Chybí mi u nás kompetentnost a ambice, říká Tomáš Ctibor z platformy 4ct

Působil v developerské společnosti, stál u zrodu Institutu a plánování rozvoje hlavního města Prahy, je členem Sdružení pro architekturu a rozvoj i dalších organizací v Evropě. S Tomášem Ctiborem jsme si povídali o tom, proč založil platformu 4ct a co je pro městský rozvoj a budování nových čtvrtí klíčové.

Máte bohaté zkušenosti z městského plánování a developmentu. Co vás k této práci přivedlo?

Začalo to možná tam, kde jsem se narodil. Pocházím z Mostu a jako malé dítě si pamatuju ten původní starý Most. Sice postupně opouštěný, dlouhodobě neudržovaný, špinavý, šedivý, ale už jako dítěti mi byl bližší než ten nový, ve kterém jsem sice od narození bydlel, ale který byl dlouhá desetiletí staveništěm. Původní Most bylo bohaté, kulturní město, mělo velké urbánní i architektonické kvality.

A proti tomu vznikalo nové město – unifikovaná sídliště, která byla z uživatelského hlediska sice komfortní, ale z hlediska urbanistického a z hlediska obecné kvality života to rozhodně posun k lepšímu nebyl. Možná i tenhle prožitek mě přivedl k myšlence, že bych chtěl města navrhovat a stavět. A proto jsem studoval architekturu. Shodou okolností mě to po roce 1989 zaválo trochu jinam, takže jsem školu nakonec nedostudoval. Ale právě tam byl začátek touhy navrhovat, stavět a něco měnit – v dobrém slova smyslu.

Proč jste se rozhodl pro založení platformy 4ct?

Pro mě práce pro Prahu nebyla úplně tím plánovaným cílem, ke kterému jsem směřoval. V době, kdy jsem už mnoho let působil jako developer, jsem dostal zjednodušeně řečeno příležitost to, co jsem dříve kritizoval, změnit. Za dva roky mého působení, kdy se podařila transformace ÚRM na IPR Praha, jsme získali cenné zkušenosti, proběhla řada zásadních a rychlých změn. Po neplánovaném skončení mého působení na IPR Praha jsem pak stál před rozhodnutím, co dál. Zvolil jsem cestu založení platformy 4ct, kde mohu využít zkušenosti jak z developmentu, tak z městského plánování.

Pracujete na řadě projektů v ČR i SR, pomáháte městům s rozvojem zájmových území. Na jaký problém narážíte v rámci projektů nejčastěji?

Myslím si, že české prostředí je v tomto směru stále ještě v plenkách. Máme de facto dvacetiletou zkušenost, protože devadesátá léta byla spíše improvizací, kdy nebyla k dispozici řada základních nástrojů jako například hypotéky. Zhruba dvacet let zkušeností není dlouhá doba, protože přerušení kontinuity bylo poměrně dlouhé a určité schopnosti a zkušenosti se vytratily. Všechno tedy budujeme znova. A do toho vstupuje fenomén, kdy se vše zrychluje.

Co je ale podle mne největší problém a klíčový faktor, je kompetentnost aktérů. A to ve všech oblastech, ať je to veřejná správa, leckdy i privátní sektor, i obecná veřejnost, ať už v roli budoucího uživatele, nebo toho, kdo má pocit, že se ho to nějak dotýká, že do toho může mluvit. Jde ale i o odbornou veřejnost, protože velmi často při různých veřejných projednáváních a diskusích je i tato část veřejnosti velmi „zabetonovaná“ ve svém úzkém odborném pohledu, ve velmi tradicionalistickém přístupu, a to dnešní době nevyhovuje.

Druhá, podle mě zcela zásadní věc je, že se pořád na plánování díváme restriktivně. Za vítězství se považuje to, že se něčemu zabrání. V civilizovaném světě se za vítězství považuje to, že se něco podaří. Plánování je tam na rozdíl od nás vnímáno jako něco proaktivního, jako něco, na jehož konci má být výsledek – něco nového má vzniknout, něco se mění, něco se rozvíjí a jde se tomu naproti. A ne, že se tomu brání.

Potřebujeme přijmout tezi, že změna a rozvoj jsou pozitivní. S tím zároveň souvisí i dostatečná ambice. My se při rozhodování o budoucnosti často bojíme, jsme příliš opatrní a nejsme odvážní. A bez ambic se k lepšímu žádná situace významněji měnit nedá. Jsou místa na světě, kde tohle velmi dobře vědí. Při plánování s tím počítají. Snaží se, aby například nabídka projektů, připravených území a jejich kapacit byla vždy o něco větší, než je aktuální potřeba trhu.

A to je přesně to, čím se jim daří nepřímo regulovat trh. Udržují dostatečnou míru kapacit a jsou schopni flexibilně reagovat na změny podmínek. Ve chvíli, kdy jsme pod permanentním tlakem z nedostatku, tak se takové věci dělají hůř, protože tlak vyvolává napětí a konflikty. A tohle je věc, kterou my si pořád nepřipouštíme, tedy to, že kapacity územních plánů a připravených území by měly být vyšší, než je predikovaná potřeba.

Kapacity jsou u nás tedy dlouhodobě podhodnocené?

Uvedu příklad Prahy. Jestliže má hlavní město před pár lety schválený strategický plán, kde je cílovým horizontem rok 2030, tak v době schvalování šlo o střednědobý horizont. Plánovat na střednědobý horizont je málo, jde o systémovou chybu. A to navíc v době, kdy u nás příprava a realizace projektů trvá 10 a někdy i 15 let. To znamená, že teď připravované projekty budou realizovány za horizontem strategické vize, což je podle mě špatně.

Další chybou je, pokud vize vychází z neúplných či nepravdivých faktů, jako je třeba počet obyvatel. Pokud je tento údaj reálně výrazně větší, pak je potenciální nedostatek a krize velmi blízko. Vždy bude lepší, když budou připravena rozvojová území s potenciální rezervou pro budoucí generace, než když nebude co konzumovat a nastane problém. Nastavení vstupních parametrů je důležité.

Poslední věc, kterou považuji za nedostatečnou, je, že jsou územní plány, strategické plány nebo územně analytické podklady stále spíše formálními dokumenty. A to přesto, že se doba změnila, máme neuvěřitelné možnosti z hlediska informací, dat i technologických schopností.

Města tedy s daty povětšinou nedokážou pracovat?

Koncepční a strategické dokumenty se velmi často dělají formálně jen proto, že se musí udělat. Často se ani nezjišťuje, které informace a dokumenty již jsou na městě k dispozici. Nebývá ani určena osoba, nebo místo, kde by byly koncepční a strategické dokumenty vyhodnoceny a ve vazbách posouzeny.

Tím ve 4ct při přípravě koncepcí vždy začínáme a dále zjišťujeme, s jakými daty se při přípravě těchto dokumentů pracovalo. Dnes je k dispozici obrovské množství dat, akorát se s nimi nepracuje způsobem, jakým by to bylo možné. Například odbory školství, zdravotnictví a mnohé další mají dostupná data, která se ale často nepromítají do debat při nastavování kapacit územního plánu.

Co by pomohlo?

Pokud to vezmu od začátku, tak by pomohlo, kdyby se o zmiňovaných tématech víc mluvilo, psalo. A kdyby se o nich mluvilo jako o něčem, co má být vnímáno pozitivně. Že postavit dům není „zločin“. Což spousta lidí, pokud se to má stát v jejich blízkosti, takto vnímá. To je asi ten první krok.

Což je ale běh na dlouhou trať.

Je, ale na druhou stranu vzhledem k tomu, že jsem zažil 17. listopad 1989 a zažil jsem zrod IPR, tak vím, že někdy je konstelace taková, že se mohou poměrně významné změny stát relativně rychle. V tom si udržuji naději, že to nemusí trvat dlouho. Aniž bych to chtěl přivolávat, tak hluboké krize rychlost zásadních změn přivolávají a přitahují. Jedním ze zásadních faktorů, který u nás brání rozvoji, je také rigidita v přístupu, v rozhodování, v normotvorbě. A právě krize je tím momentem, kdy rigidita musí jít stranou.

Všechny rozvojové investiční projekty u nás váznou na dlouhém povolovacím procesu. Jaký je váš názor na aktuální verzi novelizace stavebního zákona?

Je to krok zpátky. Novela rozhodně není posunem k lepšímu. Je to smutný příběh, kdy už předchozí verze návrhu zákona měla svoje nedostatky. Dnes se ale ukazuje, že právě trochu vyšší míra centralizace řízení procesu povolování by pro tuto dobu byla relevantní. I původně navrhovaná fikce rozhodnutí, která byla velmi odvážná a narazila, zaručovala to, že v určitých okamžicích je čas důležitější než to, jestli něco bude zelené nebo modré.

A pokud jde o územní plánování, tak podle mého názoru stát za třicet let neprokázal, že by jej dokázal dobře zajistit. Navrhoval bych proto model, kdy města, která budou svobodně chtít, by měla stoprocentní kompetenci v územním rozvoji, a to včetně možnosti na vlastní stavební předpisy. A menší města nebo ta, která si na to netroufnou, můžou požádat stát nebo jiné samosprávy, aby jim tento servis dodali. Například prostřednictvím vysoce kvalifikovaných pracovišť typu IPR nebo kanceláře architekta.

Města nejsou stejná, neřeší stejné problémy a nemají stejné priority. Tak nechť se řeší věci tam, kde ta kompetence je. My totiž stále vycházíme z toho, že všechno bude zneužito. Zkusme se učit, že všechno bude využito a že se něco povede. Dalším závažným problémem je návrh digitalizace, která vůbec neodpovídá aktuálním potřebám ani možnostem. Dopadne-li novelizace takhle, tak na tom nebudeme lépe, ale plus minus stejně jako teď.

Čemu se ve 4ct v rámci rozvojových projektů věnujete?

Máme dvě základní kategorie klientů – samosprávy a soukromé developery. Naší filozofií je, že každé území má v daném čase a místě jedno správné řešení. A všichni, kdo jsou na tom nějakým způsobem zainteresovaní, by se měli snažit k tomuto řešení co nejvíce přiblížit. Potom je jedno, jestli je zadavatelem projektu soukromý nebo veřejný investor.

Daří se nám i napomáhat realizovat dohodu mezi soukromým a veřejným zadavatelem a projekty připravovat společně. Čím začínáme vždy, je odpovídající míra analýzy území. To znamená poskládat si informace, které jsou k dispozici, které jsou relevantní a které by měly nějakým způsobem determinovat řešení předtím, než ho začneme společně hledat.

Často to ukáže výchozí stav v trochu jiném světle, než jak je vnímaný i lidmi, kteří tam žijí nebo pracují. Na základě analýzy se teprve hledá možná koncepce a ověřují se možnosti v rovině racionálního minima a ambiciózního maxima. V rámci tohoto pásma se pak připravuje doporučené řešení, které se ale může vyvíjet v čase. A zadavatel pak ví, že když se pohybuje v tomto pásmu, nedělá zásadní chybu.

Důležité je nastavovat si také spodní hranici rozvoje, protože pokud pak jdeme pod ni, měli bychom vědět, že je to dlouhodobě neudržitelné a neefektivní řešení. Protože dvoupatrový dům má jinou efektivitu než osmipatrový. A jestliže veřejný sektor zodpovídá za budování, ale i udržování mnoha i socioekonomických infrastruktur, tak by to měl dělat efektivně. Všechnu naši práci zároveň doplňujeme čísly a vytváříme predikce, protože i ekonomický pohled je velmi důležitý.

Co od vás města v rámci přípravy projektu například nové čtvrti získávají?

Získávají obraz místa. Vytváříme v podstatě digitální dvojče, kdy zpracujeme ucelenou sestavu dat a informací o daném území. Pokud se bavíme o rozvojových projektech, města od nás dostanou základní analýzu trhu a věcí, které ho ovlivňují, abychom věděli, v jakých ekonomických parametrech se pohybujeme, jaké jsou možnosti, jaká je akceptovatelnost navrhovaného pro budoucí uživatele.

Města tedy dostávají poměrně rozsáhlou analytickou část, dále modelace scénářů, tzn. prostorové, kapacitní a funkční vymezení ve variantách, a to vše je vybaveno propočty. Analýza a základní scénáře jsou doplněny strategií, jak postupovat. Zpracováváme doporučení, jak transformaci území připravit a realizovat i obchodně, organizačně i procesně.

Je to pro města novum?

Ano, je to pro ně nové. Snažíme se přinášet komplexní přístup.

Mají města v případě revitalizace brownfieldů dostatečnou podporu od státu?

Tam vidím zcela zásadní problém, protože stát nemá v současnosti v podstatě žádný speciální program, který by podporoval přípravu těchto území. Přitom efektivita vložených prostředků do přípravy je násobná proti tomu, když stát podporuje až teprve následnou výstavbu.

Na jakých projektech aktuálně pracujete?

Spolupracujeme například s J&T Real Estate na projektu nové čtvrti Trnitá v Brně. Doufám, že se také uzavře přípravná fáze projektu revitalizace Florence v Praze, na jehož přípravě jsme od počátku spolupracovali. V Ostravě připravujeme projekt nové čtvrti Pod Žofinkou. Pracujeme na řadě dalších projektů transformačních území – například v Táboře, Chabařovicích, nově v Ostrově nad Ohří, předtím v Břeclavi.

Dále intenzivně spolupracujeme s JRD na projektech v Hostivaři a Měcholupech. Kromě práce na rozvoji území také navrhujeme pro Czech Invest, jak pracovat s daty o brownfieldech, aby byly dostupné a relevantní pro samosprávy a investory, a ti měli k dispozici objektivizovanou analýzu a nerozhodovali jen na základě pocitů. Zajímavých příležitostí vidíme stále velmi mnoho a ambic máme dost.