Brownfields – nevyužitý potenciál měst

V půdorysech českých měst a obcí se vzhledem k proměně průmyslu v posledních třiceti letech skrývají velmi často rozsáhlá území, která nejsou v dostatečné míře využívána, jejichž objekty chátrají a která mají poměrně často problémy s ekologickými zátěžemi v důsledku předchozí výroby. Ačkoli by se to nemuselo zdát, právě tato místa jsou pro obce ideálním prostorem pro růst a další rozvoj. Jak si v česku umíme poradit s brownfields?

Brownfields chápeme jako území, která nejsou dostatečně využívána, jsou zanedbána a v některých případech i kontaminována nebezpečnými látkami.

V českých městech se nejčastěji jedná o opuštěné průmyslové areály, nedokončené stavební objekty, kasárna a vojenské objekty, pro které již profesionalizovaná armáda nemá využití, v některých částech naší země také pozůstatky po těžbě nerostných surovin a také rozsáhlá území v blízkosti železnice.

Samostatnou kategorií brownfieldů, která prozatím leží spíše na okraji zájmu, jsou potom chátrající zemědělské objekty na českém venkově.

Vznik brownfields je u nás často spojen s odklonem české ekonomiky od těžkého průmyslu po roce 1989, příčiny upadání některých oblastí však mohou být také sociální. Zvláštním případem náhlé katastrofální proměny celé městské čtvrti je osud ostravského Hrušova. Oblast již tak silně zatíženou těžkým průmyslem a jeho úpadkem definitivně zničila povodeň v roce 1997.

S rostoucí snahou o ochranu nezastavěného území na okrajích velkých aglomerací nabývají brownfieldy na významu jako volný prostor pro další rozvoj města. Znovuzapojení nedostupných lokalit do městského kontextu dává smysl také z ekonomického hlediska – v území je často již zavedena technická infrastruktura, a i v případě občanské vybavenosti lze využít stávající kapacity v sousedství.

Přestože Česká republika deklaruje svoji snahu tato území řešit, v praxi tyto pokusy často narážejí. Primárním problémem je nedostatek informací o počtu, stavu a možnostech využití brownfields v českých obcích.

Některá území, která na první pohled působí velmi zanedbaně, mohou být ve skutečnosti alespoň prozatím dostatečně využívána například jako skladové prostory a naopak na první pohled neproblematické plochy mohou být sociálním brownfieldem.

Inventarizace, kterou provádí agentura CzechInvest, eviduje ve své databázi 536 takových míst, dá se však očekávat, že se jedná pouze o část reálně existujících brownfieldových lokalit. Přestože řada obcí vnímá tato místa jako problematická, často jim scházejí finance na revitalizaci.

To je zejména případ brownfields v menších obcích s méně lukrativními pozemky nebo míst se závažnou ekologickou zátěží. Paradoxně jsou tak nejméně řešeny problematické lokality tam, kde hrozí největší riziko ohrožení zdraví obyvatel nebo životního prostředí.

Evropský projekt CABERNET (Concerted Action on Brownfield and Economic Regeneration Network) zavádí pro hodnocení dalšího nakládání s brownfields takzvaný A-B-C model. Ten člení brownfields na tři typy v závislosti na vztahu nákladů potřebných pro regeneraci a hodnoty pozemku po jejím ukončení.

Kategorii A lze charakterizovat jako opuštěné lokality, které jsou dále rozvíjeny soukromým sektorem. Jedná se o ta místa, kde lze za poměrně malých nákladů získat hodnotné pozemky v centru měst, a u nichž lze očekávat vysokou návratnost investice.

Na opačné straně spektra se nacházejí brownfield typu C s vysokými náklady na regeneraci a nízkou rentabilitou. Tato místa jsou často charakterizována ekologickými zátěžemi, jež je nutné nákladně odstraňovat a řešit, a nedostatečně atraktivní lokalitou. Řešení brownfields typu C takřka bez výjimky zůstává na bedrech státu či obcí a představuje finančně ztrátovou investici.

Mezi těmito extrémy leží typ B, u nějž je obvykle nutná nějaká míra participace ze strany státní správy či samospráv, protože tyto lokality a objekty se nacházejí pro soukromé investory na hranici ziskovosti. Příležitostí pro tyto brownfieldy je spolupráce veřejného a soukromého sektoru v podobě PPP projektů.

Průmyslové dědictví České republiky zanechalo v českých obcích celou řadu brownfields. Je pouze na nás, zda tato místa využijeme pro budování nových jedinečných čtvrtí s geniem loci a obnovených průmyslových zón pro nejmodernější technologie, nebo zda tento potenciál zůstane ležet ladem.