Ondřej Boháč: Města potřebují více kompetencí

Prahu vnímá z nadhledu – jako geograf a ředitel Institutu plánování a rozvoje hlavního města, ale i jako zvoník kostela sv. Havla a Týnského chrámu. Jaký je klíč ke zlepšení dostupnosti bydlení v Praze, jsme se zeptali Ondřeje Boháče.

Ceny bytů na území Prahy v posledních letech raketově stoupají. Jednou z hlavních příčin je nedostatek nové výstavby. Myslíte si, že pokud se během tohoto roku podaří upravit návrh nového stavebního zákona, mohlo by konečně dojít ke zlepšení podmínek pro bytovou výstavbu?

Pokud se podaří upravit návrh nového stavebního zákona a tím v důsledku výrazně zefektivnit plánování a zrychlit povolování nových staveb, tak to bude představovat jeden z důležitých předpokladů pro řešení stávající krize v dostupnosti bydlení. V současné době nabídka nových bytů zaostává za poptávkou a nedokáže dostatečně pružně reagovat na její výkyvy.

Na druhou stranu je potřeba si uvědomit, že sama o sobě úprava nového stavebního zákona finančně dostupné bydlení nezajistí. I kdyby byly hypoteticky všechny plánované bytové kapacity naráz povoleny, narazíme na problém, že jejich výstavbu nebude mít s ohledem na omezené kapacity ve stavebnictví kdo zrealizovat. Zhoršující se dostupnost bydlení má ale i celou řadu dalších příčin.

Aktuálně například velký vliv sehrávají nejenom velmi vysoké ceny bytů a domů na pražském rezidenčním trhu, ale i výrazně se zhoršující podmínky hypotečního financování. Je tedy mimo jiné zapotřebí, aby se město stalo mnohem výraznějším aktérem v oblasti nové výstavby a samo realizovalo výstavbu finančně dostupných bytů včetně bytů nájemních a případně družstevních, které se prakticky vůbec nestaví.

Společně s dalšími velkými městy v ČR jste se dlouhodobě zasazoval o změnu návrhu nového stavebního zákona, který by podle vás v předloženém znění mohl situaci spíše zhoršit než zlepšit. Nová vláda nakročila k novelizaci návrhu. Jste nyní optimistou, pokud jde o jeho další vývoj? A jaké zásadní změny je třeba v návrhu provést?

Vzhledem k poslednímu vývoji ve sněmovně optimistou moc nejsem. Opravdu je nutné přenést více kompetencí a odpovědnosti městům, aby se mohla efektivně plánovat sama tak, jak je to v ostatních státech Evropy. Stát má v ruce klíč k úspěchu, ale ne a ne ho použít.

Pokud chceme prostředí, ve kterém žijeme, rozvíjet kvalitně, rychle a zároveň chceme, aby Česko prosperovalo, tak potřebujeme českým městům konečně rozvázat ruce. Možnost zpracovat své městské stavební předpisy, které Praha dnes má, a doufejme, že je bude mít i nadále, by měla mít k dispozici všechna velká města. Děláme všechno pro to, aby to dopadlo dobře, ale jednoduché to opravdu není. Spíše naopak.

V důsledku cenového vývoje na realitním trhu se nadále zhoršuje dostupnost bydlení. Byt v Praze už si nemůže dovolit ani velká část středně příjmové skupiny obyvatel. V loňském roce jste s IPR Praha představili novou Strategii rozvoje bydlení. Jak se daří ji naplňovat a na jakých opatřeních aktuálně pracujete?

Strategie rozvoje bydlení byla schválena v dubnu minulého roku a v návaznosti na ni jsme zpracovali návrh Akčního plánu rozvoje bydlení, který bude projednán v Radě hl. m. Prahy snad co nejdříve. Akční plán rozpracovává uvedenou strategii do podoby cca 80 konkrétních projektů, které zahrnují jednak záměry Prahy a městských částí zaměřené na výstavbu (popř. rekonstrukce) finančně dostupných bytů, ale i některé projekty zaměřené na přípravu významných transformačních a rozvojových území.

Součástí návrhu akčního plánu jsou rovněž nestavební projekty města, které mají převážně charakter koncepcí, systémových řešení nebo směřují k iniciaci změn legislativy. Zatímco Strategie rozvoje bydlení představuje hlavní koncepční východisko bytové politiky Prahy, tak navazující Akční plán bude po svém schválení představovat hlavní implementační dokument obsahující přehled projektů a aktivit města, jejichž společným cílem bude zlepšit nepříznivou situaci v oblasti bydlení a zejména jeho dostupnosti.

Počítáme s tím, že plnění akčního plánu, pakliže tedy bude v Radě schválen, budeme každoročně vyhodnocovat a vyhodnocováno bude rovněž i naplňování strategických cílů. Kromě zpracování Akčního plánu rozvoje bydlení jsme aktivní i v dalších oblastech, které s naplňováním strategie souvisí. Ať již jde o aktivity v souvislosti s přípravou nového stavebního zákona, tak v neposlední řadě je důležitou součástí naší činnosti plánování a koncepční příprava významných rozvojových lokalit pro bytovou výstavbu.

Pokud se cíle Strategie rozvoje bydlení podaří naplnit, v jakém časovém horizontu by mohlo dojít k navýšení výstavby a ke zlepšení dostupnosti bydlení? A kolik bytů by bylo potřeba v Praze ročně stavět?

Strategie rozvoje bydlení počítá primárně s horizontem roku 2030, kdy by již měly být viditelné pozitivní efekty realizovaných opatření a projektů a dostupnost bydlení by se měla postupně začít zlepšovat. Podle strategie by mělo být každoročně dokončováno alespoň 9 000 nových bytů (pro ilustraci: v posledním pětiletém období 2017–2021 bylo v průměru ročně dokončováno 5 563 bytů), z toho minimálně 500 nových bytů by ročně mělo být dokončováno v režimu veřejné, resp. obecní bytové výstavby.

Právě obecní nájemní byty, popř. nové družstevní byty podpořené ze strany města, které v uplynulých letech prakticky vůbec nevznikaly, jsou ve vztahu ke zlepšení dostupnosti bydlení obzvláště důležité. Strategie rozvoje bydlení ale kromě podpory výstavby nových bytů nastiňuje i další opatření a aktivity, jejichž realizace by spolu s novou výstavbou měla ke zlepšení dostupnosti bydlení rovněž přispět.

Vzorem je Vídeň

Ze kterých evropských metropolí bychom si měli vzít příklad, pokud jde o kvalitu a dostupnost bydlení?

Z hlediska schopnosti rozvíjet svůj vlastní bytový fond, v jehož rámci město poskytuje dostupné a zároveň kvalitní nájemní bydlení co nejširším vrstvám obyvatelstva, je pro Prahu zřejmě nedostižným příkladem Vídeň. Ve Vídni bydlí v bytech s regulovaným, a tedy velmi příznivým nájemným, více než 60 % obyvatel. Město Vídeň v současnosti přímo vlastní a skrze instituci Wiener Wohnen spravuje přibližně 220 tisíc bytů a kromě toho dalších zhruba 200 tisíc podporovaných bytů bylo vybudováno za přispění města bytovými asociacemi s omezeným profitem.

Je nicméně nutné si uvědomit, že to není zadarmo. Vídeň v posledních letech i za cenu vysokého zadlužení města každoročně vynakládala cca 16 miliard Kč na podporu bydlení, což je více, než kolik prostředků ročně alokuje na bytovou politiku celá ČR. Pokud bychom chtěli hledat inspiraci co se tempa a celkového objemu bytové výstavby týče, tak i v tomto případě se stačí podívat do sousední metropole.

Ve Varšavě se od roku 2016 daří každoročně zahajovat i dokončovat výstavbu více než 20 tisíc bytů! Zohledníme-li odlišnou populační velikost české a polské metropole, tak ve Varšavě se v období 2015–2020 povolovalo cca 11 bytových jednotek v přepočtu na tisíc obyvatel, v Praze jen 3,4. Délka stavebního řízení je v Polsku ve srovnání s Českem výrazně kratší. Kromě toho jsou v důsledku toho ve Varšavě výrazně nižší ceny bytů než v Praze a bydlení je pro obyvatele polské metropole dostupnější.

Nakolik napomůže ke zkvalitnění výstavby a zlepšení dostupnosti bydlení připravovaný Metropolitní plán, který by měl začít platit v příštím roce?

Obytné lokality a plochy tvoří největší část Prahy a Metropolitní plán je ochraňuje. Nemůže se tedy stát, že tam, kde byl bytový dům, vznikne kancelářský komplex. Metropolitní plán také navrhuje nové obytné čtvrti, především na velkých nevyužívaných plochách uvnitř města, tzv. brownfieldech, které zatím neslouží žádnému účelu a je vhodné je zrecyklovat. Plán díky tomu přispívá ke zmírnění bytové krize a zároveň myslí na ekonomická i ekologická hlediska. Zásadní je například konec rozpínání Prahy do okolní krajiny.

Aktuální situace s probíhající válkou na Ukrajině a zvyšujícím se počtem uprchlíků bude mít na dostupnost bydlení, vzdělávání, zdravotních a sociálních služeb na území hlavního města bezesporu zásadní vliv. Pracujete již na nových scénářích a prognózách dalšího vývoje?

Prozatím se ještě snažíme vypomáhat s akutním řešením uprchlické krize a podílíme se na prověřování vhodných pozemků pro vybudování ubytovacích kapacit pro uprchlíky z Ukrajiny. Praha je v rámci Česka nejčastějším cílem uprchlíků a je tak jasné, že válka na Ukrajině bude mít dopady do celé řady politik města.

Aktuálně zpracováváme prognózu vývoje obyvatelstva vztaženou ke kapacitám veřejné vybavenosti, je zřejmé, že se do ní propíšou i tyto externality. Jsme si samozřejmě vědomi toho, že v nově zpracovávaných celoměstských koncepčních, strategických a případně i dalších dokumentech budeme muset s dopady války a s uprchlickou krizí počítat.

Vzorovou novou čtvrtí by se mělo stát revitalizované území Bubny-Zátory. Jak se tento významný projekt vyvíjí a v čem může být pro rozvoj dalších čtvrtí a jiných měst inspirativní?

V letech 2018 až 2020 byla pořízena podrobná územní studie na úrovni regulačního plánu. V průběhu pořizování byla důkladně projednávána s veřejností. Návrh územní studie byl zveřejněn a prostřednictvím participativních projektů s ním byla seznámena veřejnost, politická reprezentace a další městské organizace i vlastníci nemovitostí v řešeném území. Každý mohl uplatnit své připomínky. Pořizovatel, kterým je Odbor územního plánování magistrátu, připomínky vyhodnotil a vydal pokyny pro dopracování územní studie.

Dokončená územní studie byla zapsána jako podklad pro návrh změny platného územního plánu, která se právě projednává ve veřejném projednání. Podané připomínky a námitky vzešlé z tohoto projednání opět vyhodnotí pořizovatel. Po schválení změny bude pořízena další dokumentace. Pravděpodobně to bude územní studie. Mimo to připravujeme rozvoj území v doprovodných studiích a projektech, jako jsou hlukové studie, studie modrozelené infrastruktury, studie reagující na klimatické změny. Vše směřuje k rozvoji velice kvalitní městské čtvrti.

Výzvou, kterou se také zabýváme, je hospodaření s energiemi. V současné době prověřujeme možnosti využití odpadního tepla z nedaleké čistírny odpadních vod. Výsledkem bude městská čtvrť s kvalitním bydlením a různorodými pracovními příležitostmi. V kombinaci všech systémů veřejné dopravy bude splňovat požadavky na město krátkých vzdáleností neboli „patnáctiminutové“ město. Ikonou celé městské čtvrti bude nová budova Vltavské filharmonie.

Jak postupují další významnější rozvojové projekty, na kterých na IPRu pracujete?

Dvěma stěžejními projekty, na kterých pracujeme, je rozvoj území na nákladovém nádraží Žižkov a rozvoj oblasti Letňany – Kbely. Pro nákladové nádraží Žižkov vznikla urbanistická studie s prvky regulačního plánu, která slouží jako podklad pro změnu územního plánu a která je přílohou soukromoprávních smluv mezi Prahou, Prahou 3 a developery. Tato studie zároveň zaručí závaznost regulace území a nastavuje mechanismus, díky němuž se hlavní výkres regulace území stává určujícím pro rozvoj celé lokality.

Aktuálně na základě usnesení orgánů městské části Praha 3 bude Praha vyhodnocovat její připomínky ke studii a postupovat dále ke schválení návrhu studie. Tato změna územního plánu je těsně před vydáním a záměrem je změnu schválit do konce volebního období. Studie bude dále sloužit jako podklad pro navazující projektovou dokumentaci pro získání územního rozhodnutí, kterému musí předcházet schválení změny územního plánu.

Dalším významným rozvojovým územím, kterým se na IPR zabýváme, jsou Letňany – Kbely. Pro hlavní město je to velká příležitost, protože to je území s významným podílem pozemků ve vlastnictví města, kde by bylo možné realizovat bytové projekty města v kombinaci s pracovními příležitostmi v místě i nemocnici.