Kancelářský trh se změnil. Nových prostor nepřibývá a lidé pracují více z domu

Kancelářský trh se vlivem koronavirové krize mění, i když ne tak dramaticky, jak se původně čekalo. Kanceláře rozhodně nekončí, práce z domova se nestává natrvalo standardem – potvrdily se její limity a nenahraditelnost osobního kontaktu. Běžný tedy bude spíše hybridní model kombinující práci v kanceláři a doma.

Poptávka po kancelářských prostorách je stále pod hodnotami let před krizí, nicméně aktivita na trhu v poslední době roste. Zatím ne natolik, aby opodstatnila růst cen nájmů, který by byl vzhledem ke zdražení stavebních materiálů potřeba, ale do budoucna lze očekávat, že poroste obojí.

Krize totiž zbrzdila výstavbu některých projektů, a výraznějšího přírůstku nových kancelářských ploch se tak dočkáme nejdříve v roce 2023. V příštích letech by tedy mohlo dojít k převisu poptávky nad nabídkou, a tedy ke zvýšení nájemného.

Nejméně nových projektů za pět let

Oproti některým předpokladům nezpůsobila koronavirové krize konec kanceláří, práce se natrvalo plošně nepřesunuje domů, do kaváren či do coworkingových center. Nejistota ohledně jejich budoucnosti však na počátku krize, který s sebou nesl hromadný přesun zaměstnanců na tzv. home office, ovlivnila stavební aktivitu developerů.

Ti pozastavili chystané projekty a vyčkávali, až bude jasnější, jaký objem kancelářských prostor bude na trh nejvhodnější dodat a kdy. Výstavbě nenahrával ani nedostatek pracovníků či opatrnost bankovních domů při poskytování úvěrů. Důsledky pozastavení výstavby pociťujeme již v tomto roce, kdy bylo na trh dodáno nejméně nových kancelářských metrů od roku 2016. Zatímco průměrně se tento objem pohybuje kolem 150 000 m², letos to bude asi jen 70 000 m² nových prostor.

Dražší výstavba – vyšší nájemné?

Plány developerů zkomplikovaly také rostoucí stavební náklady a nedostatek pracovních sil. Při současném zdražování stavebního materiálu musejí své projekty opakovaně přeceňovat, a aby dosáhli zisku, musejí začít počítat s vyšším nájemným, než je dnešní standard – v letošním třetím čtvrtletí činilo nejvyšší dosažitelné nájemné 22 eur za metr čtvereční a měsíc.

Růstu nájmů však nenahrává aktuálně nízká poptávka – ta je stále výrazně pod úrovni předkrizových let. Čistá poptávka sice již pátý kvartál v řádě postupně stoupá – ve třetím čtvrtletí o 17 procent oproti předchozímu kvartálu – ale zatím ne natolik, aby opodstatnila pro developery potřebný nárůst nájemného.

Nájemci, jimž končí nájemní období, totiž nyní inklinují spíše k přejednání stávající smlouvy než ke stěhování do nových prostor. Mimo jiné i proto, že i jejich náklady ovlivňuje růst cen ve stavebnictví: přestože majitel na kancelářskou vestavbu obvykle přispívá, část vstupních kapitálových nákladů nese nájemce – a tato částka je nyní až o 30 procent vyšší než před dvěma lety.

Na nájemce navíc dolehne zvýšení poplatků za služby způsobené růstem cen energií. Je pravděpodobné, že kvůli tomu budou preferovat úspornější, „zelenější“ budovy oproti těm starším, energeticky náročnějším. Tím se ještě zvýší tlak na ekologická řešení při výstavbě a provozu budov, přičemž téma dlouhodobé udržitelnosti a nízkonákladovosti provozu patří mezi nejvíce diskutované trendy pro příští roky.

K výraznému zmenšování kanceláří nedochází

Firmy se nyní ani nezbavují „nadbytečných“ metrů v tak velké míře, jak se očekávalo v prvních fázích krize. Počáteční nadšení firem, že lze stejně efektivně pracovat i z domova, vystřídalo určité vystřízlivění, pokud jde o produktivitu práce, motivaci, kooperaci a sdílení zkušeností.

To vše při nemožnosti osobních kontaktů klesá, a firmy tak chtějí možnost pracovat a setkávat se v kancelářích rozhodně zachovat. Razantnímu zmenšování kancelářských prostor nenahrává ani fakt, že smysluplně ho lze většinou realizovat až s koncem nájemního cyklu.

V mezičase před vypršením nájemní smlouvy plánovaly mnohé firmy nadbytečné prostory podnajmout, v loňském roce a na počátku toho letošního tak došlo k extrémnímu nárůstu objemu prostor k podnájmu. Extrémní byl už proto, že dříve se podnájmy kanceláří v Česku příliš nepraktikovaly – kvůli krátkému nájemnímu období, jež u nás obvykle činí pět let, na rozdíl třeba od Spojeného království, kde se nájemní smlouvy uzavírají často i na dvacet let.

„Zatímco na začátku letošního roku množství metrů k podnájmu zvyšovalo neobsazenost kancelářských prostor až o dvě procenta, v posledních dvou kvartálech se jejich objem opět výrazně snížil – část prostor se pronajala, nové v nabídce příliš nepřibývají, ty stávající firmy z trhu často stahují, neboť už neplánují hromadný přechod na práci z domova a tuší, že prostory budou opět potřebovat,“ uvedla Radka Novak, mezinárodní partnerka, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield.

Zpět do kanceláří – v Česku více než jinde

S návratem zaměstnanců do kanceláří počítají firmy po celé Evropě, i když čas, kdy k tomu má dojít, se různí dle aktuální epidemiologické situace, ale také třeba v závislosti na velikosti firmy. Větší korporace nad 100 zaměstnanců v jedné lokalitě bývají opatrnější, návrat plánují na začátek roku 2022 nebo i později – plánují ho ale určitě.

V Česku byl probíhající návrat do kanceláří během podzimu zjevný: na začátku listopadu ukazovala data Google Mobility Report sledující pohyb lidí v administrativních centrech, že se Praha ve srovnání s jinými metropolemi nejméně odlišuje od standardů před krizí.

Zatímco v Londýně byla mobilita stále 37 procent pod hodnotami z počátku roku 2020, v Amsterdamu o 30 procent, ve Varšavě o 26 a v Berlíně o 24, v Praze byl rozdíl jen 15 procent pod dříve obvyklými hodnotami.

Zaměstnavatelé přecházejí na hybridní model

Chuť Čechů častěji pracovat v kanceláři lze vysvětlit i tím, že v období před koronavirovou krizí byl u nás model práce z domova mnohem méně rozšířen než v jiných evropských zemích. Jak uvádí Eurostat, zatímco ve Finsku a Nizozemsku v roce 2019 pracovalo z domova přes 14 procent zaměstnanců, v Česku to byla 4,6 procenta. Před několika lety u nás koncept práce na dálku a sdílení pracovních míst zkoušely ve větší míře zavést některé technologické firmy, ale bez výraznějšího úspěchu.

Přestože část firem by uvítala mít své zaměstnance plně zpátky v kancelářích, k původnímu modelu téměř stoprocentní přítomnosti na pracovišti se již rozhodně vrátit nelze. Nejčastěji se firmy kloní k tzv. hybridnímu režimu, kdy zaměstnanci pracují část týdne v kanceláři a část z domova či odjinud.

Pouze částečná přítomnost zaměstnanců v kanceláři s sebou nese zavedení režimu sdílení pracovních míst, tedy střídání více zaměstnanců u jednoho stolu. Tato změna nebývá vždy přijata kladně – a tak firmy dnes věnují velkou pozornost tzv. change managementu.