Efektivní řízení budov

Ve druhé dekádě jedenadvacátého století přichází tzv. Druhá vlna rekonstrukce budov. Při první vlně rekonstrukce budov se podařilo zateplit většinu budov a ušetřit tak značnou část provozních nákladů. Nicméně se přitom často zapomínalo na kvalitu vnitřního prostředí, zejména kvalitu vzduchu. Vlastníci budov zvažují další možnosti úspor a optimalizace provozních nákladů. Nově ovšem kladou důraz na zvýšení kvality vnitřního prostředí, a to je nevyhnutelný proces v době rostoucí konkurence na pracovním trhu.

Od druhé poloviny 90. let zaznamenáváme intenzivní snahu o zateplení veřejných i soukromých budov. Ta byla primárně motivována vzrůstem cen energií (uhlí, elektřina, plyn), sekundární vliv měla environmentální motivace.

Vliv na snížení energetické náročnosti budov mělo i šíření inovací, konkrétně kvalitních materiálů, technologií a nových pracovních postupů ve stavebnictví. Konečně motivací k rekonstrukci budov byla také snaha zbavit se zdraví škodlivých materiálů (azbest atd.). Období přibližně mezi lety 1995 – 2012 můžeme označit jako období první vlny rekonstrukce budov.

Hlavními kroky při rekonstrukci budov byla výměna oken (nejčastěji za plastová, později ve větší míře za dřevěná nebo hliníková). Spolu s tím byly izolovány fasády a spodní části staveb. Provedená opatření ovšem často zhoršila vnitřní prostředí budov.

Při výměně oken došlo k úplnému utěsnění vnitřního prostoru a omezení mikroventilace. Po zateplení fasád se kvůli špatným provedením určitých detailů začaly uvnitř obydlí, komerčních a veřejných budov objevovat plísně. Výměna vzduchu probíhala pouze větráním okny, které nedostačovalo ani k poklesu vlhkosti vzduchu, ani ke snížení koncentrace CO₂ uvnitř na únosné hodnoty.

Provozní náklady budov

Budovy jsou provozovány díky dodavatelům služeb a energií. Provozovatelé budov se snaží tyto služby a energie optimalizovat tak, aby dosáhly co nejlepšího poměru mezi kvalitou a cenou. A právě dle tohoto poměru lze dělit provozní náklady.

Zatímco u energií pokles celkové ceny nemusí znamenat zákonitě pokles kvality (leckdy ani pokles spotřeby) u služeb a ostatních poplatků je tomu jinak. Případné nezohlednění kvalitativních parametrů při výběru služeb a přílišná cenová orientace rozhodnutí k efektivnějšímu provozování budov určitě nevede.

Energie

Provozní náklady průměrně šetrné kancelářské budovy tvoří z necelé poloviny energie a voda. Zbylá část připadá na služby (technická správa, ostraha, úklid apod.) a opravy. Samotný podíl energií se různí v závislosti na kvalitě budovy, jak je patrné z níže uvedeného grafu.

Rozdíly jsou nejen poměrové mezi teplem a elektřinou (vyjádřeno v penězích), ale i celkové, kdy u velmi šetrné budovy se pohybuje cena energií přibližně 30 – 40 Kč/m²/měsíc bez DPH, u nešetrné budovy jeden a půl až dvojnásobek. Vyšší částka vynaložená za energie méně úspornými budovami není ovšem ohleduplnější vůči svým uživatelům (viz dále).

Úspory: Dřívější motivace ušetřit vedla provozovatele, potažmo správce budov k leckdy drastickým úsporám na energiích. Z finančního pohledu to nebyl vyloženě špatný krok. Úspory se projevily v podstatě ihned a menší množství spotřebované elektřiny, plynu nebo tepla se setkávalo okamžitě s pozitivním ohlasem nájemníků a vlastníků budov.

Budovy po první vlně rekonstrukce konzumovaly významně méně energie a investice do jejich rekonstrukce se investorům po nižším počtu jednotek let navracely. Zásadní a jednoznačně pozitivní změnou bylo otevření trhu s elektřinou a plynem. Za stejně kvalitní komoditu bylo možné platit výrazně méně než dříve.

S rostoucím podílem regulovaných poplatků na celkové ceně elektřiny se prosazovaly různé optimalizační nástroje zajišťující změnu klíčových parametrů, od nichž se poplatky distributora odvíjely (typicky rezervované kapacity, denní maxima apod.).

Důsledky: Postupně se ovšem začala objevovat určitá úskalí úspor. Vypínaly se například technologie s vyšší spotřebou elektřiny (typicky zvlhčovače) nebo omezovaly chlazení a vzduchotechnika.
Měnily se světelné zdroje za úsporné LED, vypukl boom solární energie.

Služby

Úspory: Šetřit na službách byl jeden z trendů zejména s nástupem outsourcingu a velkých IFM společností. Velké firmy dokázaly úsporami z rozsahu stlačit cenu základních služeb, jako např. úklid, ostraha, údržba nebo zahradnické služby.

Důsledky: Postupně se zjistilo, že s cenami již není kam klesat a propad v kvalitě služeb je tak výrazný, že někteří majitelé a správci nemovitostí přestávali (konečně) brát cenu jako jediné kritérium výběru dodavatele.

Ostatní poplatky

Samozřejmě i u ostatních poplatků se různily přístupy k hodnocení úspor a jejich důsledků. Typicky lze například zmínit provádění oprav na budovách. Neprovádění oprav bylo málokdy interpretováno jako vytváření určitého dluhu vůči spravované nemovitosti.

Pokud se v souběhu s tím do nemovitosti nevkládaly ani žádné investice, nemovitost se stala pro své obyvatele méně příjemná k pobytu a začala ztrácet na hodnotě.

Nové pojetí efektivní správy budov

V posledních pěti letech se prosazují přístupy ke správě budov motivované lidmi, jejich zdravím, výkonností a spokojeností. Firmy k tomu donutila jak rostoucí cena práce, tak konkurence na pracovním trhu a klesající nezaměstnanost. Se zvyšujícími se náklady na zaměstnance se úměrně snižoval i podíl nákladů na provoz budov, potažmo energie.

Energetický management tím ztratil svůj prvotní význam. Průměrná mzda vzrostla od roku 2013 téměř o pětinu (viz obr. 2 s výčtem základních odvětví působících v kancelářských budovách) a výrazně překročila vývoj inflace (vzrůst cen ostatních nákladů). Používají se ještě daleko úspornější technologie a kvalitnější materiály.

S ústupem globální ekonomické krize z Česka, přibližně v letech 2013 – 2015, rostla poptávka lidí po lepších životních podmínkách. S ohledem na to, že život v budovách znamená pro většinu z nás přibližně 90 % času, bylo právě prostředí budov středobodem pozornosti odborníků a veřejnosti. Již nebylo důležité výhradně to, zdali a jaký má provoz budovy vliv na životní prostředí, ale jaký vliv má budova na život jednotlivců.

S rostoucí konkurencí na pracovním trhu se nejprogresivnější společnosti (např. v odvětví IT) začaly přetahovat o experty. Někde už nestačila ani finanční motivace, proto se firmy zaměřily na prostředí jejich kanceláří. Kanceláře místo továrních hal nově připomínaly spíše herny nebo obývací pokoje.

Zaměstnancům byly přiřazeny ergonomické židle, výškově nastavitelné stoly atp. Zaměstnanci našli v nových kancelářských budovách sportovní zázemí, špičkovou gastronomii a možnost se po práci bavit. Tento krok překvapivě neznamenal na pracovním trhu pokles produktivity, ale leckdy vyšší motivaci, přizpůsobení se potřebám různých individualit nebo lepší prostředí pro práci týmů.

Dosud se, chybně, za hlavní indikaci správného chodu technologií budov považovala spotřeba elektrické nebo tepelné energie, případně další fakturované parametry od dodavatele. Novému pracovnímu stylu a moderním budovám se musel přizpůsobit segment správy budov. V roce 2015 proto byla založena, v rámci Rady pro šetrné budovy, pracovní skupina s názvem Vnitřní prostředí.

Rovněž bylo zapsáno osm základních aspektů, kterými se vnitřní prostředí budov dá hodnotit tak, aby žádný podstatný atribut ovlivňující zdraví nebyl opomenut. Přibližně ve stejné době se také začíná prosazovat certifikace zaměřená na život lidí v budovách ne jen budovy jako takové, certifikace WELL. Hovoříme proto již nejen o „zelených“, ale i o „zdravých budovách“.

Z uvedených osmi aspektů se zejména v prvních třech konfrontují potřeby jednotlivce a náklady na energie. Níže je proto uveden pohled obou stran a hledání střední cesty zohledňující jak energetický management, tak ideální vnitřní prostředí pro jednotlivce.

Souhrnně lze hovořit o efektivním řízení budov, kdy se optimálně využívá technologický potenciál budov při zohlednění potřeb jednotlivců v budovách pracujících nebo žijících. Na jedné straně jde o zlepšení zdraví zaměstnanců budov, na druhé straně se spolu s lepšími podmínkami vnitřního prostředí zvyšuje jejich produktivita.

Kvalita vzduchu

Kvalita vzduchu svůj význam v komerčních budovách již získala. Nově se jí věnuje pozornost i v residenčních projektech, kde se dosud byty větraly tlakově prostřednictvím střešního ventilátoru nebo okna. Větrání prostor je jediným nástrojem k okysličení vzduchu uvnitř a při jeho nedostatečné intenzitě dochází ke vzniku celé řady nežádoucích jevů (únava, malátnost, respirační onemocnění).

V tabulce 1 jsou vyjmenovány hlavní parametry kvality vzduchu, kterých ale samozřejmě existuje daleko více (biologické znečištění, koncentrace SOx, NOx, VOC nebo ionizace apod.). Dále jsou uvedeny úrovně regulace, z nichž je zjevné, že většinu parametrů ovlivňuje správa budovy a nastavení vzduchotechnických jednotek. Pro lepší evaluaci kvality vzduchu je třeba vybrat vhodné místo a způsob měření parametrů.

Samotné měření by mělo následovat vyhodnocení naměřených parametrů, podstata energetického managementu. V této chvíli se přidává nově žádaný proces, a to reflexe kvality vzduchu. Subjektivní spokojenost uživatelů budov lze zjistit např. dotazníkem s jasně položenými dotazy a jednoduchou škálou odpovědí (např. výborné, dobré, dostačující, nedostačující).

Většinu parametrů kvality vzduchu lze nastavit pomocí systému měření a regulace tam, kde systém disponuje potřebnými senzory. Nicméně existují i další způsoby vedoucí ke zlepšení kvality vzduchu. Např. koncepční umístění zeleně, která snižuje prašnost a koncentraci CO₂, zvyšuje vlhkost vzduchu. Už to, že provozovatel vnitřních prostor se začne uvedenými parametry zabývat, lze považovat za pozitivní krok.

Tepelná kvalita

Tepelný komfort vnímají lidé různě, přesto se vžily do podvědomí optimální teploty pro kancelářské prostory v zimě v rozmezí 20 – 24 °C a v létě mezi 22 – 26 °C. Tyto teploty nebývají nivelizovány v celém prostoru kanceláře a nezohledňují určité odlišnosti v rozmístění pracovních stanic kanceláře.

Osvědčený recept pro zajištění tepelné pohody je přivádění vzduchu o potřebné teplotě do prostor a jeho dohřev nebo dochlazování podle potřeb jednotlivců, resp. kanceláří. Možností dohřevů nebo dochlazování existuje mnoho, z toho některé zdroje se jeví jako velmi úsporné.

Světelná kvalita

Osvětlení vnitřních prostor prochází velkými změnami ovlivněnými příchodem nových technologií a zejména svítidel. Většina kvalitních projektů prochází v průběhu projektové přípravy studií osvětlení. Kromě modelování denního a umělého osvětlení se modeluje také stínění nebo například dodatečné osvětlení. Cíl je přitom jednoduchý: zajistit všem rovnoměrný přísun světla.

V posledních letech se prosazují svítidla umožňující změnu chromatičnosti, barvy světla. Důvodem pro změnu barvy světla je snaha přizpůsobit se barvě světla venkovního prostředí, které v ranních hodinách obsahuje vyšší podíl modrého světla (při silně oblačné obloze je světlo nejstudenější, naopak při jasné večerní obloze dosahuje hodnot okolo 2700 K. A velmi teplé světlo vydává svíčka cca 2000 K).

V průběhu dne se nižší teplota světla podílí na vzniku hormonu serotoninu, aktivujícího naše vnímání a soustředěnost. Pokud na člověka svítí večer nebo v noci příliš studené světlo, omezuje se tvorba hormonu melatoninu, potřebného ke spánku.

Závěr

Inovace prochází všemi segmenty moderní ekonomiky. V případě správy budov se využívají inovace zejména ke zlepšení kvality vnitřního prostředí a komfortu obyvatel budov. Role energetického managementu budov se dostává do zcela nové pozice, kdy každé opatření je zvažováno nejen pohledem peněz a finanční úspory, nýbrž také výkonností a především zdravím lidí.

Ke zlepšení základních atributů vnitřního prostředí je třeba znát hodnoty klíčových parametrů, měřit je dlouhodobě a vyhodnocovat. Na příkladu kvality vzduchu, tepla a světla je uvedeno několik možných postupů dosažení lepšího vnitřního prostředí.

Nástrojů existuje samozřejmě daleko více. Po provedení úprav, změn nebo optimalizací přichází na řadu hodnocení percepce lidí, protože bez jejich pozitivní zpětné vazby se jakékoliv další změny budou hůře prosazovat.

Článek byl uveřejněn v časopisu TZB Haustechnik 4/2018.