Bude se Praha zahušťovat?

Praha má jeden zásadní problém. Staví se málo bytů. Jelikož je Praha atraktivní lokalitou, a to i z pohledu pracovních příležitostí, láká stále více lidí, kteří v ní chtějí žít. Demografická prognóza předpokládá, že v roce 2050 bude v Praze žít o 200 000 obyvatel více než dnes. A právě tito lidé budou potřebovat také někde bydlet.

Jeden z hlavních důsledků nedostatku bytů v Praze je i jejich rostoucí cena, se kterou přímo souvisí migrace obyvatel Prahy za její hranice. Stěhování obyvatel a následná dojížďka za prací, kulturním vyžitím, školami a podobně způsobují hlavnímu městu další problémy.

Smysluplné zahušťování je cesta

Jedním z důvodů, proč se v Praze nestaví, je ten, že v místech, kde by se stavět mělo a dalo, neexistuje tolik potřebná dohoda. Alespoň prozatím. Praha je svojí rozlohou ve vztahu k počtu obyvatel obrovská.

Většina bývalých průmyslových areálů a nevyužívaných nádraží v širším centru Prahy je v současnosti pod stavební uzávěrou či zástavbu neumožňuje stávající územní plán. I proto je naše hlavní město jednou z evropských metropolí s nejmenší hustotou obyvatelstva.

Praha se rozkládá na 49 613 hektarech a žije v ní již přes 1,3 milionu obyvatel. Na jednom hektaru tak v průměru žije 25 lidí. Když se podíváme na srovnatelná města v Evropě, zjistíme, že jejich hustota zalidnění je vyšší.

Milán má při podobném počtu obyvatel skoro třikrát menší rozlohu a průměrně v něm tak žije 73 obyvatel na hektar. Ve Vídni se hustota obyvatelstva pohybuje okolo 40 lidí na hektar. Praha se navíc čím dál více rozrůstá do šíře, což městu neprospívá.

Z hlediska udržitelnosti je výstavba ve vnitřním městě totiž na rozdíl od rozšiřování se do okolí ekologičtější a je i ekonomicky výhodnější. A to jak pro město, tak i pro jeho obyvatele.  Velká část obyvatel Středočeského kraje nadále pracuje na území hlavního města, což vytváří konstantní nápor na síť dopravních komunikací, která v důsledku toho kolabuje.

Mnohdy i kilometrové kolony, tvořící se každé ráno na hlavních tazích směrem do města a večer naopak, jsou toho dostatečným dokladem. Budoucnost udržitelné Prahy je proto v jejím smysluplném zahušťování.

Mnozí obyvatelé mají obavy, že by Praha s přibývající výstavbou přišla o své parky, ulice by byly stísněné a neproudil by do nich sluneční svit. Nemusí se bát. Nechceme zastavovat parky a náměstí. Na brownfieldech v Bubnech, na Smíchově nebo třeba na Bohdalci počítáme se vznikem všeho, co ke zdravé čtvrti patří. Tedy i s parky.

Faktem navíc zůstává, že nejoblíbenější části města, jako například Vinohrady či Holešovice, mají hustotu 200 osob na hektar, tedy osmkrát vyšší než v celé Praze. Díky hustší zástavbě město prosperuje.

Ušetří se zejména na infrastruktuře, což v praxi znamená, že je potřeba méně trubek, kabelů, asfaltu či kolejí. Současně je doprava lépe napojena do okolních čtvrtí. Lidé díky kratším vzdálenostem nemusí tak často využívat auta, mohou více chodit pěšky či využívat hromadnou dopravu, čímž se sníží i výše emisí.

Díky zahušťování města lze také zbylé plochy na jeho okraji ponechat jejich původní funkci. To znamená, že se kvůli výstavbě nemusí v takové míře kácet lesy či využívat orná půda. Zahušťování navíc podporuje budování vztahů ve městě. Osobních, ale i komerčních.

Brownfieldy jako potenciál pro nové městské čtvrti

Dnes nevyužitá transformační území uvnitř města, která dříve měla jinou funkci, jsou pro takový rozvoj nejvhodnější. Praha disponuje několika brownfieldy, které by do budou­c­na mohly fungovat jako plnohodnotné městské čtvrti.

Nedávno byla představena studie čtvrti Bubny-Zátory, na dobré cestě jsou i Smíchov City či Nákladové nádraží Žižkov. Jenom tato území pojmou téměř 50 tisíc nových obyvatel a poskytnou odhadem 15 tisíc nových pracovních pozic.

Nové čtvrti, které na území současných brownfieldů vzniknou, budou mít plnohodnotné využití kombinující bydlení, veřejnou vybavenost, služby, rekreaci a pracovní příležitosti. Nová zástavba bude doplněna o kvalitní veřejná prostranství a parky.

Fungující čtvrť musí být prostupná, a neobejde se tak bez kvalitní dopravy. Proto je vždy kladen důraz na napojení čtvrti na síť městské hromadné dopravy. Rozvojových ploch, tedy takových, kde se s výstavbou počítá v podstatě na zelené louce, je však v Praze víc a celkem zabírají 940 hektarů v blízkosti centra a 1400 hektarů v nejširším okolí.

Dohromady by v případě úspěšné revitalizace mohly poskytnout domov až 150 tisícům lidí. To, že se transformační území k výstavbě teprve připravují, neznamená, že by se v Praze nestavělo vůbec. Nestaví se však v takovém objemu, jaký je požadován.

Bez rekodifikace stavebního zákona to nepůjde

Dalším z důvodů, který brání dostatečné míře výstavby, je i nedostatek kapacit ve stavebnictví a výstavba bytových domů je tak komplikovanější. Nepřispěla k tomu ani aktuální daňová politika, kdy se před 11 lety zvýšila daň z přidané hodnoty nových nemovitostí.

Stejně tak daň z nemovitosti ve stávající podobě nemotivuje vlastníky půdy stavět a nedává městu moc možností rozvoj usměrnit. Městu chybí i další nástroje, jak výstavbu usměrnit nebo jak se například snadno dohodnout s developery na sdílení nákladů na vybavenost, kterou nová výstavba potřebuje.

V jiných zemích přitom mají města možnost například zdanit část nárůstu hodnoty pozemků, který vznikne třeba díky nové veřejné infrastruktuře, a tak výnos využít na financování dalšího rozvoje lokality.

Tato ekonomická situace ovlivňuje i výši kvality bytů. Důvodem je totiž jejich financování. Neuvědomujeme si, že kvalita budov souvisí s prostředky, které máme k dispozici. Většina bytových projektů v Praze vzniká primárně za účelem prodeje.

Jiná situace je například ve Vídni, kde si část bytů nechává developer ve svém vlastnictví a poskytuje je pouze k nájemnímu bydlení. Investor pak vkládá více prostředků například do kvalitnějších materiálů, aby se byty nemusely často renovovat.

Vývoj výstavby však zpomaluje zejména zastaralá legislativa, mnohé normy a byrokratizace celého postupu. Právě zbytečná míra projektového detailu, kterou úřady požadují, má pak velký podíl na délce procesu povolování staveb. Celý proces od územního rozhodnutí až ke stavebnímu povolení trvá až 1103 dní.

Jedním z kroků, jak proces uspíšit, je rekodifikace stavebního zákona, na níž se v současné chvíli pracuje. Paralýza výstavby začala již před patnácti lety a nejdříve se projevila ve veřejném sektoru. To je důvod, proč se dodnes nestaví třeba Pražský okruh.

Praha se však spolu s námi (Institutem plánování a rozvoje) snaží pomocí různých nástrojů proces co nejvíce usnadnit. Momentálně je zpracováván nový územní plán Prahy – Metropolitní plán, který je ve fázi vyhodnocování připomínek.

Metropolitní plán, na rozdíl od současně platného územního plánu, lépe definuje parametry města a jasně vymezuje, kde se předpokládá nová výstavba, a kde se jedná pouze o dotvoření charakteru území. Právě na charakter u existujících lokalit dbá nový plán zejména. Plán také poprvé přichází s výškovou regulací.

Investoři či developeři tak mají už dopředu jasně definováno, co v jaké lokalitě mohou postavit a proces schvalování a povolování se tak může urychlit. Metropolitní plán se od sou­časného územního plánu liší i svým důrazem na kvalitní veřejná prostranství, využití potenciálu řeky či na vznik nových městských částí a parků.

Zvelebování veřejných prostranství

Nejde tedy jen o samotné domy, co definuje charakter města. Aby se lidé cítili ve městě dobře, je důležité zvelebovat i veřejná prostranství. Právě kvalita veřejných prostranství je kromě samotné výstavby důležitá k tomu, aby se lidé ve městě cítili příjemně a bezpečně.

IPR vydal v roce 2014 Manuál veřejných prostranství, který přináší principy, pravidla, doporučení a kritéria tvorby veřejných prostranství. Manuál definuje jejich kvalitu, reaguje na dlouhodobě neřešené problémy a zabývá se nástroji ke zlepšení situace od celku až po detail.

V loňském roce se zrealizoval první projekt, který se manuálem řídil, a to rekonstrukce okolí Národního muzea. V plánu je zvelebovat i další lokality. Chystají se projekty revitalizace a rekonstrukce Karlova náměstí, Vítězného náměstí, Císařského ostrova či ulice Bělohorská.

Všechny tyto projekty myslí i na ekologickou funkci města a klimatickou změnu. Kladou tak velký důraz na hospodaření s dešťovou vodou a výsadbu stromů v ulicích. Velkým projektem, který se týká veřejných prostranství, jsou i výpovědi smluv na velká parkoviště na sídlištích a jejich následná rekonstrukce.

Ty letos opět připadnou do správy města. Ne vždy se ale zvelebování města podaří. Příkladem může být nešťastně řešený problém vysoké hladiny hluku v pražských Řepích. Z důvodu nekoordinace několika subjektů pak zde byla, místo celkové proměny lokality, vystavena nevzhledná protihluková stěna.

Právě nedostatečná míra koordinace subjektů také brzdí vývoj zástavby v Praze. V takových případech jsou zapotřebí tzv. měkké nástroje, které mohou problémy města a výstavby řešit. Základním nástrojem je participace, tedy zapojení všech zainteresovaných stran do procesu plánování.

Participativní plánování pomáhá sladit názory hlavních účastníků plánovacích procesů, budovat konsensus a předcházet konfliktům mezi stranami zastupujícími různé zájmy. Proto IPR, který se participaci už několik let věnuje, připravuje pilotní program s názvem Koordinátoři participace, jehož cílem je vyzkoušet, jak mohou fungovat koordinátoři participace v městských částech.

Koordinátoři participace jsou navíc jedním z projektů Strategického plánu, který město vzalo za svůj v roce 2016. Tento dokument patří k dalším nástrojům, které přispívají k dlou­hodobému plánování rozvoje města.

Strategický plán je v podstatě návod, jak rozvíjet a plánovat město, a dívá se až do roku 2030. Říká, kterým směrem se vydat a kterým projektům dát přednost. O město je totiž potřeba pečovat kontinuálně. IPR Praha se snaží, aby se o městském plánování, rozvoji a výstavbě v Praze dozvídalo co nejvíce lidí.

Nepřehlédněte: Viedenský architekt: Centrum treba zahustiť, vidiek chrániť

Právě proto bylo v roce 2017 otevřeno Centrum architektury a městského plánování (CAMP). Návštěvníci se zde mají možnost dozvědět informace o hlavním městě, poslechnout si přednášky zahraničních architektů či navštívit různé výstavy týkající se rozvoje Prahy.

Výstava s názvem Praha zítra? dala vzniknout mapovému portálu se stejným názvem, který slouží jako základní přehled stavebních záměrů na území hlavního města Prahy. Od prvních nápadů přes projekty v procesu přípravy až po ty, které se již dokončují na staveništích.

Ač výstavba v Praze v současné době stagnuje, je vidět, že se město i stát snaží na některé problémy nalézat řešení. Ať už ve formě nového stavebního zákona, chystaného centrálního stavebního úřadu či zapojování občanů a dalších zainteresovaných stran do procesu plánování města.

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB special 2019.