra. Developer musí věřit nám, našim schopnostem, zkušenostem a znalostem a my zase musíme věřit developerovi, že mu jde opravdu o kvalitu našeho řešení, návrhu, a tedy i jeho produktu. Jsem přesvědčen, že čím kvalitnější, chytřejší a do svého okolí lépe zapadající návrh, tím je ve výsledku ve svém podnikání úspěšnější i developer.

Samozřejmě je pro nás výhodou, když i náš klient je trošku vizionář. Když i on hledí dopředu. Když především v počátku naší spolupráce k ní přistupuje velkoryseji a s nadhledem. Jen tak, ve vzájemné spolupráci a interakci, mohu vznikat dobré a chytré koncepty, design, technická řešení. Ale to paradoxně platí i pro vlastní efektivitu realizace a následného provozu projektu. Kdo hned na začátku chce počítat každý hřebík a utápí se v detailech, se většinou nedopočítá. I tady platí, že je třeba postupovat od detailu k celku.

Když se na to podíváme z více profesního hlediska, je pro nás zásadní, abychom my i developer znali svého cílového klienta, abychom věděli, pro koho je projekt určen. Zrovna tak, dnes možná ještě důležitější, je povědomí o místě, jeho znalost. Uvědomit si jeho potenciál i limity, ale i historii a možnou budoucnost, nebo třeba i pocity místních. To všechno jsou ty stavební kameny, z nichž budeme vytvářet tak důležitý příběh nového bytového domu. Obydlí pro lidi, které sem společně chceme pozvat.

Nejzásadnějším aspektem spolupráce je důvěra.