Kvalita bytů neoslní

Po estetické stránce odborníci hodnotí soudobou bytovou výstavbu většinou jako průměrnou. „Až jednou budou mít dnešní novostavby za sebou stejný časový test, jako domy řekněme ze 30. až 80. let, dojdeme k hodnocení, že žádný velký pokrok v architektuře učiněn nebyl,“ skepticky konstatuje Michal Šourek, předseda představenstva firmy MSG holding.  

Bytové domy jsou většinou stavěny stroze účelově. Betonové panely ze 60. až 80. let byly nahrazeny moderními stavebními materiály, ale snaha využít v maximální míře prefabrikátů a typizovaných, sériově vyráběných dílců přetrvává. Ovšem docela jinak se dnes pracuje s okny, fasádními prvky a především s barevností fasád. 

„Kvalita architektonických návrhů odpovídá požadavkům investorů, jejich estetické a kulturní úrovni,“ říká Ondřej Diblík, research specialista realitní kanceláře Lexxus. „Současná bytová výstavba v drtivé většině patří mezi obyčejný komerční produkt a její architektura tomu také odpovídá“. Architektonický styl většiny bytových projektů vychází jen z vnitřního rozmístění bytů v projektu a jejich nároků na osvětlení. Možná proto jsou si jednotlivé projekty tak podobné. Mnohdy developeři opakují dříve postavené typy domů i v dalších realizacích.

Vnitřní dispozice bytů nově vybudovaných v 90. letech odborníci hodnotí jako „standardní“, bez komunikačních nelogičností, s tím, že nejvýraznějším znakem nového přístupu je přímé spojení kuchyní s obývákem a průchozí obývací pokoj do dalších místností. V tomto smyslu poznamenávají, že například ani dispoziční řešení bytů v někdejších panelácích nebývá špatné, až na umístění kuchyňských linek a řešení sociálního zařízení technologií bytových jader.  Chybných řešení se dnes nejčastěji architekti dopouštějí v navrhování ložnic průchozích přes jiný pokoj, avšak bez vlastního sociálního vybavení. Dalším častým nedostatkem bytů jsou malé nebo zcela chybějící úložné prostory.  S růstem postavených bytů však postupně roste i náročnost zákazníků – jednak jsou zkušenější, jednat mají z čeho vybírat a také finanční síla zákazníků roste. 

„Ti, kdo si dnes pořizují vlastní bydlení, jsou náročnější než zájemci před třemi až čtyřmi roky,“ potvrzuje Irena Reichlová z developerské společnosti Satpo Develop­ment. „Už dávno nehraje primární roli při výběru jen cena. Stále více lidí zajímá lokalita, blízkost zelených ploch ale zároveň i centra města, výhled, balkon nebo terasa, možnost parkování, nadstandard vybavení, bezpečnostní zajištění projektu. Větší roli začíná hrát také architektura. Za to si pak jsou zákazníci schopni připlatit.  

Kvalita samotného provedení je asi nejcitlivější záležitostí. Z hlediska zákazníka určitě. Umístění projektu, vzhled domu a dispozici bytu si nakonec může předem ověřit a případně hledat jiný, pro sebe vhodnější byt způsobem „ber nebo nech být“. Ale provedení stavby je něco, co začne „prožívat“ přímo na vlastní kůži, jakmile byt koupí a zabydlí, ale ne dříve. Na druhou stranu se dají mnohé chyby v realizaci dodatečně napravit.

Největší slabiny vidí odborníci v řešení konstrukčních detailů. Buď nejsou v projektu rozpracovány, nebo naopak stavebníci v detailu nedodrží projekt. „Stavební detail je neustále se opakující otázka. Ve své podstatě nemůže existovat projekt, který bude obsahovat sto procent všech detailů jednotlivých konstrukcí, ale pouze kvalitní projektant umí stanovit rozumnou míru detailních řešení, které bude dodavatel díla potřebovat k provádění,“ říká Michal Martínek, výrobní ředitel Finep. „Kvalita prováděcí dokumentace se pozná podle kvality funkčních detailů, respektujících technologické procesy stavby, technické parametry materiálů, výrobní tolerance a další parametry, které svědčí o schopnosti projektanta nejenom popsat výsledný stav, ale i reálnou cestu k dosažení tohoto stavu.“

Nekvalitně zvládnutý detail může bydlícího obtěžovat, může omezovat užívání bytu nebo společných prostorů v domě, ale může také působit vážné škody. Mnohdy dochází ještě stále k zatékání do suterénů budov vlivem špatně provedených izolací nebo konstrukcí podzemní stavby.  „Mezi nejčastější chyby také patří například časté stížnosti na vysokou průzvučnost (přenosem hluku) mezi jednotlivými byty nebo podlažími, ačkoliv výpočtové hodnoty v projektu vyhovují,“ vyjmenovává Ondřej Diblík. „Některé ‚nové‘ zvuky se velmi špatně tlumí: ‚ťukání‘ laminátových podlah, zvonění mobilního telefonu, subwoofer domácího kina, atd.“ 

Kromě těchto konfrontací mezi projektem a provedením se další defekty v kvalitě staveb týkají práce stavebních firem samotných. Mezi nejčastější hříchy se počítá nedodržování technologických postupů předepsaných výrobcem materiálu. Rezervy jsou často při provádění tepelných izolací a sádrokartonových konstrukcí nedodržením přesných technologických předpisů. Dochází tak někdy ke vzniku „tepelných mostů“ a srážení vnitřní vlhkosti v těchto místech. 

„Znalost technologických předpisů, dodržení technologických lhůt a klimatických podmínek při aplikaci materiálů jsou základní předpoklady bezvadného díla“, říká M. Martínek.  Nakonec může dojít i na reklamaci ze strany uživatele bytu. Nejčastějším případem bývají vlasové trhliny v omítkách, které se projeví po dotvarování všech konstrukcí, ale dají se jednoduše opravit a po kvalitní opravě se reklamace neopakují.

„Noví majitelé se stěhují do bytů velmi brzo po dokončení, stavba tak nestačí dostatečně vyschnout a zbavit se ‚zabudované‘ vlhkosti. Tato vlhkost může při uzavřeném bytě s nezajištěným větráním, ve kterém se ještě například začne topit, způsobit škody na dřevěných a laminátových podlahách,“ specifikuje O. Diblík. „Reklamace v novostavbách se týkají nejrůznějších dokončovacích prací, většinou se netýkají zásadních konstrukčních nedostatků.“

V každém případě ale platí, že kvalita stavebních prací trvale a poměrně rychle stoupá. Firmy si osvojují nové materiály a technologické postupy a s každou další stavbou se upevňuje rutina. Developeři si k realizacím vybírají právě takové společnosti, které se mohou prokázat referencemi, nezřídka je požadavkem při výběru dodavatele stavby také certifikát řízení kvality ISO. 

„Se stavebními firmami máme dobré, ale samozřejmě i negativní zkušenosti. Z  pochopitelných důvodů nebudeme jmenovat konkrétní případy, nicméně takové společnosti do výběrových řízení obvykle již nezveme,“ svěřuje své zkušenosti Renáta Kodadová, tisková mluvčí ING Real Estate Development CR, s.r.o.

Nicméně setrvačnost stavebních společností působí proti výše zmíněným zásadám. Volená materiálová základna a postupy se inovují na vkus zákazníků příliš pomalu. „To je ale neduh celého stavebnictví,“ říká Michal Šourek. „Jakkoliv kvalita stavebních prací stoupá, možná nejrychleji z celého odvětví, přesto stále zaostává za přáním zákazníků. Ti by chtěli perfektní sériový produkt, ale charakteristické pro odvětví stavební výroby naopak je, že co stavba, to prototyp. Objektivně velké nedostatky přetrvávají v managementu stavebních firem,“ dodává architekt Šourek.

„Ze strany zhotovitelů se často po uzavření smluvního vztahu setkáváme bohužel se snahou snižovat materiálový standard, naopak zvyšovat požadavky na vícepráce a tím zvyšovat i cenu díla. V poslední době jsme zaznamenali zajímavý fenomén. Poptávka po službách stavebních firem nyní převyšuje jejich nabídku. Firmy proto zakázky nestíhají uspokojovat, a bohužel kvůli tomu lze zaznamenat vliv na kvalitu a rychlost projektů,“ upozorňuje Renáta Kodadová. 

Ve srovnání s bytovými domy stavěnými v 30. až 80. letech tedy soudobá bytová výstavba určitě vykazuje vyšší kvalitu v použitých materiálech a technologiích. Ty současné jsou na zcela jiné úrovni poznání jednotlivých vlastností stavebních materiálů, jejich vlivu na životní prostředí a zdraví obyvatel domů. Nevhodné materiály typu azbest, škvárobeton a další, v minulosti hojně užívané, se již nepoužívají. Dnešní stavební materiály jsou důsledně odzkoušeny v laboratořích a jsou používány materiály mající potřebné certifikáty. 

Ale co se týká urbanistického začlenění bytových staveb, jejich estetické úrovně a užitných vlastností bytů, nevyznívá srovnání kvality pro soudobou bytovou výstavbu už tak jednoznačně. Panelové domy jednoznačně trpí technologickou nemohoucností své doby. Ale jejich prostornost a dispozice bývají mnohdy na vyšší úrovni, než u dnešních bytů. Po rekonstrukcích a zateplení může být bydlení v panelovém domě zajímavou alternativou.

Bytové domy z 50. let mají dnes oceňovanou kvalitu v klasické cihlové solidnosti, ale postrádají lehkost architektury předválečné. Byty ze 30. let mají všeobecně větší plošný i prostorový standard, což odpovídá životnímu stylu a fungování rodiny v té době. Jsou dnes vyhledávanou eventualitou pro bydlení i z toho důvodu, že na rozdíl od bytů v panelových sídlištích nabízejí bydlení v usazené sociální městské struktuře. Kvalita staveb samotných ale může být kolísavá, i tehdy stavitelé šetřili, na čem se dalo. 

Kvalitu bydlení v bytových domech z konce minulého a počátku tohoto století tak bude možné posoudit až z delšího časového odstupu. Až jestli bydlení v dnešních domech bude za deset nebo padesát let stejně vyhledávané a žádané, jako je dnes.