Je dobrý facility management cestou k energetickým úsporám?

28. června 2017

Statistiky tvrdí, že budovy spotřebují až 40 % energie spotřebované v Evropské unii, a tak se úspora energií ve stavebnictví stává tématem, které rezonuje i naším stavebním trhem. Při energetické efektivnosti budovy nachází uplatnění facility management, na který jsme se snažili podívat z výšky běžného života, ale i z nadhledu dronů, čili několika desítek metrů nad zemí.

Úkolem facility managementu, jako efektivní metody řízení podpůrných činností, je v rámci technické správy zabezpečovat bezporuchový provoz a údržbu technických a technologických zařízení, čili dosáhnout energetické efektivnosti. Jak uvádí odborná garantka akreditovaného studia facility management na Stavební fakultě STU v Bratislavě doc.

Viera Somorová, Ph.D., v energetické efektivnosti budovy nachází facility management uplatnění ve dvou časových horizontech – v přípravné (projektové) etapě stavby a v etapě užívání budovy. „V přípravné fázi investičního procesu – ve fázi projektování budovy – se má zabezpečit energetická hospodárnost, čímž je v podstatné míře určena energetická efektivnost budovy.

Projektant akceptováním připomínek facility manažera, týkajících se energetické efektivnosti budovy, a jejich zapracováním do návrhu a projektu budovy může přispět k její efektivní správě ve fázi užívání budovy z hlediska úspory energie. U existujících budov je uplatněním energetického managementu implementací opatření navržených facility manažerem možné optimalizovat spotřebu energie při dodržení požadovaného standardu prostorů pro uživatele, čili docílit, aby budova byla energeticky efektivní.“

Situace se mění

Lze říci, že se důležitost postavení facility manažera u nás postupně zvyšuje. Ve srovnání z doby před několika lety tato profese začíná být konečně chápana jako profese, která významně přispívá nejen k úspoře provozních nákladů, ale i ke zkvalitnění podpůrných činností a v konečném důsledku k zefektivnění hlavní činnosti organizace. Je to dáno i tím, že manažeři firem si už uvědomují, že náklady na podpůrné činnosti tvoří v podílovém vyjádření k celkovým nákladům nezanedbatelné procento, které je možné snížit právě aplikací facility managementu.

Potenciál energetických úspor

V následujících řádcích se pokusíme facility management, prostředek na snížení nákladů, vystopovat v oblastech, které se stavebnictvím bezprostředně souvisejí. Začneme energetickou efektivností a skončíme vysoko nad zemí, odkud se tyto problémy jeví tak trochu jinak.

Firmy pojem energetická efektivnost sice znají, energeticky efektivní projekty však nerealizují. Problémem je slabá informovanost. Až polovina z oslovených firem nemá vypracovaný platný energetický audit. Za největší bariéry považují nedostatek finančních zdrojů a dlouhou dobu návratnosti. Firmy nevyužívají potenciál energetických úspor, snižují tím svou konkurenceschopnost a dlouhodobou udržitelnost svého podnikání. Realizace energeticky efektivních projektů je přitom nejjednodušší cestou, jak snížit náklady na energie.

Je smutné, že firmy nevyužívají potenciál na zvýšení své konkurenceschopnosti. Ať už mluvíme o osvětlení, vytápění, chlazení, zateplení budov, či optimalizaci technologických částí energetického systému. Nejlevnější energie je ta, kterou nespotřebujete, tedy úspory a energeticky efektivní systém.

Základem je energetický audit

Základem na posouzení stavu energetického systému je profesionálně zpracovaný energetický audit. Jeho existence ale není pravidlem, spíše výjimkou. Firmy přitom obvykle za překážku realizace energeticky efektivních řešení firmy nejčastěji označují vysoké investiční náklady a dlouhou dobu návratnosti. Přitom existují možnosti, jak realizovat tyto investice bez navyšování vlastního kapitálu, bez strukturálních fondů nebo bankovních úvěrů: třeba financování projektů přes takzvaný EPC model, tedy energetické služby s garantovanou úsporou, u nějž je vstupní investice financovaná jen z budoucích úspor.

Systémy podporující facility management

K nejnovějším systémům na podporu facility, property a energetického managementu patří i informační systém Chastia, který je profesionální CAFM (Computer Aided Facility Management) systém. Je určen hlavně pro správcovské facility management společnosti, které profesionálně spravují nemovitosti, a též pro majitele nemovitostí, kteří chtějí mít detailní informace o provozu svých nemovitostí.

Je vyvinut prostřednictvím nejnovějších technologií, spojuje výhody databázových systémů a grafických systémů do jednoho celku,“ říká ing. Igor Stanek, jednatel společnosti Chastia. „V mnoha případech nestačí jen textová nebo číselná informace, ale je nutná zároveň i grafická informace, neboť podkladem jsou DWG výkresy. Tímto případem může být například umístění technického zařízení v budově nebo na určitém území, umístění zaměstnance v budově, v organizační struktuře společnosti atd.

Výkresová dokumentace je online propojena s databázovými údaji (objekty) zařízení a je online synchronizovaná. Tímto se výrazně snižuje doba potřebná k dohledání aktuální výkresové dokumentace na zlomky sekund. Informační systém dokáže pokrýt potřeby správy různých typů nemovitostí – administrativní budovy, hotely, nemocnice, obchodní prostory, obchodní centra, průmyslové podniky, školy apod.“

Základní moduly

Uvedený systém je modulární, což umožňuje jeho postupné nasazení s ohledem na potřeby každé společnosti. Základní moduly řeší různé oblasti správy majetku – pasportizace/evidence objektů, zařízení, jejich lokalizace v prostoru, ve výkresové dokumentaci, evidence a správa elektronické dokumentace k spravovaným objektům a zařízením. Dále jsou to odborné moduly, které podrobně řeší další části problematiky.

Technický facility management – sledování dodavatelů zařízení, záručních lhůt, plánování údržby (prohlídek, revizí apod.) vzhledem k legislativní povinnosti, evidenci dodavatelů servisů, sledování opotřebení objektů, zařízení a podobně. Další částí technického facility managementu je profesionální helpdeskové řešení, které umožňuje snadno zadávat a hlásit požadavky na údržbu, servis, ohlašovat poruchy a následně jednoduše a přehledně řešit tyto požadavky. Helpdeskové řešení je často nápomocným při optimalizaci vytíženosti jednotlivých technických pracovníků a správy objektů.

Energetický management – tyto moduly pomáhají s jednoduchým sledováním stavů na měřidlech a prostřednictvím efektivního a automatizovaného reportingu pomáhají se snižováním energetické náročnosti každého objektu. Jsou pomůckou s rozpočítáváním nákladů za spotřebované energie nebo služby v objektu pro nájemníky, oddělení, resp. konkrétní prostory v objektu.

Property management – moduly, které pomáhají společnostem snadno a přehledně tvořit, evidovat a sledovat nájemní smlouvy, snadno a automatizovaně generovat faktury, resp. ekonomické doklady vyplývající z nájemních smluv. V těchto modulech je důležitý reporting – automatické generování přehledu nájemníků (Rent Roll), tvorba a sledování čerpání budgetů, jednoduché sledování pohledávek a tvorba upomínek, resp. penalizačních faktur nájemníkům.

Pomoc pro developery

Z hlediska softwarové podpory je property management v současnosti velmi podceňovaný. Většina společností využívá pro podporu property managementu údaje z účetního softwaru a velkého množství excelových tabulek, které jsou často velmi nepřehledné a bohužel často i plné nepřesných údajů. Fakturace obvykle probíhá na úrovni tabulkového kalkulátoru, v lepším případě přímo v ekonomickém systému.

Tyto systémy však neumožňují efektivní správu nájemních smluv, čtverečních metrů apod., a tak často dochází k pracné fakturaci a reportingu. Nové řešení dokáže v této oblasti optimalizovat dobu na správu nájemních smluv, dobu na samotnou fakturaci a též dobu potřebnou na pravidelnou přípravu reportů z oblasti property managementu.

„Podle naší zkušenosti je možné snížit dobu potřebnou na vystavení faktur nájemníkům za nájem a provozní náklady z několika dnů na řádově jednotky hodin. Tyto doklady jsou systémem automaticky generovány a kontrolovány přímo na základě nájemních smluv. Velmi snadno je možné tyto doklady elektronicky podepsat a odeslat klientům. Příprava reportů je automatizovaná, to znamená, že doba potřebná na přípravu reportů se výrazně sníží,“ uvádí Igor Stanek.

FM in situ

Jako největší problém se přitom dle odborníků na softwarová řešení v oblasti facility managementu jeví to, že v momentu výstavby objektů není u objektů přítomen facility manažer s potřebným softwarovým vybavením. Při spouštění objektu do provozu tak má facility manažer velmi těžký úkol – seznámit se s objektem a též začít s jeho plnohodnotnou prací. Čas zabere i příprava údajů do informačního systému.

Je to i několik týdnů, ba až měsíců, co by mělo probíhat ještě před odevzdáním objektu facility manažerovi. Setkáváme se s různými excelovými podklady od objektů a zařízení, které jsou však často velmi nepřesné a neúplné. Nebyly totiž zadávány do profesionálního softwaru, který by minimalizoval množství nepřesností.

Co se považuje za zásadní bariéry při realizování opatření v oblasti energetické efektivnosti?

Společnost SE Predaj uskutečnila prostřednictvím realizátora průzkumu Energy Analytics během období od 2. do 4. kvartálu 2016 průzkum na vzorku pěti set oslovených subjektů (střední a TOP management). Přinášíme nejzajímavější výsledky průzkumu.

vysoké investiční náklady
dlouhá doba návratnosti investice
malý prostor pro zvýšení energetické efektivnosti ve firmě
nedostatek interních odborných kapacit (lidských zdrojů)
naše firma bariérám při realizaci opatření nečelí
nedostatečná nabídka služeb třetích stran (outsourcing)
jiné (prosím uveďte)

Největší překážky jsou podle respondentů:

vysoká investiční náročnost (70,6 %)
dlouhá doba návratnosti investice (64,1 %)

Z realizovaného průzkumu vyplývá, že za překážku realizace energeticky efektivních řešení firmy nejčastěji označují vysoké investiční náklady a dlouhou dobu návratnosti.

ZDROJ: SE Predaj

graf 2

Které z komerčních možností financování opatření na zvýšení energetické efektivnosti jsou pro vaši společnost relevantní?

vlastní kapitál (82,6 %)
přefinancování investice dodavatelem energie (47,8 %)
EPC kontrakt akceptuje jako nástroj financování opatření méně než 20 % respondentů

K pozitivním výsledkům výzkumu patří fakt, že existují možnosti, jak realizovat investice bez navyšování vlastního kapitálu, bez strukturálních fondů nebo bankovních úvěrů. Řeč je o financování projektů přes takzvaný EPC (Energy Performance Contracting) model, tedy energetické služby s garantovanou úsporou, u nějž je vstupní investice financovaná jen z budoucích úspor.

Celkový odhadovaný potenciál úspor v průmyslu na Slovensku přitom dosahuje až 340 milionů eur ročně. Projekty energetických služeb s garantovanou úsporou jsou stejně vhodné i pro veřejný sektor, čímž by se zabezpečilo efektivnější využívání veřejných zdrojů.

ZDROJ: SE Predaj

graf 3

Pokud jste realizovali alespoň jedno z opatření na zvýšení energetické efektivnosti, jaká byla průměrná doba návratnosti?

Doba návratnosti
1 – 2 roky           15,0 %
3 – 4 roky           30,0 %
5 – 6 let           25 %
7 – 10 let           15,0 %
10 – 15 let           0,0 %
neumím posoudit       11,3 %

Deklarovaná doba návratnosti investice je obvykle v horizontu od 3 do 6 let a míra úspory je obvykle 25 – 30 % nákladů na energie.

graf 1

ZDROJ: SE Predaj

Pokud jste realizovali alespoň jedno z opatření na zvýšení energetické efektivnosti, jaká byla míra roční úspory?

Míra roční úspory
do 5 % z původních nákladů na energie       18,2 %
6 – 10 % z původních nákladů na energie       31, 2 %
11 – 20 % z původních nákladů na energie       15,6 %
21 – 30 % z původních nákladů na energie       10,4 %
31 – 40 % z původních nákladů na energie       6,5 %
41 – 50 % z původních nákladů na energie       3,9 %
více než 50 % z původních nákladů na energie   2,6 %
neumím posoudit                       11,7 %

Potvrzení, že dobře nastavené podmínky a řešení při realizaci projektů energetické efektivnosti přinášejí slovenským firmám úspěch, je několik. Z mnoha realizovaných řešení může být příkladem projekt osvětlení pro ZOŠ Trnava, který realizovala společnost SE Predaj.

„Řešení spočívalo ve výměně neřízeného a nezónovaného sodíkového osvětlení za řízené a zónované LED osvětlení. Realizace projektu přinesla úsporu ve výšce 326 MWh elektřiny ročně, což představuje úsporu 36 tisíc eur. Kromě úspory přinesla realizace projektu i zvýšení bezpečnosti provozu a kvality pracovního prostředí,“ vysvětluje Andrea Pancotti, manažerka pro energetické služby společnosti SE Predaj.

ZDROJ: SE Predaj

graf 4
Bratislava
TEXT: ĽUDOVÍT PETRÁNSKY
FOTO: UAVONIC
Autor je redaktorem časopisu ASB – architektura, stavebnictví byznys.