Ondřej Boháč: K dostupnému bydlení nevede jedna cesta. Musíme hledat co nejvíce nástrojů

Jaké kroky vedou ke zlepšení dostupnosti bydlení? Co zásadního opomíjí nový stavební zákon? Jaké projekty Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy jsou zdrojem radosti a starostí? Nejen o tom jsem si povídala s jeho ředitelem Ondřejem Boháčem.

Otázka dostupnosti bydlení je stále palčivějším problémem. Výstava s názvem Praha zítra? Domy a byty, která právě probíhá v CAMPu, se snaží tuto problematiku zviditelnit. Proč jste se rozhodli ji realizovat a co je jejím hlavním poselstvím?

Bydlení je jedním z významných problémů současnosti a myslím, že každá debata o něm může pomoci. Centrum architektury městského plánování (CAMP) dlouhodobě pořádá výstavy, připravuje program Praha zítra a v každém tématu, ať už řešíte brownfieldy, nebo zástavbu v Praze, se přirozeně dotýkáte bydlení. Proto jsme dospěli k tomu, že dozrál čas věnovat se této problematice hlouběji.

Praha také schválila v uplynulém roce Strategii rozvoje bydlení, kterou jsme s IPR Praha zpracovávali, a výstava je s ní úzce propojena. V neposlední řadě panuje kolem tohoto palčivého společenského tématu mnoho domněnek a zavádějících informací. Bydlení je velmi důležitá lidská potřeba, která s sebou ale také nese proměnu prostředí, ve kterém lidé žijí. To vytváří velmi významné společenské tlaky, a debata je proto často tak těžká.

Z těchto důvodů poskytujeme v CAMPu základní data a fakta, aby debata a hledání řešení bylo postavené na reálném společném základu. Pokud chceme zajistit dostupné bydlení, musíme hledat všechny možné cesty a co nejvíce nástrojů. Není pouze jedna cesta, která situaci zlepší nebo zachrání. Takže motivací je posunout debatu dál, kultivovat ji a vytvořit základnu pro hledání řešení.

Česká veřejnost vnímá jakékoliv změny v území, kde lidé žijí, velmi negativně. Tento postoj je výrazně odlišný oproti jiným evropským zemím. Do jaké míry se daří tento přístup změnit?

Je to dané tím, že je u nás velmi náročné stavební povolování. Města proto téměř nic nestaví, a pokud ano, tak staví developeři. Dnes už je výstavba naštěstí více kultivovaná než v divočejších devadesátých letech. Vzniklo tu plno zajímavých domů, ale nevznikla žádná dobrá velká městská čtvrť.

Jde tedy o určitý mix špatné zkušenosti a toho, že se tu nic neděje. Ve městech, se kterými se srovnáváme, jako je Mnichov, Hamburk, Vídeň či Varšava, jsou stále vidět jeřáby a pořád je tam nějaký stavební ruch. Lidé mají díky tomu zažito, že se město stále mění. U nás máme pocit, že město je hotové, má se chránit a nové lidi sem raději nepouštět. Tento ochranářský přístup je, myslím, příbuzný všem městům v Česku.

V Praze je to ještě umocněno tím, že jde o jedno z nejkrásnějších měst na světě. Přestože tedy to, čemu říkáme Praha, představuje velmi malé procento celkové rozlohy města. My primárně nejsme zvyklí na to, že se město mění a přestavuje. Navíc změny lidé obecně nemají rádi a těžko je přijímají.

CAMP vznikl právě proto, aby v Praze existovalo reprezentativní místo, kde se prezentují budoucí projekty, kde lidé mohou vidět, co a jak se změní a kde je otevřený prostor pro kultivovanou výměnu názorů. Myslím, že tuto úlohu CAMP plní skvěle, i když jde o dlouhodobý proces a tak trochu běh na dlouhou trať.

V západoevropských městech mají lidé zažito, že se město stále mění. U nás máme pocit, že město je hotové, má se chránit a nové lidi sem nepouštět.

Lidé často vůbec nemají povědomí o procesech spojených s povolováním staveb…

Ano, ale u nás, i když se s veřejností komunikuje, tak systém povolování staveb je tak strašně složitý, že veřejnost to ani nemůže chápat. Lidé mají pocit, že starosta řídí město, a když se s ním něco dohodne, tak se to má stát. Jenže starosta pak není schopen lidem vysvětlit, že například orgán státní správy projekt nepovolil nebo že se bude fyzicky realizovat až za mnoho let. Lidé to pak vnímají jako zradu.

Tohle mi na stavebním zákoně a územním plánování vadí nejvíc, že se vede debata mezi inženýry a právníky a orgány státní správy, ale to, že stavební zákon je jeden ze základních nástrojů důvěry ve společnosti, že jde o tvorbu společenské dohody, to je přece naprosto klíčová věc. V tomto směru to má stejnou váhu jako občanský zákoník. To je to, co společnost určuje a formuje. A když my tohle nevnímáme a nejsme ochotni udělat třeba bolestné a komplikované kroky pro to, abychom tuhle důvěru posílili, tak jsme hloupí a ničíme si důvěru v demokracii. Zejména v tu komunální demokracii. Tohle je podle mě jedna z nejdůležitějších věcí stavebního zákona, ale nikdo o ní nemluví a poslanci to ani nevnímají.

Když se člověk podívá na běžnou praxi například v Německu, tak tam je postup odlišný od toho, jak se staví u nás. Vybudují se komunikace, vysadí se stromořadí, založí se park, postaví se dětské hřiště, školka, škola, a teprve souběžně s touto vybaveností vzniká nové sídliště. U nás developer nejdříve postaví byty, a pak se noví rezidenti i starousedlíci dostávají do problémů, protože nemají kam dát děti do školky či školy. Nepramení negativní vnímání jakékoliv výstavby u nás právě z toho, že v zahraničí veřejnost na rozdíl od Česka získává spolu s výstavbou i občanskou vybavenost a určitou novou kvalitu? Jak IPR pracuje s těmito procesními kroky?

Nezdá se to, ale jde o velmi komplikovanou problematiku, a když se řekne územní plán, tak u nás nikdo ani neví, co to je. Přitom jde o oblast, která naše životy každý den velmi ovlivňuje. Systém je dnes hodně odtržený od reality měst a současně vytržený z kompetence politiků. A to je velmi špatně. Máme u nás takový zvláštní sociálně ekonomický experiment, ve kterém se snažíme realizovat města. Přestože se o tom v odborných kruzích hodně diskutuje, tak vlak nám v tom strašně ujel a my jsme na žebříčku rychlosti povolování staveb mezi nejhoršími, někde za pásmem Gazy, což je opravdu hrozné.

Nový stavební zákon tomu trošku pomáhá, ale bohužel neřeší systémové problémy. Lidé vidí v zahraničí, jak se rychle staví hezká města, a ptají se, proč to tady nejde. Odpověď je komplikovaná, protože to znamená přenastavení celého systému, kterým se snažíme města řídit a stavět. Nejde o neochotu architektů, nedostatek peněz, hamižnost developerů nebo rozmary občanských aktivistů, kteří všemu brání. To všechno mají v zahraničí také. Vedle toho jsou ale schopni se dohodnout a vše potřebné zrealizovat. U nás se to většinou nestane. Nás v IPRu také mrzí, že aby se něco vůbec realizovalo, musí na to generace lidí vynaložit obrovské úsilí, zcela neadekvátní výsledku.

Moc optimistické to není, ale já věřím, že jednou se to podaří. Jde v podstatě o jednoduché věci – je třeba se inspirovat a změnit zákon. V tu chvíli ale potřebujete docela velkou skupinu poslanců, která je dostatečně zorientovaná a má chuť to změnit, protože ta změna je nepříjemná. Poslanci by totiž museli jít proti ministerstvům, proti státním úřadům a změnit jim způsob práce, čehož je vždycky těžké dosáhnout. Jde vlastně o jistou formu mocenského či vlivového boje. A samozřejmě ten, kdo má vliv a nemá odpovědnost, tak je spokojený a nechce nic měnit. To je asi ten problém.

Stavební zákon je jedním ze základních nástrojů důvěry ve společnosti. Pokud nejsme ochotni udělat bolestné a komplikované kroky k jeho zlepšení, ničíme si důvěru v demokracii.

Zmínil jste nový stavební zákon. Vy jste se v rámci jeho přípravy a připomínkování angažoval nejenom za Prahu, ale i za další města v iniciativě CityDeal. Jak vnímáte verzi, která byla čerstvě schválena poslanci? Zlepší podle vás novelizovaný zákon situaci nejen s bytovou výstavbou?

Nový zákon obecně některé věci opravdu zlepšuje. Není to tak, že by byl celý špatně. Bohužel vynechává podstatné systémové věci. To, co nás, a zejména iniciativu City Deal mrzí nejvíc, je, že nový stavební zákon vůbec neřeší územní plánování. Státy, které stavby rychle povolují, mají dobré územní plánování. Bez dobrého územního plánu nemáte nikdy rychlé stavební povolení. U nás je to bohužel trochu Kocourkov. Nejdřív postavíme střechu, a pak se snažíme k tomu dostavět zeď.

Na potřebu zkvalitnění územního plánování upozorňujeme od počátku projednávání zákona. Ze strany ministerstva a poslanců nyní zaznívá, že návazně dojde k další novele stavebního zákona na územní plánování. Do voleb už ale zbývají jen dva roky. Doufejme, že se to podaří uskutečnit. Pokud ne, tak se neposuneme dál.

Proč si myslíte, že není větší ochota změny realizovat?

 Problémem myslím je, že Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) má jasno v tom, jak se mají územní plány dělat, a vymýšlí za města, jak by se měla plánovat. Přitom územní plán je ale základním nástrojem obce pro rozvoj. U nás však jde o něco formálního, co si malé obce povinně pořizují z dotací, a nejde o skutečný nástroj rozvoje. V praxi se pak naopak stává spíše překážkou.

MMR má na starosti proces přípravy plánu – přitom podle mého názoru by to měly dělat právě obce jako třeba v Německu i jinde. Připodobnil bych to zjednodušeně k automobilce, kde byste řešila linku na montáž aut. A přemýšlela byste nad tím, jak proces udělat co nejrychlejší a nejefektivnější. Už byste ale neřešila, jestli auto bude jezdit, nebo ne. A to je ten problém. Když chcete prodávat auta, musíte přeci řešit, jestli auto bude prodejné, bezpečné, použitelné, jak se chová v provozu. To je funkce auta, že jezdí a někoho nebo něco vozí. A ne to, že se smontuje. Ministerstvo k územnímu plánu dnes ale přistupuje tak, že se podle plánu smontuje, a dál už je to váš problém. Ten výrobek je pak ale šmejd, protože je nepoužitelný.

Proč se tedy obcím více nenaslouchá?

Protože není v odpovědnosti ministerstva, jestli územní plán funguje, nebo ne. Ministerstvo určuje pravidla a nastavuje je tak, aby se v příměru auto co nejjednodušeji smontovávalo. A jestli auto jezdí, nebo nejezdí, není starost ministerstva. To je už odpovědnost obce.

Co vám kromě zkvalitnění územního plánování v novelizovaném stavebním zákoně chybí?

Chybí mi v něm princip, na kterém fungují úspěšné stavební legislativy v ostatních státech Evropy. Jde o vážení veřejných zájmů. Stát hájí veřejné zájmy jako například ochranu prostředí, památkovou péči, ochranu půdy, hygienu, což jsou důležité aspekty. Systém je ale nastavený tak, že musíte všechno splnit, a z projektu vám pak ale nemusí zbýt nic. A nemáte žádný nástroj, kterým byste mohla řešit to, že některé povinné požadavky jsou vzájemně protichůdné.

Nemůžete s dotčenými orgány zasednout k jednomu stolu a hledat řešení, kdy by každý musel v něčem trochu ustoupit, aby projekt fungoval. Takový institut v novém stavebním zákoně není, přitom na takových dohodách fungují státy kolem nás. Všechny veřejné zájmy jsou pochopitelně důležité, pokud ale všichni lpí na tom, že je za všech okolností nutné splnit všechny požadavky bez ohledu na jejich protichůdnost, tak se nemůžeme dobrat dobrého výsledku. Nemůžeme pak postavit kvalitní město, ani kvalitně chránit krajinu.

Z pohledu státu je to navíc velmi komfortní situace, kdy říká: „My to chráníme.“ Zároveň ale dotčené orgány nenesou zodpovědnost za to, jestli město roste, nebo neroste, jestli se v daném městě dá žít, nebo nedá žít. Říkají: „To není náš problém. My jenom hájíme naše požadavky.“ Ale to není dohoda. To je diktát.

Územní plán je základním nástrojem rozvoje obce. Proces jeho přípravy by měly mít na starosti obce, ne ministerstvo.

Podařilo se vám uhájit Pražské stavební předpisy, zároveň mohou mít své předpisy i Brno a Ostrava. Další města bohužel ne. Jak to vnímáte?

Myslím si, že je to jednoznačně škoda a že se ukazuje, že to není o tom, že je Praha divná nebo jiná. Jde o otázku městského prostředí. Celostátní předpisy se zaměřují na výstavbu sídlišť, solitérních budov, ale ne částí měst. Přitom předpisy hodně formují to, jestli je čtvrť dobrá, a ne jen ten jeden dům. A není to tak, že by Praha musela mít svůj předpis nebo Brno svůj, protože ta specifika jsou drobná, třeba v parkování apod. Ale primárně se jedná o výstavbu městského prostředí a na to mohou být stejná pravidla, ale musejí být zpracovaná s ohledem na uživatelské zkušenosti daných měst.

Ministerstvo vytváří celostátní pravidla, ale není konfrontované s tím, jestli fungují, nebo ne. Jejich předmětem zájmu je, zda s tím všichni účastníci projednávání nakonec souhlasí. Avšak to, zda s pravidly souhlasí dotčené orgány a ministerstva, ještě neznamená, že jsou dobrá.

Budete s iniciativou CityDeal pokračovat?

Určitě. Snažíme se velmi intenzivně zkoordinovat to, aby předpisy byly v Praze, Brně i Ostravě v podstatě stejné. Bylo nám vytýkáno zejména ze strany stavebních inženýrů a dalších, že všude budou jiná pravidla a specifika, tak to ale vůbec není. Předpisy mohou být  principiálně velmi podobné až na úplné detaily, které stavebníky nezajímají, jako třeba regulace reklamy apod. My bychom rádi doložili státu, že takový městský stavební předpis klidně může mít i Plzeň nebo Liberec a další města.

Zásadní totiž je, abychom města, která stavíme, neničili. Abychom stavěli dobré části měst. A já bohužel nevím o tom, že by v Čechách vznikla opravdu dobrá čtvrť, jako ty, na které se jezdíme dívat do Amsterdamu nebo Kodaně. Protože kvalitní nové čtvrti vznikají za nějakých podmínek a my je máme diametrálně odlišné. Pokud je nezměníme, nic dobrého tady nevznikne. A není to ani o penězích, ani o dotacích. Nám chybí kompetence, abychom mohli město plánovat, řídit a stavět.

Přitom města jsou klíčová pro stát, jsou to ekonomické motory státu. Každý rozumný stát se snaží vytvořit pro města co nejlepší a nejjednodušší podmínky, aby pro státní kasu generovala zisk. Protože díky tomu může pak stát platit důchody a podporovat slabší regiony. Vím, že se mi to odsud lehko říká a že je velmi složité to přenastavit, ale na druhou stranu to není nedosažitelné.

Změna systému je vždy těžká…

Je těžká, ale Polsko se k ní odhodlalo, Slovensko také. My jsme v tom už poslední.

Jak se aktuálně vyvíjí přípravy Metropolitního plánu? Kdy předpokládáte jeho schválení?

Ke schválení Metropolitního plánu by mělo dojít v tomto volebním období. Proběhne ještě jedno veřejné projednání. I s tím bychom měli stihnout v tomto volebním období plán vydat. Je to hodně práce, protože rozloha je velká a řeší se hodně připomínek a témat. Zároveň máme ale už základní dohodu se státem, který návrh odsouhlasil. Nyní už to více závisí na lokální dohodě mezi Prahou, a zejména městskými částmi. Zákon navíc stanovuje, že v roce 2028 stávající plán zruší, takže motivace je silná.

Pokud se vrátíme k samotné dostupnosti bydlení – vejde v platnost nový stavební zákon, byla založena Pražská developerská společnost, soukromí developeři stavějí, a nabízejí už i nájemní bydlení. V jakém časovém horizontu si myslíte, že může dojít ke zlepšení?

Založení Pražské developerské společnosti (PDS) byl naprosto skvělý a správný krok. Doc. Ing. arch. Petr Hlaváček, náměstek primátora, a jeho tým na tom odpracovali obrovský kus práce. Připravují se řádově tisíce bytů. Což není zdaleka tolik bytů, kolik potřebujeme, ale je to významná pomoc a je to správné uvažování města. Dá se však předpokládat, že i PDS bude mít stejné, ne-li větší problémy při projednávání.

Bude třeba udělat maximum pro to, aby městské společnosti měly co nejsnazší možnosti povolovat a stavět, protože je to jeden z důležitých segmentů. Myslím si, že to i hodně pomůže společenské debatě, že nestavějí jen zlí developeři. A je rovněž možné, že městská bytová výstavba vyvolá další tlak na lepší úpravu stavebního zákona. V to doufám.

Pokud jde o dostupnost bydlení, má na ni vliv celá řada faktorů. Ovlivňuje ji situace na trhu, hypoteční trh, Airbnb a další. Myslím si, že pozitivní změna nenastane v tom, že by byty byly levné a bylo jich dostatek. Problém s bydlením je globální, lidí přibývá a stěhují se do měst – záleží tedy na tom, jak na to města dokážou reagovat. Pozitivní změna podle mne nastane spíše v tom, že růst cen nebude tak dramatický a bude více srovnatelný s životními podmínkami, růstem platů a možnostmi lidí.

A pokud jde o dostupnost bydlení pro nižší a střední třídu či podporu slabších sociálních skupin, dobereme se někdy třeba k modelu Vídně, nebo dnes i Polska?

Vídeň je hodně specifický případ, protože tam většinu bytů vlastní město, je tam velký a dlouhodobý trh nájemního bydlení a neustále se tam staví. Oni začali před sto lety, což se nedá dohnat. Vídeň je asi neopakovatelná cesta. Varšava staví strašně moc, to je naprosto nesrovnatelné s tím, jak se staví u nás. V Praze se staví ročně 5000 bytů a podle strategie bychom potřebovali stavět 9000 bytů ročně. To znamená, že každý den a každou minutu se nedostatek dál zvětšuje. Kdybychom teď poslali na trh 20 000 bytů, tak ihned zmizí, a hned musíme zase strašně rychle pokračovat ve výstavbě, aby se situace změnila. Těch 9000 bytů ročně je opravdu hodně a nám stále nedochází, jak velké objemy to jsou. Bude to chtít asi ještě větší společenské pochopení problému.

Co se změní, a doufám, že to pomůže, bude růst segmentu nájemního bydlení. U nás panuje stále velká touha po vlastnickém bydlení a peníze se do bydlení ukládají. Praha je ostatně velmi bezpečné místo pro investice do bydlení. Myslím, že větší segment nájemního bydlení podporovaný městskou PDS i soukromými developery může pomoci právě střední třídě k dostupnějšímu bydlení v relativním centru města.

Vy jste s IPRem zpracovali Strategii rozvoje bydlení. Do jaké míry se daří naplňovat deklarovaná opatření?

Strategie rozvoje bydlení je dost čerstvá, teprve v loňském roce schválená, ale myslím si, že určité cíle se naplňovat daří. Pozitivní je, že je strategie přijímána širokým politickým spektrem a všichni se snaží situaci skutečně řešit, jak mohou.

Jsem zvědavý na to, co se bude dít, až PDS začne připravované projekty projednávat, umisťovat stavby a snažit se začít stavět. Jestli to vyvolá vlnu nevole, či ne. Na Praze 5 například PDS připravila kvalitní záměr městského nájemního bytového domu v centru na pozemku města, návrh byl vybrán v architektonické soutěži. Jenže postavit dům tam, kde desítky let nic není, vyvolalo u veřejnosti problém. Městská část se postavila proti, a pokud se tohle bude dít systémově, tak to strategii bydlení velmi poznamená. Od politiků to vyžaduje skutečně velkou odvahu a zodpovědnost, protože bohužel úspěšný a nejsnazší politický program v Praze je být proti. Je to totiž nejrychlejší cesta k moci.

Připravujete velké nové městské čtvrti, jako jsou Bubny – Zátory, Nový Smíchov, Nákladové nádraží Žižkov. Jak se tyto projekty vyvíjejí?

Na Smíchově došlo k pozitivní změně v průběhu projektu – zdejší oblíbená Radlická kulturní sportovna se měla původně bourat a developer tu chtěl stavět nový dům. Nakonec se developer s provozovatelem dokázal domluvit, objekt původního drážního skladu ponechal a zakomponoval do urbanismu, takže komunitní prostor oživující čtvrť funguje dál. To je důkaz toho, že se developeři ve svém přístupu také posunují.

Probíhala zde dlouhá participace, povolování už bylo rychlejší, stálo to ale neadekvátní množství úsilí a času. Potřebovali bychom takhle postupovat všude, jenže není dost kapacit a čas. Za současné situace, když už se povede něco dobrého, tak je to za cenu obrovského úsilí, které je nepřiměřené vůči celku, trvá to strašně dlouho a státní kasu to stojí nesmyslné peníze.

Kdybychom tady měli systém povolování jako v Německu nebo jinde, tak to netrvá 15, ale třeba šest let. A státní kasa by na tom netratila 8 nebo 9 miliard korun, protože to takhle dlouho trvá. Smíchov i Žižkov budou dobré čtvrti, my ale jako společnost strašně ztrácíme čas. Bubny jsou složitější v tom, že tam Praha nemá skoro žádné vlastní pozemky. Město se snaží o dohodu s investory na kontribuci, aby do území něco vrátili či přinesli.

Který z projektů, jež na IPRu připravujete, vám dělá největší radost a který největší starost?

Mně dělá IPR největší radost i starost. Nepracoval bych tu, kdyby mi to tu nedělalo radost. A starost zase souvisí se zodpovědností. Naším klíčovým projektem je nyní Metropolitní plán. Kromě něj je v přípravě ale velké množství dalších záměrů, vzniká plno územních studií na konkrétní lokality v interakci například s PDS, řada dobrých projektů v rámci veřejných prostranství, v rámci infrastruktury, připravují se strategické dokumenty. Myslím, že vše, co se tu chystá, ať už větší, či menší svým rozsahem, jsou pro město skvělé a důležité věci.

Pokud mám zmínit něco konkrétního, tak pro centrum města bude zásadní dokončit úpravu Václavského náměstí, na které u nás intenzivně pracuje arch. Jakub Hendrych. Aktuálně skončila architektonická soutěž na rozsáhlé území příměstského parku Soutok. Konečně se také více otevírá téma sídlišť a zanedbaných veřejných prostranství či velkých problémů s parkováním. Projekt Vybíralka na Praze 14 je již ve fázi, že se může začít stavět, což závisí na investicích města.

Pak se chystá Černý Most, tam ale půjde o dlouhodobý projekt. Řeší se tu také velká územní studie na rozvojovou plochu kolem stanice metra Letňany, kde je majoritním vlastníkem Praha. Realizace ale bude za stávajících podmínek na dekády. Doufám však, že třeba právě tam se Praha předvede, že už je schopná chovat se trochu jinak a že dokáže rozvoj naplánovat s tím, aby tam vznikala infrastruktura napřed nebo v nějakém sladění s bytovou výstavbou.

Jaké další plány máte s CAMPem?

Doufám, že se v CAMPu podaří rozšířit zázemí, protože loni byla návštěvnost téměř 100 000 lidí, prostor má velkou vytíženost, probíhá tam až 600 akcí za rok. Je to úžasné, ale zároveň náročné, protože tým s naprosto minimálním rozpočtem a minimálním počtem lidí předvádí neuvěřitelnou práci. Rádi bychom zlepšili a rozšířili zázemí, aby byl provoz o něco snazší. Jde o výzvu do dalších let, a kdyby se to povedlo, tak bych měl velkou radost.

Jedním z důležitých projektů Prahy také bude, jak doufám, Vltavská filharmonie a rádi bychom s PDS vytvořili přímo na Vltavské CAMPpoint, infopoint, který by mohl sloužit jednak pro Filharmonii, ale také pro Bubny-Zátory jako takový výsadek CAMPu. Byl by to pro nás dobrý posun.