Ondřej Boháč: Věříme, že se Bubny stanou vzorovou čtvrtí pro 21. století

Geograf Ondřej Boháč vede od konce roku 2016 Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy. Zeptali jsme se ho na další směřování Prahy i na konkrétní projekty v přípravě.

Tématem tohoto vydání jsou komerční prostory. Bydlení, obchod, služby a doprava jsou dnes zásadním způsobem provázány. Je reálné vybudovat město krátkých vzdáleností? Jakými kroky toho lze docílit ve stávající zástavbě města?

Vybudování města krátkých vzdáleností je reálné. Je ovšem nutné toto hledisko zohlednit již při samotném plánování projektu. To znamená, že již od začátku se v projektech počítá, že v docházkové vzdálenosti od nových bytových domů bude dostatečná občanská vybavenost, obchody, služby a v ideálním případě i pracovní příležitosti.

Na IPR tuto myšlenku začleňujeme již do přípravné fáze územních studií a pro projekty bytové výstavby odhadujeme potřebné kapacity občanské vybavenosti. Obecně je při plánování nových čtvrtí či projektů důležitá i dostatečná dostupnost městské hromadné dopravy. Vytvoření města krátkých vzdáleností ve stávající zástavbě je již trochu složitější, ovšem stále možné. Případný nedostatek vybavenosti se dá vyřešit změnou ve stávající zástavbě, využitím proluky nebo využitím volného pozemku.

Praha dlouhodobě čelí masovému turismu. Byty v centru Prahy jsou využívány pro krátkodobé pronáj­my typu Airbnb. Komerční prostory fungují především jako obchody se suvenýry. Jakým způsobem lze navrátit běžný život obyvatel města do centra Prahy? Jak lze ve stávající zástavbě zlepšit poměr využití prostor pro bydlení a komerci?

Je třeba si uvědomit, že cestovní ruch byl v Praze dlouhou dobu zanedbávanou oblastí. Masovému turismu a s ním spojené přeměně města ve prospěch návštěvníků Praha čelí už od konce 90. let. Nárůst krátkodobých pronájmů typu Airbnb je pouze důsledkem tohoto vývoje, který některé problémy spojené s neregulovaným masovým cestovním ruchem zintenzivnil.

Město si uvědomuje problémy spojené s touto novou službou transformující rezidenční bydlení v turistická ubytování. Vzhledem k nedostatečné legislativní autonomii Prahy je však nutné řešit tuto problematiku na národní úrovni. Z toho důvodu je i reakce ze strany města delší než v jiných evropských městech.

V současné době je schválena povinnost onlinových platforem zprostředkujících krátkodobé pronájmy na vyžádání vydat konkrétní údaje o poskytovaných pronájmech a jejich pronajímatelích. Tuto pravomoc má živnostenský úřad a získané údaje může poskytnout dalším úřadům. Zároveň se jedná o dalších úpravách zákona, aby obce měly větší pravomoci při regulaci těchto druhů služeb, např. možnost ovlivnit množství jednotek v určité oblasti, postihnout porušení pravidel zakázáním činnosti apod.

Dalším pozitivním krokem je vypracování Strategie cestovního ruchu Prahy, která nahlíží na cestovní ruch v Praze jako na součást celkového plánování a rozvoje města a života jeho obyvatel. To je významný posun ve vnímání cestovního ruchu ve městě a pozitivní krok směrem k jeho udržitelné formě. Mnohé dopady cestovního ruchu mají totiž své příčiny v jiných oblastech a na druhou stranu, mnoho dopadů, které nejsou primárně připisovány cestovnímu ruchu, způsobuje negativní dopady v jiných oblastech života města.

Vrácení běžného života do centra Prahy je samozřejmě podmíněno kvalitou života v této oblasti. Je třeba tedy řešit příčiny dopadů negativních jevů, nastavit jasná a transparentní pravidla pro fungování a soužití a umožnit místním obyvatelům dostatek kulturního i sociálního vyžití.

V okrajových částech Prahy vznikají často bizarní propletence logistických hal, obchodních center, rezidenčního bydlení a zemědělské půdy. Lze tyto jizvy v území zacelit? A jak zamezit tomu, aby k takovému chaotickému, nesourodému využití území již nedocházelo?

Vlna suburbanizace začala v 90. letech minulého století, kdy město nebylo připravené na tlak investorů stavět nákupní a logistická centra, a ta začala růst na volných, nezastavěných pozemcích na jeho okraji. Na okraji Prahy se také začaly stavět nové obytné zóny. Tato nekontrolovaná suburbanizace nyní přináší řadu negativních ekonomických, sociálních, ekologických a dopravních dopadů. Areály a rezidenční satelity na okraji města proto bude nutné postupně integrovat do funkčního systému města.

Alternativou oproti dalšímu rozpínání do krajiny je využívání transformačních území na místech bývalých průmyslových „brownfieldů“. Tuto myšlenku má v sobě zakódovanou Metropolitní plán, který by měl nesourodému využití území předcházet.

Dokáže dnes Praha a městské části v rámci projednávání projektů s investory a developery dostatečně ovlivňovat podobu a využití komerčních prostor, nových obchodů a obchodních center?

Pokud daný pozemek, na kterém chce developer stavět, nevlastní město a není v památkové rezervaci, tak město nemá formální pravomoc, jak podobu a funkci nových projektů ovlivnit. Během projednávání má na tyto pozemky veřejná správa minimální vliv.

V rámci povolovacích řízení se však město může snažit o dohodu a součinnost s investorem. Jako neformální nástroj k diskuzi mezi developery, investory, odbornou i laickou veřejností slouží naše Centrum architektury a městského plánování (CAMP), které má zlepšení diskuze o rozvoji Prahy jako jeden ze svých hlavních cílů.

Kam se dnes v rámci Prahy převážně soustřeďují obchody, služby nebo velká obchodní centra? Do jaké míry a kde se staví nová?

V posledních letech v Praze ubývá výstavba nových nákupních center (v loňském roce představovalo výjimku pouze nově otevřené Centrum Stromovka). Namísto toho je patrný trend rozšiřování a modernizace stávajících úspěšných center (Černý Most nebo Chodov).

Trh nákupních center lze považovat do značné míry již za saturovaný, a proto ani nelze předpokládat, že by se ještě někdy zopakoval „boom“ výstavby nových nákupních center z první dekády nového tisíciletí. Určitou příležitost pro rozvoj nových nákupních center (která již dnes zdaleka neplní pouze svou primární funkci center obchodu a služeb) představují velká transformační území.

Obchody a služby situované mimo nákupní centra a velké obchodní zóny se nejčastěji objevují v historickém centru Prahy nebo v lokalitách s vysokou hustotou trvale bydlícího obyvatelstva, jakými jsou zejména části vnitřního města a panelová sídliště.

Prahu v posledních letech trápí vizuální smog – křiklavá reklama přítomná zejména v historickém centru města. Nově vydaný Manuál pro kultivovanou Prahu vysvětluje pravidla kultivované reklamy a přináší příklady dobré praxe. Jde o cestu edukace a menší finanční podpory vlastníkům komerčních prostor a zkvalitňování veřejného prostoru skrze tuto podporu. Plánujete s IPR Praha nějaké podpůrné kroky a komunikaci směrem k městským částem a vlastníkům komerčních ploch? Jakým způsobem lze dále zlepšit současný stav?

IPR se dlouhodobě podílí na snahách o kultivaci veřejných prostranství a s tím souvisejícím omezování vizuál­ního smogu. Naším úkolem je zejména edukace veřejnosti a koncepční a metodická podpora, nevěnujeme se však přímému jednání s vlastníky. V současné době se podílíme na vyhledávání reklamních ploch na pozemcích v majetku města, které by mohly být omezeny. Dále pracujeme např. na koncepci tzv. Hradebního korza, tedy ulic v centrální části Prahy od Národní třídy po ulici Revoluční, jejíž součástí bude pro toto místo specifický návrh na regulaci reklamy.

V přípravě je projekt revitalizace území Bubny-Zátory. Jedná se o rozsáhlé území „brownfieldů“ o celkové rozloze 110 ha. Autory návrhu územní studie, který byl zpracován v loňském roce, jsou Pelčák a partner architekti a ThomasMüllerIvanReinmann architekten z Berlína. Čtvrť by měla nově propojit Letnou a Holešovice a zajistit domov až pro 25 000 obyvatel. Počítá se s obytnou zástavbou, administrativními budovami, komerčními prostory. V návrhu je také prostor pro park či koncertní síň. Mohlo by se toto území stát vzorovou čtvrtí budoucnosti? Jakým způsobem bude ošetřeno, aby byl vhodný mix bydlení – služeb – komerce – administrativy skutečně naplněn?

Ano, věříme, že se Bubny stanou vzorovou čtvrtí pro 21. století. Dnes máme k dispozici územní studii, počítáme s tím, že následně bude pořízena podrobnější územně plánovací dokumentace, kterou může být regulační plán nebo územní plán části města. V takové dokumentaci je již možné nastavit pravidla pro jednotlivé stavby, ale i pro veřejná prostranství daleko konkrétněji. Samozřejmě nemůžeme zaručit, že kaž­dý nový obyvatel najde zaměstnání nedaleko svého bydliště, ale příležitosti pro to vytváříme.

Také oblast kolem smíchovského nádraží by se měla proměnit v novou městskou čtvrť: Smíchov City. Součástí nové čtvrti by měly být administrativní budovy, bytové domy, prostory pro obchody a služby, ale také kilometrová pěší zóna. Je zpracován architektonický návrh severní části území od ateliéru Kuba & Pilař Architekti, který vzešel z architektonické soutěže. Také podoba jižní části území vzešla z architektonické soutěže, ve které zvítězilo sdružení studia Baumschlager Eberle Architekten a ateliéru Pavel Hnilička architekti. Jakým způsobem participuje IPR Praha a Magistrát na konečné podobě a využití tohoto území? Do jaké míry můžete ovlivňovat další vývoj tohoto významného projektu?

I nadále spolupracujeme s investorem, městskou částí Praha 5 i okolními vlastníky a správci. Za těch více než 10 let úzké spolupráce vznikl mezi všemi aktéry korektní vztah založený na transparentní komunikaci a otevřené spolupráci. Takový vztah již sice není v Praze raritou, ale také není úplně běžný. Díky atmosféře důvěry a spolupráce se daří věci prosazovat, komunikovat, nacházet kompromisy a ty poté propisovat do změn územního plánu, zadání soutěží i dílčích řešení projektových dokumentací, kterými se jednotlivé dohody zafixují.

Dalším důležitým projektem je postupná obnova celého areálu Výstaviště Praha, který má potenciál stát se prostorem pro rekreaci, kulturu i komerční aktivity. Jak se projekt vyvíjí? K jakým změnám by mělo dojít?

Výstaviště je a zůstane významnou součástí Prahy. Areál bude vždy z podstatné části sloužit i městským a nekomerčním aktivitám a jeho hospodaření není zaměřeno primárně na generování zisku. Akciovou společnost Výstaviště Praha řídí nový management, zřídilo své Programové oddělení, které moderuje program a využití areálu tak, aby v dostatečné míře naplňovalo veřejnou službu.

Na obnově areálu pracoval již předchůdce IPR, tedy Útvar rozvoje hl. m. Prahy v roce 2013, kdy vznikla Koncepce Výstaviště. V roce 2016 IPR tuto Koncepci aktualizoval. Nyní se podle těchto materiálů posuzují všechny plány, které se na Výstavišti postupně uskutečňují. Z nich lze jmenovat např. nové propojení se Stromovkou, které zlepšilo dostupnost i prostupnost areálu.

Výstaviště aktuálně zpracovává nový plán, podle kterého bude postupně realizovat jednotlivé investiční akce. V současné době probíhá výběrové řízení na zhotovitele dostavby západního křídla průmyslového paláce, připravuje se rekonstrukce divadla Spirála nebo cestní sítě.

Také Holešovická tržnice, kterou bude dále provozovat přímo Hlavní město Praha, má projít zásadní proměnou a stát se moderním centrem obchodu a kultury. Jaké změny jsou plánovány?

IPR dostal usnesením Rady hl. m. Prahy za úkol zpracovat Ověřovací studii rozvoje Pražské tržnice. Studie navrhuje tři základní scénáře využití podle jejich ekonomické výkonnosti. Doporučený střední scénář nabízí mix kultury, gastronomie a maloobchodních aktivit. Všechny scénáře jsou zaměřeny na obsluhu širokého spektra obyvatel různých příjmových i věkových skupin.Urbanisticko-architektonická studie, která na Ověřovací studii rozvoje Pražské tržnice navazovala, pak již byla zadána přímo městem.

V přípravě jsou také úpravy prostoru tzv. Letenského kříže. Může se díky koncepčním zásahům z tohoto území stát moderní obchodní třída? Budou následovat podobné projekty v rámci Prahy? Pobytovou kvalitou ulic pro pěší za evropskými městy spíše zaostáváme.

Projekt přeměny Letenského kříže, tedy ulic Dukelských hrdinů, U Výstaviště, Strojnická a jejich okolí, se posunul do fáze zpracování dokumentace pro územní řízení, a je tedy o něco blíže realizaci. Hlavním cílem tohoto projektu je především úprava uspořádání ulice tak, aby umožnila pohodlnější pohyb chodců a cyklistů, výsadba životaschopného stromořadí a celková kultivace uličního prostoru.

Důsledkem takové proměny by měl být i pozitivní vliv na obchodní aktivity zejména v parteru ulice. IPR pracuje na více projektech obdobného charakteru: např. ulici Vinohradské, Revoluční, Bělohorské, Seifertově, koncepci Hradebního korza, prostoru Klárova nebo Mariánského náměstí. Naším cílem je učinit zmíněné priority běžnou součástí revitalizace ulic Prahy. Je třeba si uvědomit, že komplexní proměny ulic jsou investičně velmi nákladné, jsou většinou spojeny s nutností přeložek inženýrských sítí a potřebou složité koordinace mnoha subjektů.

I další evropská města si pro takové zásahy vybírají jen některé prostory a jejich proměnu pečlivě připravují. Chceme, aby město zaměřilo svoji energii nejen na bezprostřední centrum, ale také například na sídliště. Příkladem takové snahy je projekt revitalizace veřejných prostranství sídliště Vybíralka v Černém Mostě, který postupně a po etapách směřuje k realizaci.

Jaké další rozvojové projekty připravujete? A jakým způsobem předpokládáte, že bude současnou pandemií ovlivněna plánovaná výstavba a projekty v Praze?

V oblasti soukromé výstavby jsou projekty obvykle nasmlouvány na dlouhé měsíce dopředu, jejich realizace tudíž pravděpodobně poběží ze setrvačnosti. U investic, které jsou nyní ve fázi projektování (například na Smíchovském nádraží), lze očekávat pozdržení z důvodu nejistého ekonomického vývoje. V některých případech lze očekávat i úpravy projektových záměrů kvůli změnám na realitním trhu.

Během pandemie koronaviru se například ukázalo, že lidé mohou více pracovat z domova, což snižuje atraktivitu velkých kancelářských projektů. Naopak zájem o bydlení je stále velký, což se zřejmě v nejbližších letech nezmění. Město by mělo stavebnictví – které se stále vzpamatovává z krize následující po roce 2008 – maximálně podpořit a realizovat investice podle plánovaného harmonogramu.

Mgr. Ondřej Boháč

Povoláním je geograf. Vystudoval Přírodovědeckou fakultu Univerzity Karlovy, poté působil v občanském sdružení Oživení. V letech 2006 až 2010 pracoval jako koordinátor GIS dat v Útvaru rozvoje hl. m. Prahy. Od roku 2011 by poradcem prvního náměstka primátora a o dva roky později se stal ředitelem odboru kanceláře primátora. Od roku 2015 působil jako zástupce ředitele Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy, v prosinci 2016 se stal jeho ředitelem.