Investice do komerčních nemovitostí netáhly. Výnosy však přináší retail
Z přehledu investičního trhu komerčních nemovitostí za 4. čtvrtletí 2021 vyplývá, že v roce 2021 objem investic klesl již druhý rok v řadě, ačkoliv v posledním čtvrtletí byly prodeje meziročně o 8 procent vyšší. Studii zveřejnila společnost Colliers, která poskytuje diverzifikované profesionální služby v oblasti komerčních nemovitostí a správu investic.
V loňském roce činil celkový objem realizovaných investic 1,79 miliardy eur. Z tohoto objemu měly největší podíl kanceláře s 35 %, těsně následované průmyslovými nemovitostmi s 32 %. Následovaly maloobchodní a rezidenční sektory s 13 % a 10 %. Největší investicí čtvrtého kvartálu byl prodej pražského sídla Generali s výměrou 36 tisíc m2.
„Roční výsledek představuje meziroční pokles o 33 %, který je však stále mírně zkreslen velkou transakcí Heimstaden Residomo ze začátku roku 2020. Ve srovnání s rokem 2019 představuje loňský objem pokles o 45 %. Důležitější však je, že dynamika, kterou trh získal během druhé poloviny roku 2021, se pravděpodobně přenese i do roku 2022,“ říká Josef Stanko, analytik společnosti Colliers.
Největší realitní transakce
Největší a nejvýznamnější transakce ve čtvrtém čtvrtletí tvořily kanceláře, několik průmyslových areálů, různé maloobchodní nemovitosti a klíčové pozemky pro budoucí výstavbu. „Celkový objem investic ve 4. čtvrtletí 2021 dosáhl přibližně 579 milionů eur, což představuje cca 30 % mezikvartální nárůst a cca 8% meziroční nárůst. Kromě kanceláří a průmyslových prostor byly v posledním čtvrtletí ostatní třídy nemovitostí méně aktivní,“ přibližuje Josef Stanko.
Za zmínku podle něj však stojí maloobchodní sektor s objemem 76 milionů eur, což představuje 13% podíl na objemu posledního čtvrtletí. Kancelářská aktiva dosáhla podílu 36 %, zatímco podíl průmyslového sektoru činil přibližně 47 %. Colliers v daném období zaznamenal celkem 29 uzavřených transakcí.
Za největší transakcí závěru roku 2021 stála CPI Property Group, která prodala rozsáhlou kancelářskou nemovitost o rozloze téměř 36 000 m2 v Praze 4 na Pankráci společnosti Generali. Ta zde dlouhodobě sídlí a již avizovala přípravu rekonstrukce. Další zajímavou transakcí byl prodej trojice nemovitostí v Karlíně v Praze 8 společností Revetas.
Vzhledem k tomu, jak je tento dílčí trh mezi nájemci oblíbený, získal nový vlastník, společnost Českomoravská Nemovitostní, důležitý přírůstek do svého vlastního portfolia. V současné době již patří mezi největší poskytovatele kancelářských prostor v Praze. V oblasti průmyslových nemovitostí koupil americký fond Exeter dvě nemovitosti v Multimodal Parku Ostrava Mošnov od společnosti Concens. Navázal tak na svou dřívější akvizici průmyslových aktiv v Nošovicích a dohromady jde o jednu z největších akvizic roku 2021.
| Nejzajímavější transakce na českém trhu nemovitostí v roce 2021 | ||||
| Nemovitost | Sektor | Kupující | Kraj | Kvartál |
| Nová Karolína Office Park | Kanceláře | RT Torax | Moravskoslezský | Q1 |
| Parkview | Kanceláře | DEKA | Praha | Q1 |
| Arete CZ Portfolio | Industrial | Cromwell | ČR | Q1 |
| Prague Proton Therapy Centre | Smíšený | Raiffeisen Leasing | Praha | Q2 |
| Avenir Business Park (bez budovy E) | Kanceláře | AFI Europe | Praha | Q2 |
| Explora Business Centre | Kanceláře | Trigea | Praha | Q2 |
| P3 APEX CZ Portfolio | Industrial | CGL | Praha | Q3 |
| Logistics Park Nošovice | Industrial | Exeter | Moravskoslezský | Q3 |
| Mint Living Vysočanský mlýn | Rezidenční | Mint Group | Praha | Q3 |
| Generali Česká HQ | Kanceláře | Generali | Praha | Q4 |
| Revetas portfolio | Kanceláře | ČM-N | Praha | Q4 |
| Ostrava Multimodal Park | Industrial | Exeter | Moravskoslezský | Q4 |
Největší výnosy přináší retail
Poptávka po průmyslových nemovitostech nadále převažuje nad obchodními příležitostmi a Colliers odhaduje, že se výnosy z prvotřídních průmyslových nemovitostí snížily na 4 %, což je stejné jako výnosy z nejlepších kancelářských prostor na 4,00 %.
Maloobchodní nemovitosti zůstaly relativně stabilní, s výjimkou retail parků, kde přetrvává poptávka, která hýbe cenami vzhůru. Proto se podle našeho názoru výnosy z prvotřídních retail parků posunuly na hodnotu 5,50 %, a to u těch aktiv, která mají nejvýhodnější polohu a skladbu nájemců.
„Velký otazník leží u výnosů z rezidenčních nemovitostí nejvyšší kategorie. V Praze, kde jsou ceny za m2 nejvyšší, mohou investoři dosáhnout výnosu něco mezi 2,00 % a 4,50 %. S rostoucími cenami výstavby je ale obtížné předvídat výnosy budoucích PRS projektů,“ upozorňuje Josef Stanko.
Výhled do roku 2022
Za předpokladu, že pandemie v Evropě pomalu skončí, má trh příležitost vrátit se na úroveň výkonnosti před pandemií. Organizace získávají stále více zkušeností s hybridní prací, jsou adaptabilnější a odolnější. Další výzvy, jako je rostoucí inflace, zvyšující se náklady na energie, rostoucí úrokové sazby a snižující se dostupnost pracovní síly, přetrvávají, ale poslední dva roky učí dívat se do budoucna optimisticky.
„Pokud si investiční trh udrží současnou dynamiku, mohli bychom v roce 2022 očekávat objem transakcí někde mezi 2,0 a 2,4 miliardami eur. Investoři by měli sledovat kancelářská a průmyslová aktiva. Ta, jak se ukázalo v loňském roce, budou vždy dobrou volbou s nižším rizikem, stabilními výnosy a určitým růstem nájemného,“ uzavírá Josef Stanko.
