Kam kráčíš, bydlení?

Většina běžných pozemků pro bydlení uvnitř stávajících měst byla již za posledních zhruba 15 let zastavěna. Města jsou díky tomu kompaktnější a do jisté míry ucelenější nežli před rokem 1989. K dispozici zůstaly pouze pozemky, které jsou v nějakém smyslu náročné pro výstavbu, a to svým vlastní charakterem a charakterem svého okolí. Slovo kontext zde nabývá jiného významu. Zatímco před lety šlo o „luxusní“ záležitost stylu a filozofie návrhu, dnes ve smyslu tohoto článku jde o razantní, často negativní vliv okolí ve smyslu oslunění, osvětlení, topografie, sklápění, orientace ke světovým stranám, hluk atd. 

Často se jedná o zahuštění stávajícího města. Příkladem může být nové využití „brownfields“, tj. stavby v lokalitách bývalých továren, skladů či přístavů (např. projekt SHA Kollárova v Praze-Karlíně) nebo rekonstrukce a dostavby, jako je karlínský projekt SHA Šaldova – Cornloft. Společným jmenovatele většiny dosavadních realizací ateliéru SHA je tato složitost pozemků, ať už jde o proluky se všemi plusy a minusy této kategorie, nebo o pozemky, na kterých se na první pohled nedá vůbec bydlení stavět, jako je například kopec, kde dnes stojí rezidence Alibaba či Topolka. Tyto pozemky ve stávající zástavbě většinou nemají regulační „koeficienty“ územního plánu. Hmoty nových objektů určuje ono mnohoznačné heslo „musí být v souladu s okolní zástavbou“. 

Pro tyto složité pozemky budou nezbytné a komerčně úspěšné pouze skutečně originální návrhy, které budou vypracovány s téměř chirurgickou přesností. Hmotové řešení vznikne na základě přesného sklápění, oslunění a osvětlení, provozní řešení po zvážení orientace a topografie. Cenové nastavení a zadání bytových domů vznikne na základě přesného rozboru daného místa a jeho skutečného potenciálu. Přesně stanovené nároky na kreativitu a originalitu návrhu pro kulturní a komerční úspěch jsou novou výzvou pro architekty a developery. 

V dnešní době se dokonce i na konferencích o realitách a nemovitostech hovoří o existenci „sídelní kaše“ (urban sprawl) – průměrných satelitech, které jsou zcela závislé na soukromých automobilech, o kritických poměrech v těchto satelitech, kde se obyvatelé musí vyrovnat s neexistencí jakékoliv infrastruktury a charakteru, o nedostatku sídelních útvarů s více funkcemi (bydlení i pracovní příležitost) a o nesmyslném „rozlézání se“ do krajiny jakožto následku jednostranného pohledu na hustotu osídlení. Konference uzavírají, že se satelitní bydlení v dosavadní formě přežilo, hladová porevoluční poptávka po rodinném bydlení u Prahy a nabídka se vyrovnaly. 

V době od roku 1989 vzniklo kolem sta tisíc rodinných domků v satelitních poměrech. Pro tyto poměry je typická malá hustota a velká „spotřeba“ půdy. Hustota na příklad na Vinohradech se pohybuje okolo tří set lidí na hektar. Hustota ve stávajících satelitech se pohybuje okolo třiceti až čtyřiceti lidí na hektar. Minimální hustota, která přiláká základní služby jako obchod, je padesát lidí na hektar. Hustota nutná pro to, aby se uživily slušné služby, začíná u sta až sto padesáti lidí na hektar. Nazrává doba, aby se tyto, ještě před pár lety pouze intelektuální postřehy, začaly (konečně) promítat do stavby nových sídelních útvarů v satelitních lokalitách a jejich komerční úspěšnosti. Právě v těchto letech se totiž před developery a architekty formuje nová úloha a výzva: návrh větších nových sídelních útvarů s dostatečnou infrastrukturou, charakterem, atmosférou a multifunkčností. 

Záměrem investora ve spolupráci s místní samosprávou by mělo být vytvoření atraktivního a srozumitelně definovaného městského prostoru u hlavní komunikace s dobrým pěším přístupem. Vlastní prostor nového náměstí by měl být tvořen jednak obytnými domy s komerčními prostory v parteru objektů tak, aby byla vytvořena živá a přirozeně užívaná hrana náměstí, jednak komerčními objekty: například supermarketem, administrativní budovou či menším hotelem s restaurací. V komplexu by také měly být umístěny kulturní prostory pro veřejnost.  

Před deseti lety jsme se studenty chodili ve Vídni obytnými čtvrtěmi se stromy, hospůdkami, školami, s nabídkou malých i větších forem bydlení a byli jsme přesvědčeni, že to, co vidíme, stojí již dobrých dvacet let. Kniha o nových vídeňských předměstích, která byla naším průvodcem, nás vyvedla z omylu. Ještě v roce 1991, tedy šest let před naší návštěvou, zde byla netknutá pole. Vídenští hráči dramatu o současném bydlení zjevně své role umí. Město plánovitě a postupně dává na trh větší pozemky, předepisuje hustotu a z ní odvozenou infrastrukturu, investor, který se pohybuje v prostředí více méně nasyceného trhu s byty nešidí, protože ví, že jen kvalita bude znamenat finanční úspěch. Architekti jsou vyzváni ke stručné urbanistické soutěži, porota vybere vítěze a vítěz staví. Výsledkem je zřetelný charakter a zřejmý, viditelně úspěšný život v nových čtvrtích a jejich veřejných prostorech.

Idea hustoty se z nenáviděného nástroje totalitních úředníků a politiků může stát jedním ze zásadních pomocníků urbanisty. Tvůrce města může předepsat požadovanou hustotu, a v kombinaci s dalšími regulativy tímto způsobem získat soubor různých prostředí, od vilové zástavby až po vícepodlažní zástavbu rezidenčními domy. Klíč k opuštění konceptu amerických koberců bavorských vilek leží v rukou tvůrců města a jejich schopnosti nabídnout konkrétní vizi pro danou lokalitu. Leží ve schopnosti správně postavit regulační podmínky tak, aby spolu s předepsanou hustotou byly pozitivní výzvou architektům, nutily je přemýšlet a vytvořit unikátní typy zástavby splňující požadovaná kritéria. A tak závěrem lze shrnout, že aktéři (samospráva, developeři a architekti) zajímavého zápasu o podobu nového města (předměstí) se musí nejen učit návrhovat složitější formy bydlení, nežli je bodový či pavlačový dům, ale především chápat vztah různých společenských potřeb s investiční strategií.