Recept na oživení amerických měst po pandemii. Prázdné kanceláře se přestavují na byty

Po celých Spojených státech se přeměňují kanceláře na byty. Může to být východisko pro problémové obchodní čtvrti v centrech měst, které se v čase pandemie covidu-19 vyprázdnily a možná se z ní už nikdy zcela nevzpamatují. Při přestavbách se důraz klade na cenovou dostupnost.

Několik měst nabízí developerům za přeměnu kanceláří na byty výrazné daňové úlevy za předpokladu, že určité procento bytů budou nabízet za nižší ceny než tržní, píše agentura AP.

Ve 31. patře kdysi vysoké kancelářské budovy v centru Manhattanu pokládají stavební dělníci ocelové výztuže. Ty brzy ukotví řadu prvků s vybavením pro budoucí obyvatele: cateringovou službu, salonek, ohniště a plynové grily. Budova, která je od roku 2021 prázdná, se přestavuje na 588 tržních nájemních bytů, ve kterých bude bydlet asi 1000 lidí.

„Přebíráme prázdnou budovu a vléváme život nejen do této budovy, ale do celé této čtvrti,“ řekl AP výkonný ředitel realitní společnosti Vanbarton Group Joey Chilelli, jehož firma přestavbu provádí.

Západní i východní pobřeží

Pittsburgh v lednu oznámil, že přijímá návrhy na další cenově dostupné bydlení prostřednictvím „přeměny nevyužívaných a nedostatečně využívaných kancelářských prostor“. Boston v říjnu zveřejnil plán zaměřený na revitalizaci centra města, který zahrnuje snahu o zvýšení počtu bytů, z nichž část by měla pocházet z přestaveb kanceláří. A Seattle v dubnu vyhlásil soutěž pro majitele budov v centru města a projekční firmy, aby přišli s nápady na přestavbu.

V hlavním městě země učinila starostka Muriel Bowserová z přeměny kanceláří na byty základní kámen svého plánu na zalidnění a oživení centra. Její „plán návratu“ do Washingtonu, který představila na začátku tohoto roku, usiluje o to, aby se v centru města usadilo 15.000 nových obyvatel. Přidali by se k přibližně 25.000 lidí, co zde už žijí.

„V centru nebude tolik pracujících jako před pandemií,“ řekla Bowserová na začátku tohoto roku. „Naším úkolem je zajistit, aby se do centra dostalo více lidí,“ dodala.

Někteří jsou ale k trendu přestaveb skeptičtí. Obhájci přeměny na byty se obávají, že by se požadavky na dostupné bydlení mohly snížit. A dokonce i zastánci modelu přestavby tvrdí, že poskytování daňových úlev bohatým developerům není nejlepším nástrojem k dosažení cíle.

„Developeři, kteří mají pocit, že to prospěje jejich ziskům, to udělají i bez pobídky,“ řekla ředitelka Institutu daňové politiky ve Washingtonu Erica Williamsová. „Jedná se o velmi nákladný návrh pro neověřený program,“ dodala.

A protože se stále více zaměstnavatelů obrací k hybridním modelům práce, je otázka, zda se lidé budou chtít stěhovat do center měst, pokud tam nebudou muset být každý den.

„Musíte z centra města udělat čtvrť – místo, které žije, je hravé a aktivní,“ řekl starosta Pittsburghu Ed Gainey v lednu na zasedání Konference starostů Spojených států ve Washingtonu. „Jak z něj udělat čtvrť, která má atmosféru, kde chtějí být mladí lidé?“ ptal se.

Slepice a vejce

Třiatřicetiletý zaměstnanec federální vlády Jordan Wood se v roce 2019 přestěhoval do bytu v centru Washingtonu, kam ho částečně přilákala možnost chodit do práce pěšky. Řekl, že se mu podařilo najít spolehlivé obchody a restaurace, které zůstávaly otevřené i v noci, ale pak přišla pandemie a centrum města se na více než rok stalo něčím na způsob měsíční krajiny.

„A i před pandemií tam chyběly základní věci jako dětská hřiště a psí parky a normální obchod s potravinami, kam bych mohl dojít pěšky,“ říká Woods. „Neřekl bych, že toho lituji, ale kdybych teď zvažoval stejné stěhování, nejsem si jistý, jestli bych to udělal,“ uzavírá.

Chuck D’Aprix, ředitel společnosti Downtown Economics, která se zabývá poradenstvím v oblasti rozvoje, uvedl, že přilákání nových obyvatel do bývalé obchodní čtvrti v centru města s sebou nese specifické problémy typu „slepice a vejce“. Podniky, které potřebují obyvatelé, se liší od těch, které potřebují přes den zaměstnanci kanceláří.

Patří mezi ně středně velké a cenově dostupné obchody s potravinami a školky, obchody s potřebami pro domácí zvířata, železářství a autoservisy. A tato místa musí mít otevřeno i po skončení pracovní doby.

„Spousta těchto služeb teď v centrech malých nebo středně velkých měst prostě není k dispozici, víte, večer se zavírá,“ říká D’Aprix.

Vzhledem k tomu, že míra neobsazenosti kancelářských budov v centru města stále roste, a to z 12,2 procenta ve čtvrtém čtvrtletí roku 2019 na 17,8 procenta v prvním čtvrtletí roku 2023, je podle realitní společnosti CBRE naléhavě nutné něco udělat. Mezi nejvíce postižená místa patří San Francisco s mírou neobsazenosti 29,4 procenta, Houston s 23,6 procenta, Filadelfie s 21,7 procenta a Washington s 20,3 procenta.

Newyorské kanceláře utrpěly pandemií

V New Yorku, kde je míra neobsazenosti 15,5 procenta, oznámil starosta Eric Adams v lednu plán, podle něhož má do města přibýt 500.000 nových bytů, včetně tzv. bytů se sníženým nájemným.

Klíčovou součástí tohoto plánu je změna územního uspořádání částí středu Manhattanu, který v současnosti povoluje pouze kancelářské a výrobní prostory. Spolu se změnou územního plánu prosazuje kancelář starosty návrhy zákonů na schválení daňových úlev, které by developery přiměly investovat do přestaveb zahrnujících cenově dostupné bytové jednotky a také změny v zákoně o vícebytových domech, které by usnadnily přestavby pro budovy postavené do roku 1990.

„Možnost skutečně využít náš zastaralý kancelářský fond ve městě je skutečnou výhrou pro všechny, protože nejenže podpoříme trh s kancelářskými prostory vzhledem k míře neobsazenosti, kterou pozorujeme, ale také pomůžeme reaktivovat naše obchodní čtvrti, které skutečně utrpěly právě během pandemie,“ uvedla náměstkyně primátora Maria Torresová-Springerová.

„Přestavba budov není snadná,“ řekl starosta Hartfordu v Connecticutu Luke Bronin. Existuje podle něj spousta budov, které k tomu prostě nejsou vhodné.

Problematický může být přístup k přirozenému světlu a vzduchu, neexistence balkonů ve většině kancelářských budov a nutnost instalovat stovky koupelen a kuchyní spolu s doprovodnou instalací v budovách, které jsou často vybaveny pouze dvěma velkými koupelnami na patro. Mohou také nastat problémy s životním prostředím, řekl Anoop Davé, který je generálním ředitelem společnosti Victrix, developerské společnosti pro správu investic do nemovitostí specializující se na přeměnu většinou prázdných kancelářských budov na obytné budovy a hotely. Mnoho z těchto budov může obsahovat azbest nebo něco podobného, říká Davé.

Problémy mohou představovat také financování, současní nájemci a územní problémy. Ve Washingtonu se například nachází množství federálních budov, které jsou nedotknutelné, píše AP.