Kam na nákupy? Do pivovaru!

Jaký potenciál skrývala budova bývalého pivovaru v centru Děčína, se podařilo odhalit investorům projektu jeho přestavby ve spolupráci s architekty ze Studia acht. Ti skloubili historicky i architektonicky cenné prvky původní budovy s novou funkcí – obchodním centrem, které v centru Děčína dosud nebylo.

O tom, jak se projekt zrodil, jak probíhala stavba a co nové centrum městu přináší, jsme si povídali s Tomášem Fettersem ze společnosti EDIFICE construction & consulting, která byla manažerem projektu.

Jak se zrodil projekt přestavby chátrajícího děčínského pivovaru v nákupní a kulturní centrum?
Projekt se zrodil v hlavách Vojtěcha Ryvoly a Martina Krále, kteří díky své dlouhodobé zkušenosti s provozováním obchodních center, mimo jiné jako správcovská společnost, viděli potenciál místa a kouzlo architektonické krásy historické budovy. Chápali, jak tato stavba přispěje rozvoji svého okolí a že místo má předpoklady stát se významnou části města Děčín. Uvědomili si, že Děčín je jedním z posledních míst své velikosti, které obchodní centrum postrádá.

Spolu dali tomuto projektu myšlenku a ducha. Vybrali architekta Studio acht a celý projekt provedli dlouhou přípravnou fází od získání územního rozhodnutí, stavebního povolení. Poté byl čas pro získání prvních nájemců a nalezení partnera pro tuto v místě ojediněle významnou investici. Společně pak zahájili přípravu k realizaci, zejména tedy výběr realitního agenta, manažera projektu a generálního dodavatele stavebních prací. My jsme organizovali transparentní výběrové řízení na dodavatele a následně kontrolovali dodržování smluvních povinností, „férové“ ceny i plnění technické kvality, na kterou byl při výstavbě kladen mimořádný důraz. Stavba obchodního centra byla z pohledu různorodosti požadavků a změn jednotlivých nájemců velmi živým organismem, nad kterým se v důsledku zkušeností a sehraného týmu profesionálů úspěšně podařilo udržet kontrolu jak technickou, tak i cenovou.

Vzhledem k tomu, že šlo o rekonstrukci historické budovy, došlo při realizaci k nějakým objevům?
Celý projekt citlivě komponuje moderně pojatou část klasického obchodního centra s historickým duchem budovy – její nejcennější částí. Hlavním cílem bylo zachování historické budovy v celé vstupní části centra, která tak tvoří celou dominantu obchodní centra. Připomínkou historie budovy uvnitř je detail zachování původního klenbového průchodu v části hlavní pasáže. Tady se pak skloubila historie s požadavky moderní doby. Nejzajímavější detail, který se dá jistě směle prohlásit za objev, jsou sklepní klenbové části pivovaru. Ty pro svou unikátní atmosféru nakonec zůstaly zachovány v původním duchu a využity jsou pro minipivovar spojený s restaurací.

Museli jste se potýkat s nějakými nečekanými problémy?
Historická budova s sebou nese zcela specifický přístup jak ve fázi návrhu, tak realizace. Výzvou bylo zejména rozhodování, kterou část ještě zachovat, a kterou již pojmout nově. Potýkali jsme se například s různou výškovou úrovní podlah v původně samostatných částech komplexu, samozřejmě s mnoha požadavky památkářů, ale zejména s vlastní představou zachování krásy historie a tvrdým požadavkem trhu na jasné moderní centrum s lehkou, otevřenou dispozicí a velkými výlohami. To je sice v přímém rozporu s mohutností původních konstrukcí a úzkými vysokými okny, ale troufám si říct, že výsledek stojí opravdu za to. Ostatně nominace na Stavbu roku 2014 nás v tomto názoru jen
utvrzuje.

Nabízí projekt něco navíc oproti jiným nákupním centrům?
Zejména atmosféra, pohoda a duch doby na vás dýchnou ve všech částech tohoto multifunkčního centra. Kromě klasických obchodů jsme se soustředili na lidi, kteří si chtějí odpočinout, dát si dobré pivo, či oběd v Pivovarské restauraci, jejíž součástí je zmíněný minipivovar se zachovalými klenbami, nebo naopak užít adrenalinu v zábavním centru. Není mnoho takových podobných center u nás v republice, kde by se takto citlivě, bez náznaku kýče podařilo skloubit klid a uvolněnost historie s moderní, rychlou dobou.

Prodražila se investice do rekonstrukce oproti novostavbě?
Investice do rekonstrukce s sebou přinesla zejména mravenčí práci a nemožnost využít zaběhlé a standardní procesy celoplošně, a tedy potřebu tvorby mnoha originálních detailů zejména ve styku původní a nové budovy – například zmíněný klenbový průchod v hlavní pasáži. To samozřejmě znamená větší náklady. Věříme, že je vyváží příjemný požitek spojený s návštěvou tohoto unikátního místa. Ale plánované stavební náklady se nám podařilo dodržet, ač bylo často třeba hledat složité cesty úspor kompenzujících neočekávané práce navíc charakteristické pro rekonstrukci.

Co si myslíte o problematických chátrajících stavbách a brownfieldech v českých městech?
Každá stavba má svého majitele a zejména ten je odpovědný za její stav. Čekat na to, až přijde investor, zaplatí za zchátralou budovu velký balík a něco s ní udělá podle představ sousedů a úřadů, nefunguje s výjimkou centra ani v Praze, natož v regionech. Majitel spolu s veřejným sektorem by měli hledat vhodné využití, kterého je v daném místě skutečně potřeba. Využití by ale mělo mít ekonomický charakter, jinak je odsouzeno pouze ke snění. S tím jsme připraveni pomoci i my, nebo kvalitní architektonické kanceláře.

Důležité je najít tu pravou a potřebnou funkci. Zda volit demolici a novostavbu, nebo citlivou rekonstrukci, či kombinaci, jako v našem případě, vyjde z procesu přípravy následně. Každá chátrající stavba a každý brownfield vyžaduje originální a citlivý přístup a nelze hledat celospolečensky správné řešení. Často jsou u nás budovy prázdné a zchátralé pouze kvůli jednotlivému detailu, v němž se jejich vhodná obnova nehodí do připravených společenských tabulek. A to je špatně. Důležité je, a věřím, že na tom se demokraticky většina shodne, aby budova měla své uživatele, a tím smysl a duši.

Centrum pivovar Děčín

Zastavěná plocha: 38 000 m²
Užitná plocha: 17 000 m²
Obestavěný prostor: 150 000 m³
Realizace: 2012-2014
Náklady výstavby: 800 mil. Kč
Investoři: Marin Král, Vojtěch Ryvola a RSJ Private Equity uzavřený investiční fond
Architekt: Studio acht – Václav Hlaváček
Spolupráce: Helika
Manažer projektu: EDIFICE construction & consulting
Generální dodavatel: BAK stavební společnost
Realitní agent a správa: SB Property Services

TEXT: KATEŘINA KOTALOVÁ
FOTO: STUDIO ACHT

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.