Osud všech brněnských developerů. Moravská metropole zažívá rozmach brownfieldů

Moravská metropole zažívá již několik let rozmach brownfieldů, které se mění v nová centra nejen rezidenčního, ale i kulturního a pracovního života a celkově tak přetváří obraz města Brna. Proměnou aktuálně prochází například areál bývalé Zbrojovky CPI Property Group, kde začne výstavba celé nové čtvrti pro práci, bydlení, obchod i veřejné funkce.

V pozornosti developerů jsou už několik let také nezastavěné plochy v Jižním centru směrem k řece Svratce a budoucímu hlavnímu nádraží, kde společnosti CTP a J&T Real Estate čekají na získání potřebných povolení ke stavbě multifunkčních projektů. Mimo pozornost nezůstávají ani brownfieldy dál od centra města, jako jsou ty v městské části Maloměřice a Obřany, kde Trikaya staví jeden z nejprodávanějších rezidenčních projektů letošního roku.

Brněnské brownfieldy v rozjezdu

Moravská metropole se historicky vyvíjela jinak než například Praha. „Velký rozmach Brno zažívalo v 19. století v době průmyslové revoluce. Textilní a později i strojírenské továrny se živelně rozrůstaly. A to je dědictví, které si z té doby neseme dodnes. Počet brownfieldů je tak v moravské metropoli v poměru k historickému jádru města o hodně vyšší než v Praze,“ říká Vladimír Pacek, ředitel společnosti K4 Architects & Engineers (K4 A&E), která se propsala do velké části nyní rozjetých projektů v rámci Brna skrze projekční služby nebo následné řízení staveb.

Co brownfield, to jiný příběh. Jednotlivé developerské společnosti do nových projektů přenášejí mimo jiné i specifika podle toho, co původní továrna vyráběla. „Je s tím totiž spojená otázka ekologické zátěže. Pokud stavíte v prostorách bývalé továrny, která ale nikdy nefungovala, pak jako developer nemusíte řešit tuto otázku a můžete využít původní materiál pro současnou výstavbu. Pokud řešíte výstavbu v prostorách bývalé fungující továrny, pak je nutné vše důkladně zasanovat, a to se samozřejmě prodražuje,“ přibližuje Vladimír Pacek z K4 A&E.

Výstavba prvních bytů u řeky Svitavy

Bývalý průmyslový areál firmy Zbrojovka v Brně-Židenicích se aktuálně mění v novou část města, kde postupně v šesti etapách výstavby vznikají byty, kanceláře, obchodní a rekreační prostory. Ty rostou na místě bývalé legendární továrny na výrobu zbraní o rozloze 22,5 hektaru. Vzniká tak jedna z nejmodernějších čtvrtí města Brna, která respektuje její historii. „Nová Zbrojovka je moderní čtvrť pro potřeby 21. století, kde chcete bydlet, pracovat, trávit volný čas, bavit se, rozvíjet svůj business a zkrátka žít,“ přibližuje Miroslav Pekník, ředitel developmentu Brněnského regionu CPI Property Group.

Aktuálně se na projektu připravuje výstavba čtyř bloků rezidenční části areálu. Jedná se o bytovou výstavbu vůbec prvních bytů u řeky Svitavy. Už nyní je jasné, že součástí nové čtvrti bude základní škola, dvě mateřské školky, kulturní centrum, které vznikne rekonstrukcí ikonické budovy Kotelny, rozlehlé náměstí či multifunkční sportovní areál. Vyřešeno je i dopravní napojení včetně MHD a sítě cyklostezek, a napojení areálu na velký městský okruh.

Na výstavbě rezidenční části areálu se podílí i K4 A&E, která s investorem spolupracuje od prvních úvah o přestavbě areálu. „Aktuálně pracujeme na projektové dokumentaci prvních čtyř bloků rezidenční části areálu (bloky A, B, C a G). Půjde o bytové domy na břehu řeky, která by měla projít rekultivací. Prostor Nové Zbrojovky je uspořádán tak, aby bydlení vzniklo v té nejpříjemnější části areálu,“ přibližuje vznikající rezidenční část areálu Vladimír Pacek z K4 A&E. Na jednotlivých bytových projektech společnost figuruje jako generální projektant, který zastřešuje jejich výstavbu ve spolupráci s jednotlivými architekty – Kuba & Pilař architekti, A69 architekti a DAM.architekti.

Rozšíření Jižního centra čeká na stavební povolení

Další z připravovaných projektů je proměna rozlehlého prostoru vymezeného řekou Svratkou a starým a budoucím novým nádražím, známého jako Jižní centrum. Jeho součástí bude i projekt J&T Real Estate – Trio Brno. Jedná se o urbanistický projekt v centru Brna, který na rozloze téměř čtyř hektarů kombinuje prostor pro bydlení a práci. Ve dvou etapách zde vzniká dohromady 28 budov, většina z nich bude rezidenčních. V první etapě je navrženo zhruba 500 bytů a tři administrativní budovy s obchodními jednotkami v parteru. V nové čtvrti Trio by tak v budoucnu mělo pracovat přes tři a půl tisíce lidí, bydlet by jich tu měly zhruba dva a půl tisíce.

Na projektu se nyní aktuálně řeší stavební povolení. „Získání stavebního povolení pro první etapu předpokládáme do konce letošního roku. Zahájení výstavby plánujeme na rok 2025,“ uvedl člen představenstva J&T Real Estate Jiří Ochetz. Celkové náklady spojené s přípravou projektu dosáhnou 11 miliard korun.

Společnost K4 A&E má na starosti komplexní projekční a inženýrskou činnost a na projektu Trio Brno pracuje už od roku 2018. Na projektu působí rovněž několik týmů koncepčních architektů, které zastřešuje kancelář Burian-Křivinka. V letech 2023‒2024 byla vypracována nová architektonická studie projektu, která reaguje na vývoj na realitním trhu a na změny Územního plánu města Brna, bezpečnosti práce nebo obecné technické požadavky. Samotnou výstavbu ovlivňují i nařízení spojená s protipovodňovými opatřeními.

„Podle územního plánu patří lokalita do záplavové oblasti. Než se v místě začne cokoliv dít, je nutné dokončit protipovodňová opatření. Ta se budou příští rok dokončovat v oblasti nad Trio Brno, až následně přijde na řadu pro nás významnější úsek. Povodně v Brně byly už hodně dávno, ale opatření s nimi spojená blokují půlku města,“ upozorňuje na dopad opatření na rozvoj lokality Vladimír Pacek ze společnosti K4 A&E.

Rozvoj lokality kolem řeky Svratky

Další developerská společnost, která se velkou měrou podílí na rozvoji brněnských brownfieldů, je firma CTP. V různých lokalitách města Brna buduje multifunkční areály – jsou jimi CTPark Brno Líšeň, Ponávka, Vlněna a Nová Zvonařka.

Nový projekt, který připravuje CTP v rámci Jižního města, je Nová Zvonařka. Developerská společnost odkoupila firmu, která připravovala původní projekt, aby tak mohla realizovat strategický projekt v této klíčové lokalitě.

„Aktuálně se nacházíme ve fázi územního řízení na původní projekt pro HB Reavis. Naším cílem je získat stavební povolení a začít stavět co nejdříve, avšak vzhledem k úzkému propojení s protipovodňovými opatřeními na řece Svratce nemůžeme přesně předvídat harmonogram výstavby,“ přibližuje fázi projektu Nová Zvonařka Michal Dospěl, regionální stavební ředitel CTP pro Brno a jižní Moravu. Studie Kanceláře architekta města Brna je pro CTP důležitým podkladem, jejich projekty budou velmi úzce navazovat na vstupní portály budoucího hlavního nádraží v Brně.

S K4 A&E společnost CTP historicky spolupracuje na mnoha projektech. Jedním z nich je proměna brněnské městské čtvrti Vlněna, kde K4 A&E zajišťovala studii a projekt pro území rozhodnutí. Dalším z projektů je CTPark Brno Líšeň v areálu bývalého Zetoru. „Na projektu Nové Zvonařky naše společnost pracovala ještě v době vlastnictví HB Reavis, pro kterou jsme připravovali architektonickou studii a dokumentaci pro územní rozhodnutí. To se ale zatím nepodařilo získat mimo jiné kvůli absenci protipovodňových opatření v lokalitě,“ přibližuje práci K4 A&E na projektu Nové Zvonařky její ředitel Vladimír Pacek.

Prodej rezidenčních projektů na vzestupu

Dalším projektem, který vzniká na brownfieldu, v tomto případě brownfieldu zchátralé a nikdy nezprovozněné továrny Ergon, je projekt Čtvrť Pod Hády, za kterým stojí brněnský developer Trikaya. Aktuálně je v prodeji první etapa, která nabízí 167 bytů s energetickou náročností třídy A. Nové bydlení z úvodní fáze má plánovanou kolaudaci na konec roku 2025.

Čtvrť Pod Hády má rok a půl před dokončením vyprodanou třetinu kapacity z první etapy. Je tak jedním z nejprodávanějších projektů první poloviny roku 2024. „Nízká inflace stlačila hypoteční sazby a uvolnění úvěrových podmínek ze strany České národní banky umožňuje, aby od závěru loňského roku dosáhlo na financování bydlení více lidí. Skutečnost, že se po pár měsících od spuštění 1. etapy projektu Čtvrť Pod Hády vyprodala takřka třetina bytů, pouze potvrzuje fakt, že poptávka v posledních dvou letech byla spíše odložená a lidé stále hledají kvalitní bydlení v zeleni za co nejdostupnější ceny,“ uvedl Dalibor Lamka, výkonný ředitel a předseda představenstva společnosti Trikaya.

Společnost K4 A&E se podílela na projektech Čtvrti Pod Hády od roku 2019. V první fázi společnost zpracovala studii optimalizace 1. etapy výstavby. Na ni pak navázaly další stupně projektové dokumentace této etapy – dokumentace pro stavební povolení a dokumentace pro provedení stavby, kterou dokončili v roce 2023. „Projekt je specifický nejen díky svému umístění, ale i v navázání na historii místa. Výjimečné je u tohoto projektu využití recyklovaného původního materiálu z továrny Ergon, který může být dále zpracován díky tomu, že továrna nikdy nefungovala a nebyla tedy ekologicky zatížená,“ přibližuje specifika projektu Vladimír Pacek, ředitel společnosti K4 A&E.