Odzvoní satelitům na polích?

Podle novely stavebního zákona, který přijala na konci března 2008 Poslanecká sněmovna, totiž už nebude možné bez platného územního plánu stavět ve volné krajině, jak původně navrhoval poslanec Václav Mencl (ODS). Sněmovna podpořila pozměňovací návrh Kateřiny Jacques, který jasně vymezuje výjimky, kdy je to možné. Jedná se o již zasíťované pozemky, zemědělské stavby s obytnými místnostmi a budovy bezprostředně sousedící se stávající výstavbou. 

Zda se tím však zamezí živelné výstavbě satelitních městeček, která na polích středních Čech dosud vyrůstala jako houby po dešti, není však v tuto chvíli jasné. Na druhé straně totiž novela umožnila stavět určité druhy staveb v nezastavěných částech obcí, které nemají územní plán, a to až do roku 2015. Stavět takto bude ale možné jen se souhlasem zastupitelstva obce. 

Krajský úřad Středočeského kraje omezení výstavby ve volné krajině vítá, protože až dosud měl možností, jak ji zakázat, velice málo. „O tom, zda někde vznikne satelitní městečko nebo ne, totiž rozhodují prakticky výlučně místní zastupitelstva, která jsou vesměs pod vlivem velkých developerů. Ti skoupili už na počátku 90. let lukrativní pozemky v okolí Prahy. Poté zašli za starosty příslušných obcí a žádali na nich změnu územního plánu, přičemž je přesvědčovali různým způsobem. Starosta pak už jen objednal změnu územně-plánovací dokumentace na příslušném pověřeném úřadě. Zpracovatelé územních plánů mohou změnu v dokumentaci sice odmítnout, ale v praxi to nedělají, protože by přišli o zakázku. Výsledkem je zcela nekontrolovaná zástavba,“ vysvětluje zástupce středočeského hejtmana Vilém Žák. Dodává, že zabránit zástavbě ve volné krajině bylo možné na základě zákona o ochraně přírody a krajiny.

Jaroslav Obermajer, šéf odboru životního prostředí a zemědělství na středočeském krajském úřadu jej pak doplňuje, že krajský úřad má kompetenci se vyjadřovat pouze k záborům zemědělské půdy a ke stavbám, které vyžadují posouzení vlivu na životní prostředí.  

„Satelity na poli nepovolujeme. Toto území musí být v územním plánu z minulosti. Nyní už takovou výstavbu nepovolujeme. Nedávno jsme třeba zamítli výstavbu satelitního městečka na poli u Sluštic v okrese Praha-východ. Bývalé okresy Praha-západ a Praha-východ byly obecně k povolování satelitů hodně benevolentní, byl na ně vyvíjen velký tlak ze strany developerů. Proto je tam satelitních městeček na polích nejvíce,“ tvrdí Obermajer. 

„Snažíme se postup živelné urbanizace zastavit, zpomalit. Ale nejvíce mohou udělat starostové. Oni jsou ale často rádi, když jim developeři přispějí na zanedbanou infrastrukturu, třeba na výstavbu kanalizace. Ve středních Čechách jsou malé obce, nedosáhnou na evropské dotace. Jenže pak musí dát větší peníze na služby, když se obec zvětší, takže na tom stejně nevydělají. Nejdůležitější je proto výchova a školení starostů. Aby věděli, co se obci vyplatí a co ne,“ uzavírá Obermajer.  

Výstavbu ve volné krajině by však mohla omezit i klesající poptávka po bydlení v takových lokalitách. Zatím je po domech v satelitech ve volné krajině ještě stále poptávka, ale začíná se snižovat ve prospěch řadových a bytových domů v intravilánech obcí a měst. Také styl „podnikatelského baroka“ podle realitních makléřů už tolik netáhne jako v 90. letech. 

„Dnes se již rezidenční komplexy stavějí jinak, ale domy v prvních satelitech stojí dál a jejich majitelé je mnohdy chtějí prodat. Domy „vyšperkované“ balustrádami, výklenky a kamennými lvy u vchodů na pozemek si za osm, ale také dvanáct milionů koupí dnes málokdo. A není to jen středočeský fenomén. Například v brněnských satelitech se obtížně dosahují prodejní ceny už nad pět šest milionů korun,“ říká Jiří Fajkus z realitní kanceláře Real Spektrum. Obvykle pak musí prodávající notně slevit ze svých představ, leckdy prodává za méně, než do domu sám vložil.

Ačkoliv se odborníkům více zamlouvají nové projekty, v nichž developeři spolupracují s renomovanými architekty a nabízejí pak bydlení v souboru originálních a do krajiny zapadajících domů a bytů, kde nechybějí ani nové obchody, restaurace, sportoviště, ordinace lékařů (například v pražské Chuchli, Vokovicích, u Průhonic), lidé si ve velkém kupují malé řadové domky na předměstích středočeských obcí. Důvod je jednoduchý. Za kvalitu se platí – a v Praze a jejím okolí zvlášť draze. Kdežto bydlení v satelitu řadovek a nízkých bytových domů (najdete je na mnoha místech, například v Nehvizdech, Jirnech, Hostivicích) vyjde na tři čtyři miliony, což je suma, za kterou uvnitř metropole (například v Praze 4, 5 nebo 9) koupíte maximálně starý panelový třípokojový byt, ale to je pro rodinu s dvěma dětmi málo. 

Výhrou je, pokud je obec na hromadnou výstavbu nové čtvrti připravena a může novým obyvatelům nabídnout místa ve školkách i školách, potíž nastává tam, kde developeři mysleli jen na zisk, zastupitelé při schvalování výstavby nedomysleli všechny důsledky a noví majitelé domků až pozdě zjišťují, že se z nich na dlouhou dobu stanou taxikáři, kteří své děti rozvážejí do kroužků a škol po širokém okolí.

Developeři se vesměs dosud málo starali o to, aby vedle domků či bytových domů byla vybudována i občanská vybavenost. Nový stavební zákon však dává zastupitelstvům větší možnost podmiňovat povolení výstavby právě vybudováním další navazující infrastruktury.

Této možnosti využívá například Jesenice u Prahy, obec, která se díky mnoha developerským projektům za poslední léta změnila k nepoznání, což jí přineslo podle slov nynějšího starosty Zdeňka Pánka více negativ než pozitiv. 

„Naši předchůdci na radnici sem chtěli přivést firmy, aby zde platily daně. To se ale za socialistické vlády změnilo. Nyní obce dostávají peníze jen na hlavu, ne podle sídla firem. A ne všichni stálí obyvatelé jsou zde trvale hlášeni. Jesenice má oficiálně 5200 obyvatel, ve skutečnosti ale minimálně 6500. To je rozdíl 10 milionů korun, které od státu nedostaneme, ač bychom na ně měli mít nárok,“ vypočítává Pánek. 

„My nyní sklízíme dosti trpké plody rozhodnutí bývalého zastupitelstva. Developeři skoupili soukromé pozemky, zastupitelstvo rozhodlo, že se ty pozemky mohou všechny zastavět, dalo to do územního plánu. Zbytek dokonal trh. Jesenice se stala noclehárnou, není to už venkov. Nejhorší bylo rozhodnutí povolit výstavbu bytových domů. Bytové domy jsou nyní největší zátěží pro obec. Nyní se snažíme, aby se už stavět nemohly, musíme ale prosadit další změnu územního plánu, změnit regulativy,“ vysvětluje Pánek. 

Nyní se ale podle Pánka přece jen začíná blýskat na lepší časy: „Zatímco dříve byla starost o vybudování patřičné občanské vybavenosti čistě věcí obce, nyní se snažíme klást si podmínky. Developer musí vedle bytů vystavět i sportoviště, kurty, squash, občanskou vybavenost, jinak zaplatí 10 milionů pokuty. Klást si tyto podmínky umožňuje nový stavební zákon. Dříve to nešlo.

Konečně se zde také začínají realizovat i jiné projekty než bytové. Vznikne zde například také domov pro seniory, který bude mít i místa pro sociálně slabší místní občany,“ libuje si Pánek s tím, že věří, že se obci ve spolupráci s developery podaří proměnit Jesenici z noclehárny ve skutečné centrum zdejšího mikroregionu.