Více bytů, nižší ceny. Praha schválila klíčový dokument pro odblokování výstavby

Pražský magistrát zřídí Fond spoluúčasti investorů na rozvoji území, do kterého budou developeři po dohodě s městem přispívat na rozvoj infrastruktury. Důvodem je nedostatek peněz na vybudování nové infrastruktury, kterou má na starosti město.

Developeři do něj zaplatí buď 700 Kč, nebo 2300 Kč za metr hrubé podlažní plochy, a to podle charakteru změny územního plánu nutného pro výstavbu. Rozhodli o tom minulý týden pražští zastupitelé. Schválili rovněž metodiku, podle níž se bude výše příspěvků vypočítávat.

Příspěvky developerů mají sloužit k budování dopravní infrastruktury, škol nebo parků. Podle náměstka primátora Petra Hlaváčka (TOP 09) město přistoupilo k vytvoření metodiky a fondu kvůli nedostatku financí.

Vznik veřejné infrastruktury je pro fungování nových čtvrtí nezbytný, město ale nemá dost peněz, aby v nejbližších desetiletích potřebnou veřejnou infrastrukturu samo financovalo. „Cílem je podpora bydlení, rozvoje města a transparentní fungování veřejného prostoru, objektivizace a přiměřenosti dohod (s developery),“ řekl.

Úprava vztahů mezi městem a developerem

Uzavření smlouvy bude dobrovolné. Peníze, které investor městu poskytne, budou účelově vázány na vybavení či úpravu veřejné infrastruktury nebo na výstavbu rekreačního vybavení a bytů. V případě, že developer využije pozemek v souladu s územním plánem a danými omezeními, zaplatí 700 Kč za metr čtvereční hrubé podlažní plochy. V případě, že zažádá o změnu územního plánu na zvětšení projektu, tak za každý metr nad rámec původního rozsahu zaplatí 2300 Kč.

Fond bude mít na starosti mimo jiné evidenci uzavřených smluv s developery a poskytnutých částek. Pravidelně bude vyhodnocovat a navrhovat úpravy metodiky spolupráce. Metodika má nastavit pravidla, podle kterých bude město spolupracovat s developery. Cílem je spolupráce a koordinace kroků všech zúčastněných, tedy magistrátu, městské části a developera, a nastavení míry spoluúčasti.

„Klade (metodika) důraz na koordinaci a řešení případných nejasností, protichůdných či nesouladných postojů dotčených stran již ve fázi před změnou územního plánu,“ píše se v textu metodiky. Přestože je dohoda dobrovolná, Hlaváček se neobává, že by ji investoři bojkotovali.

Městské části s návrhem neuspěly

Opoziční zastupitelé a zástupci některých městských částí požadovali, aby zastupitelé projednání odložili na další jednání. Jako důvod uvedli mimo jiné nedostatek času, po který se mohli s dokumentem seznámit.

Starosta Letňan Zdeněk Kučera (ANO) řekl, aby peníze od developerů byly dávány výhradně městským částem, na kterých má projekt vzniknout. V návrhu předloženém radou výhradní převod peněz radnicím nebyl.

Magistrát i městské části v minulosti s developery uzavíraly mimořádné smlouvy, v kterých se developer zavázal splnit požadavky města nad rámec svých povinností. Stalo se tak například u projektu plánované výstavby Masaryk Centre u Masarykova nádraží, kterou podepsaly se společností Prague CBD ze skupiny Penta magistrát a Praha 1.

Co nová pravidla navrhují?

Dosud byla praxe taková, že město bylo spíše divákem celého procesu. Nyní má Praha nástroj, pomocí kterého může celý vznik nových čtvrtí včas koordinovat a řídit budování vybavenosti.

Celková hodnota plnění každého investora je transparentně stanovena v samotném dokumentu. V praxi tento princip město uplatňuje už nyní, např. při plánované výstavbě na Nákladovém nádraží Žižkov i na dalších velkých brownfieldech, kde se městu podařilo s vedením městské části a s developery dohodnout souhlas s poskytnutím více než 1,5 miliardy Kč do území od developerů, v čemž jsou zahrnuty i veškeré pozemky pro parky a tramvaj, které by město muselo jinak od developerů vykupovat.

„Městské části Prahy v Metodice získávají doporučení, za jakých podmínek projednávat s investory plánované záměry. Podrobnosti si však mohou upravit na míru svému území. Metodika byla proto od počátku konzultována také se Svazem městských částí hlavního města Prahy, jehož členové vznik materiálu oceňují a vyjednané částky považují za nepodkročitelné minimum, zvlášť v současné situaci prudkého zdražování,“ doplňuje jeho předsedkyně Jana Plamínková.

Jak to bude v praxi fungovat?

Prostřednictvím transparentního a přesného výpočtu Metodika předem určuje, jakou měrou se investor konkrétního projektu, pro který žádá o změnu územního plánu, bude podílet na budování související infrastruktury a zajištění občanské vybavenosti.

Tento princip díky zcela novému způsobu výpočtu zohlední mimo jiné, na jaké ploše je výstavba plánována. „Metodika jasně rozlišuje mezi výstavbou takzvaně na zelené louce a třeba na brownfieldech. Brownfieldy bude konečně možné odemknout, respektive stavět na nich výhodněji a mnohem dříve,” uvádí Petr Hlaváček.

Metodika umožní městu reagovat na situaci a u konkrétního projektu se s investorem před změnou územního plánu dohodnout na uzavření závazné smlouvy a na vhodné formě jeho plnění. „Půjde buď o finanční příspěvek, přímo vázaný na realizaci veřejného vybavení v dané lokalitě, nebo nefinanční plnění v podobě vybudování zeleně, jako jsou parky nebo vegetační prvky v ulicích, míst ve školách či školkách, nutné dopravní infrastruktury nebo výstavbu bytů a jejich převedení do vlastnictví města. Variantou je i uspořádání architektonické soutěže nebo zajištění podporovaného bydlení,“ vysvětluje za magistrátní autorský tým Metodiky architekt Filip Foglar, který veškeré práce koordinoval.

„Hledali jsme společně se všemi míru mezi (ne)zvednutím cen bytů a zároveň smysluplnou výší částek pro rozvoj měst. Pokud se kromě této Metodiky navíc podaří spolu s novou vládou a ostatními městy vylepšit nový stavební zákon zejména v oblasti územního plánování a posílení role samospráv při dohodách nad umísťováním záměrů do území, jsme i díky námi chystané městské výstavbě na velmi dobré cestě vymanit se z krize bydlení. Metodika je velmi propracovaný materiál a doporučuji všem jej prostudovat. Jsem hrdý na svůj tým, že ji připravil v tak vysoké kvalitě,“ uzavírá náměstek primátora Petr Hlaváček.

Pravidla vznikala na půdě Magistrátu hl. m. Prahy téměř dva roky. Autory celého materiálu jsou kromě Petra Hlaváčka architekti Filip Foglar a Zdeněk Völfl. Zpracovateli právní části jsou přední české advokátní kanceláře, a to Frank Bold Advokáti a HAVEL & PARTNERS.

Kromě nich se na práci po dobu dvou let podílelo téměř 60 odborníků z řad ekonomů, právníků, developerů, architektů a dalších specialistů i členů příslušného magistrátního výboru územního pro územní rozvoj Petra Zemana a Tomáše Murňáka. Materiál byl po celou prací konzultován a 3kolově projednáván se zástupci investorů, Asociace developerů, městských částí a pomocí veřejných prezentací a diskusí i s veřejností.