Pražská kavárna se stěhuje do kanceláří

Vzpomeňme na film Katakomby s Vlastou Burianem z roku 1940. Ve dvou velkých suterénních místnostech u masivních dřevěných stolů mladí muži odění v pláštích konají úřední práci. Jediné zázemí jim vytváří toaleta a umyvadlo, každý z úředníků musí mít své vlastní mýdlo. Jejich šéf, oficiál Borman (V. Burian), v jednu chvíli prohodí cosi o úřednické bídě. Jediná podobnost s tím, co si dnes představíme pod pojmem administrativní či kancelářské prostory, je uspořádání open space.

Velmi nepodobný je i charakter práce, která se v kancelářích vykonává. Nejde jen o technický a technologický pokrok, kterým prošly nástroje úředníků. Jde o množství zpracovávaných informací a o množství nových informací na takových pracovištích vytvářených. Tradiční „úřadování“ jistě nevymizelo, ale většinou se dnes v kancelářích provozuje činnost tvůrčí; vytvářejí se analýzy, vize, strategie, projekty, plány, cestovní mapy, modely, software, design… „Kanceláře už dávno nejsou jen místo, kde má firma své sídlo a kam nahustí své zaměstnance na co nejmenší plochu. Kancelář je symbolem společnosti, odráží její kulturu a hodnoty,“ charakterizovala před časem nové pojetí „administrativy“ Alexandra Tomášková, ředitelka pronájmů společnosti Skanska Property. Navíc v době, kdy o nadané, kvalifikované a produktivní zaměstnance je mezi firmami velká poptávka, slouží komfortní kanceláře i jako silná konkurenční výhoda na pracovním trhu.

Letiště Concur

K nejnáročnějším nájemcům, co se kvality kancelářských prostor týká, patří společnosti z odvětví nejlépe prosperujícího a nejrychleji se rozvíjejícího, firmy IT. O tom, jak jsou pracovní prostory uspořádány, jaký komfort a jaké služby zaměstnancům nabízejí ve svých administrativních centrech, jsme se dočítali z reportáží o největších amerických softwarových společnostech. Nyní je podobné centrum k vidění, ale hlavně k užívání i v Praze na Lužinách. Loni v létě ho zprovoznila přední evropská softwarová společnost SAP, respektive její dceřiná firma Concur, dodavatel cloudových řešení.

Kanceláře Concur AppPort poskytují na rozloze 700 m² pracovní místa 65 vývojářům. Prostor je navržený jako letiště, včetně osvětlené přistávací plochy, relaxačních zón s designem letadlových kabin, skladovacích letištních kontejnerů pomalovaných graffiti, hangáru pro práci na hardwarových či softwarových nástrojích, kontrolní věže kapitána týmu a kódovacího depa, odhlučněné místnosti pro vývojáře. „Tento projekt byl jedinečný tím, že jsme neměli vůbec žádnou předlohu. Navrhli jsme první AppPort na světě a je to výsledek skvělé spolupráce,“ prohlásil architekt Lubor Sladký, člen studia S.H.S. architekti, které s Concu­rem na designu prostoru pracovalo.

Otevřený prostor kanceláře lze snadno rozčlenit na víceméně oddělená pracovní místa pro jednotlivce i vícečlenné týmy. Slouží k tomu vtipné mobilní nábytkové moduly i stolní systém Vitra Hack Desk, které se dají složit do praktických kvádrů a velmi rychle přestěhovat. Na vývoji nové verze stolů se podílela společnost Concur. Každý stůl je samostatnou jednotkou. Lze ji uzpůsobit k práci ve stoje, vsedě i vleže. V nejnižší pozici se stůl promění v pohodlný gauč. „Našim vývojářům jsme mohli poskyt­nout originální výbavu a prvky, které tady v České republice žádná jiná firma nemá,“ podotkl Jacob Ringler, ředitel vývoje softwaru Concuru.

Nabízí se otázka, zda kanceláře různých podobných firem, vybavené také např. posilovnou, vířivkou, spacími boxy, školkami, kavárnami a restauracemi zdarma, nejsou jen rozmazlenost. Zřejmě ale nejúspěšnější společnosti nejen v IT, ale v průmyslu obecně vědí, co dělají a proč. Jak naznačuje příklad Concuru. Design kancelářské budovy vznikal na sérii pracovních setkání v týmu, jehož účastníky byli i zaměstnanci společnosti. Ti zde mohli přednášet své nápady a požadavky na interiér a vybavení. Příprava a realizace konceptu trvala 17 měsíců. „Vidím okolo sebe šťastné tváře a hladkou spolupráci, a právě to je pro nás nejlepší zpětná vazba a zároveň důkaz, že poskytnout našim lidem zdravé a moderní pracovní prostředí je ta nejlepší investice,“ podotkl Vratislav Polák, ředitel cloudových technologií Concuru.

V kanclu dobře, tak co doma?

Zaměstnavatelé hovoří o vytváření pohodového a inspirativního pracovního prostředí, které podporuje vyšší produktivitu i kvalitu zde odváděné práce. Jeden ze zaměstnanců jisté firmy, který ovšem pracoval na velmi nadstandardně vybaveném administrativním pracovišti, mi soukromě sdělil ještě jiný důvod: že zaměstnavatelé jsou vedeni snahou docílit, aby zaměstnanci vůbec nechodili z práce domů. Tento názor lze vzít do úvahy, ovšem s tím, že nejde jen o zaměstnance. V oboru se stále více prosazují jiné vztahy, působí zde stále více svobodných povolání, lidí pracujících na vlastní jméno, odborníků na jisté projekty, expertů na konkrétní řešení, tedy tzv. freelancerů. Píše se o nich také jako o lidech pracujících z domova, nebo na mořských plážích v nejrůznějších koutech světa, kde se jim zrovna zalíbí (nomádi), nebo to mohou být lidé, kteří na jedenáctou dopoledne odkráčejí za prací do oblíbené kavárny s wi-fi. Také oni bývají najímáni velkými firmami na konkrétní práce a do týmů a také jim musejí, byť na dobu určitou, kanceláře vyhovovat.

Podle celosvětového průzkumu společnosti Regus 54 % zaměstnanců tráví mimo kancelář, respektive prací na dálku, minimálně 2,5 dne v týdnu. „Nejen mladší generace si žádá a oblíbila si pružnější pracovní podmínky. Starší zaměstnanci, kteří z vlastní volby nebo donuceni okolnostmi odkládají svůj odchod do důchodu, lépe kombinují svou práci a osobní život, pokud nejsou tlačeni ke každodennímu dojíždění do práce,“ tvrdí společnost Regus. „Výzkum rovněž ukázal, že pracovní kolektivy jsou stále častěji poskládány z nezávislých pracovníků a konzultantů a ze zaměstnanců na částečný úvazek, kteří hledají možnosti volnějších pracovních vztahů.“ Podle Rega možnosti delšího volného času, snížení doby dojíždění do práce a více času k odpočinku stále výrazněji ovlivňují volbu mezi jinak sobě podobnými pracovními příležitostmi. Pro zaměstnavatele, jež hledají talentované pracovníky, je důležitý poznatek, že už dnes výdělek nemusí být hlavním kritériem při rozhodování.

Průzkum ovšem ukázal, že i různé formy sebezaměstnávání, považované obecně za ideál výdělečné činnosti v podmínkách osobní svobody, mají své limity. Zpráva uvádí pozoruhodný poznatek, že jen asi třetina z citovaných 54 % osob pracuje z domova. Důvod je prostý – špatně se tam na práci soustředí. Produktivitu jim maří ostatní členové rodiny, domácí ruch i třeba domácí zvířátka. Velmi často také postrádají profesionální kancelářské vybavení a dostatečně rychlé internetové připojení. To je jedním z důvodů, proč pětina z počtu osob, které většinou pracují jinde, vyhledává ke své činnosti obchodní centra. Jen 13 % z nich chodívá pracovat do kaváren.

„Tento nový typ pracovníků se téměř určitě výrazně podílí na zvýšení podílu (66 %) respondentů, kteří očekávají zvýšení poptávky po flexibilních pracovních místech v co-workingových centrech, krátkodobých pronájmech kanceláří nebo kancelářských míst ‚na krátké zastavení‘,“ píše se ve zprávě společnosti Regus. Poptávka po prostorách pro dočasnou práci prudce roste také v ČR. Již v roce 2013 se jich u nás nabízelo zhruba dvacet, z toho 10 v Praze. Podle stránky navolnenoze.cz, která průběžně aktualizuje seznam coworkingových center, je jich nyní jen v Praze 32 a v celé republice 76. Společnost Regus, která je pravděpodobně největším poskytovatelem takových míst na světě, loni otevřela své deváté centrum v Praze. Rosmarin Business Center nabídne na 1200 čtverečních metrech plně vybavené kanceláře, zasedací místnosti a coworking s kapacitou 150 pracovních míst.

Společnost tvrdí, že vliv na růst poptávky, kromě potíží práce z domova, jak je cituje zpráva z vlastního průzkumu, mají rovněž nové informační a komunikační technologie, díky nimž je možné koordinovat tým i komunikovat s kolegy na dálku. Jde například o aplikace tzv. instant messagingu a VoIP, jako jsou Skype, WhatsApp nebo Messenger. Spolu s úložišti typu Dropbox a Google Drive pro sdílení dokumentů se stupňují požadavky na stabilní a rychlé připojení. „A právě v tom tkví úskalí práce z domova. Technologické vybavení a připojení je vedle vybavené kuchyňky či služeb recepce hlavní devízou ve sdílených a servisovaných kancelářích v centrech Regus,“ říká Karel Pelán, country manager globální společnosti Regus pro Českou republiku a Slovensko.

Podle jiného průzkumu vedeného společností SAP a Oxford Economics až 83 % zaměstnavatelů a manažerů počítá s daleko větším angažmá freelancerů, nezávislých konzultantů a odborníků, stejně jako s rozšířením různých forem časově omezených pracovních úvazků. A to přímo ovlivňuje také organizaci práce, stejně jako proměnu pracovního prostředí. Řada společností plánuje prostory zmenšovat či rozšiřovat podle aktuálních potřeb operativně, bez vysokých fixních nákladů na kancelářská místa. Zaměstnavatelé pak připomínají, že více takových spolupracovníků jim přináší snížení nákladů na dlouhodobé pronájmy.

Přírůstek kanceláří se loni zečtyřnásobil

To ovšem neznamená, že by tradičním kancelářím odzvonilo. Naopak, poptávka po nich stále stoupá. Poradenská firma BNP Paribas Real Estate uvádí, že loni na pražský trh administrativních prostor nově vstoupilo 146 tis. m² kancelářských ploch. To představuje výrazný nárůst necelým 32 tis. m² v roce 2016. „Neobsazenost poklesla o třetinu na 7,5 procenta. Letos můžeme očekávat určité zvýšení neobsazenosti kvůli očekávanému dokončení více než 200 tisíc m² nových kanceláří. Přestože už zhruba polovina má zajištěné nájemce,“ shrnuje Lenka Šindelářová, Head of Research & Consultancy v BNP Paribas Real Estate Czech Republic.

Nové kanceláře bude komu nabízet. Společnost CEEC Research společně s účetní a poradenskou firmou KPMG na konci minulého roku vydali zprávu, podle níž se poptávka po kancelářských prostorech v hlavním městě letos zvýší o 4,2 %, mimo území Prahy o 1,5 procenta, jak zjistili průzkumem mezi developerskými společnostmi. „S ohledem na pomalé povolovací procesy a nízký podíl vyřízených žádostí o územní rozhodnutí předpokládám pokračující převis poptávky, navzdory očekávanému dokončení zhruba 300 tisíc m² plochy v letech 2018–2019,“ vyčíslil Tomáš Pardubický, generální ředitel Finep. „Potvrzují se dlouhodobé projekce strategické studie IPR (na straně poptávky) a nízká pružnost nabídky omezená dlouhým stavebním řízením.“

Pouze desetina (9,8 procenta) kanceláří bude v roce 2018 neobsazena, přičemž klíčovým důvodem pro neobsazenost kanceláří je jejich nevyhovující poloha (okrajové části Prahy). Na stupnici od nuly do deseti, kde desítka představuje důvod, který maximálním způsobem ovlivňuje neobsazenost, dali ředitelé developerských firem tomuto faktoru známku 7,7. Jinak řečeno – 9,5 bodu z 10 účastníci průzkumu dali důrazu na lokalitu, když si kanceláře vybírají jejich zákazníci. Následně zákazník vybírá podle dostupnosti parkovacích stání (8,4 bodu z 10). Nejméně zákazníka při výběru lokality ovlivňuje energetická náročnost budovy (5,4 bodu z 10). A to přesto, že developeři se na výstavbu nízkoenergetických budov zaměřují. Podle průzkumu CEEC Research je v takovém standardu projektováno 78 % nově plánovaných projektů. Podmínky pasivní budovy bude splňovat 19 % projektů a pouze 3 % kancelářských nemovitostí se postaví ve standardním stylu. 

„Budou se stavět jen energeticky málo náročné objekty, jinak to již dnes nejde. Není to sice základní parametr, ale je to nájemci i vlastníky vyžadováno a je to tak správně,“ konstatuje Jakub Sklenka ze společnosti Reflecta Development. „Mnohé domy jsou ale neefektivní svojí podstatou – protože máme nesmyslné předpisy. V mnoha objektech se řeší osvícení, třebaže si pak uživatelé zatemní a následně koukají do PC… Pak by místo klimatizace šlo větrat, ale to zase narážíme na hlukové parametry a vše spolu souvisí. Tvrdím, že požadavky norem jsou proti smyslu efektivní ekologické stavby.“

Také Skanska, jejíž všechny stavby jsou projektované jako nízkoenergetické se zaměřením na certifikaci LEED Platinum, připouští, že hlavní kritéria nájemců jsou jinde: „Klíčovým faktorem při rozhodování klienta o pronájmu kancelářských ploch je jednoznačně lokalita, podpořená velmi dobrou dopravní dostupností městské hromadné dopravy. Dále je výběr klienta ovlivňován i komplexním zhodnocením nemovitosti z hlediska kombinace celkové finanční náročnosti, architektonického řešení budovy a další přidané hodnoty, jako jsou například sdílené služby,“ shrnuje Iva Dřízhalová, asset & leasing negotiator společnosti Skanska Property Czech Republic.

V Praze je tak významným parametrem trasování podzemní dráhy. Podle názoru 93 procent ředitelů hraje metro klíčovou roli pro výstavbu kancelářských budov. Vznik nových kancelářských center v souvislosti s nově plánovanou trasou metra D (Náměstí Míru – Depo Písnice) potvrzuje 79 procent ředitelů developerských společností. Dalším významným faktorem neobsazenosti je vyšší nárůst nových kancelářských ploch (5,9 bodu z 10). Nejmenší vliv, podle zprávy CEEC Research, má naopak využívání sdílených kanceláří nebo práce z domova (3,3 bodu z 10).

„Vzhledem k odhadovanému pozitivnímu růstu ekonomiky v roce 2018 i 2019 očekáváme nadále růst poptávky po kancelářích v Praze o 5 až 10 % v porovnání s rokem 2017, kdy se očekávala rekordní poptávka po kancelářských prostorech. Poptávce dominují zejména stávající společnosti, které rozšiřují své kanceláře,“ říká Ondřej Micka, mluvčí skupiny Crestyl. Podle názoru dotazovaných manažerů developerských společností však růst poptávky zaostane za tempem růstu nabídky; ta proti loňsku stoupne v Praze o 6,8 procenta, v celém státě o 1,1 procenta. V roce příštím ale i nabídka zpomalí v Praze na 3,1 procenta, zatímco v celostátním průměru se nárůst udrží na 1,1 procenta.

Nájmy jsou v rovnováze

Přesto by potřeba nových kanceláří podle 71 % dotazovaných ředitelů developerských firem měla vést k růstu nájemného. Pokles cen nájmů není očekáván ani jednou developerskou společností. Zdražení cen pronájmů svých kancelářských prostor v roce 2018 přímo plánuje 57 procent ředitelů developerských společností. Na stejné úrovni ponechá výši nájmu 43 procent ředitelů. V roce 2019 většina ředitelů (69 procent) další navýšení cen neplánuje. „Trh funguje na základě tržní rovnováhy na stranách nabídky a poptávky. Podle statistik daného trhu narůstá nájemné kancelářských prostor v centru Prahy a k možnému růstu nájemného za kanceláře v dalších kancelářských obvodech Prahy dojde, pokud to budou tržní podmínky umožňovat,“ tvrdí Tero Loukonen, vedoucí výzkumu v Passerinvest Group.

Zároveň však aktuální úroveň cen nájmů většina (86 procent) respondentů hodnotí jako vyváženou. Za podhodnocené je považuje 14 procent developerů. Pouze 21 % respondentů očekává růst nájemného i v roce 2019. Pronájem kanceláří přinese developerským společnostem v průměru čistý výnos 7,4 procenta. Pro srovnání: Pavel Kliment, partner odpovědný za sektor stavebnictví a real estate v KPMG Česká republika, o nájemném soudí: „Nečekáme významné změny, jako trend v této oblasti vnímáme spíše než změny nájemného postupný pokles výše pobídek spojených s nájmem (příspěvky pronajímatele na vybavení, počty měsíců poskytnutých v rámci nájemní smlouvy zdarma apod.).“

Podle některých analýz se však loni nájemné zvýšilo. Společnost Professionals uvádí, že nájemné kanceláří vzrostlo v průměru o 11 %. Výraznější nárůst firma zaznamenala ve vnitřním městě a v obchodních centrech, kde se nájem pohyboval mezi 18,50 a 20,00 eury za měsíc a metr čtvereční. Ve vnějším městě podle Professionals nájem stagnoval na úrovni loňského roku, tj. mezi 13,00 a 14,50 eura měsíčně. Nejvyšší kategorie kanceláří (prime rate) se podle BNP Paribas pronajímají už za ceny přes 21 euro.

Z průzkumu CEEC Research dále vyplývá, že více než dvě pětiny (43 procent) zákazníků si kancelářské prostory pronajímají na období 3 až 5 let, třetina (36 procent) preferuje pronájem na 6 až 8 let a pětina (21 procent) zákazníků upřednostňuje dlouhodobý pronájem na 9 a více let. S krátkodobými pronájmy na 1 až 2 roky se developerské společnosti u svých zákazníků nesetkávají.
Stále nejvíce preferovanou koncepcí kanceláří je open space, jak potvrdilo 50 % ředitelů developerských firem. Následuje klasické uspořádání kanceláří (30 %), avšak postupně se začíná prosazovat také typ New Ways of Working (12 % dotazovaných).

Celkem byly loni uzavřeny pronájmy v objemu přes 500 tisíc m². Nové pronájmy dosáhly téměř 400 tis. m², což je dalším rekordem pražského trhu a o 28 % více než v roce 2016. Podle prognózy pražské kanceláře BNP Paribas Real Estate poptávka letos mírně oslabí, zejména v důsledku nedostatku zaměstnanců, který tlumí konjunkturu firem a jejich expanzi. Přesto však bude s vysokou pravděpodobností i v roce 2018 překročen roční průměr nově pronajatých kanceláří, jenž dlouhodobě dosahuje úrovně 300 tis. m².

Kromě budování a pronajímání kanceláří se také čile obchodovalo se stávajícími administrativními budovami. Na celkovém objemu investic do komerčních nemovitostí (3,27 mld. EUR) se kancelářské prostory podílely 31 % (1,01 mld. EUR). Největší podíl (53 %, tj. objem 1,73 mld. EUR) loni přilákala obchodní centra. Letos by však, podle předpovědi agentury Cushmann & Wakefield, měla poptávka po kancelářích výrazně stoupnout. Z průzkumů a reálných tržních ukazatelů tedy vyplývá, že coworking a zelené budovy se coby nové trendy již pevně usadily i v tuzemském prostředí. Přestože potřeby pronajímatelů a projekty developerů pro rozhodující část trhu zůstávají ještě celkem konzervativní, nelze nové trendy pomíjet.

TEXT: JAN TESAŘ
FOTO: JAN TESAŘ, SHUTTERSTOCK

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB 1/2018.