Slabá nabídka a vysoké nájemné. Nájemní bydlení v České republice potřebuje korekci

Nájemní bydlení není v Česku v módě. Přičemž o tom, co se „nosí“, rozhoduje z větší části stát. Časy se však mění a zcela jistě i změní.

Ještě počátkem 90. let se věřilo, že bydlení ve vlastním odráží bohatství obyvatel té které země. Podle tohoto tvrzení a podle statistik Mezinárodního měnového fondu a OECD tak nejbohatší zemí byl tehdejší Bangladéš, kde ve svém bydlelo 96 % obyvatel, zatímco třeba Německo nebo Švýcarsko s podílem vlastnického bydlení kolem 45 % se propadaly hluboko za většinu afrických států.

Dodnes v českých zemích přetrvává sentiment, že kdo bydlí v nájmu, je „socka“. Ale řekněme rovnou, že sentiment poslední dobou slábne pod tíhou ekonomických reálií. Ty nám oznamují, že ke konci druhého letošního čtvrtletí ve svém bydlelo přibližně 70 % spoluobčanů, v nájmu 30 % (údaje Eurostatu z roku 2018).

Místně se však podíly, byť nijak drasticky, liší. Více nájemníků nalezneme v severních Čechách a v Moravskoslezském kraji, poslední dobou i v Praze (zhruba 30 %), výrazně méně například ve Středočeském kraji, kde v posledních třech letech nejvíce nových bytů vzniká v rodinných domech.

Nájemní versus vlastní bydlení

Už tato čísla dávají na srozuměnou, že podíl nájemního a vlastního bydlení s bohatstvím toho kterého kraje souvisí jen okrajově. V mezinárodním srovnání tento předsudek ještě vynikne: například v Berlíně žilo v roce 2011 v nájmu 84,6 % domácností, ve Vídni 75,6 %. Největší podíl nájemního bydlení v EU mají v současnosti Německo (49 %)a Rakousko (45 %). Nejnižší naopak Rumunsko (3,6 %) a Slovensko (8,6 %), neboli, v těchto zemích téměř 96 % a více jak 91 % obyvatel žije ve vlastnickém bydlení.

Někteří analytici oblibu nájemního bydlení v Německu zdůvodňují tradicí. Tu ale Česko pěstovalo dlouhá desetiletí také. Ještě koncem 80. let byty v osobním vlastnictví byly prakticky jen v rodinných domech, případně rekreačních objektech. Vlastní byt v bytovém domě byl opravdu vzácností. 

Také se mezi experty soudí, že k nájemnímu bydlení naše občany přivedou rostoucí ceny bydlení vlastního. Ani na to se však nelze spoléhat. V letošním průzkumu agentury Ipsos pro společnost Broker Consulting se více než čtyři z pěti mladých lidí ve věku od 18 do 29 let vyjádřili, že si vlastní bydlení plánují v budoucnu pořídit. Budou na něj šetřit 11 let (a nic neutrácet), nejdéle z celé Evropské unie. To ani Rakušan, ani Němec nemusejí. Mají vyšší příjmy i byty jsou tam levnější. A přesto bydlí v nájmu.

Závěry expertů jistě nejsou chybné, ale nejsou dostačující. Stimuly pro ten či onen způsob bydlení leží ještě jinde. Na počátku 90. let jedním z nejsilnějších byla privatizace státních, obecních a podnikových bytů, později i poměrně komplikovaný převod družstevních bytů do osobního vlastnictví. Tehdy se byt pro rodinu, řekněme třípokojový, dal pořídit za dva tři měsíční platy. Výhodné podmínky sice platily jen pro ty, kteří v prodávaných bytech bydleli, ale přesun nájemního bydlení do osobního vlastnictví byl skutečně masový.

Ceny bytů také byly poznamenány skutečností, že trh s bydlením do té doby prakticky neexistoval. Za socialismu si nájemní a družstevní byty jejich obyvatelé mezi sebou pouze „vyměňovali“. Po roce 1990 prodávající (města) často vycházeli ze zůstatkové účetní hodnoty bytu. 

Trh se začal rodit až na přelomu století. Banky zpřístupnily hypoteční úvěry a developerské společnosti na očekávanou rostoucí poptávku reagovaly novou výstavbou. Většinou, tedy skoro výhradně, stavěly také na úvěr. Mechanismus byl tedy takový, že developer musel postavit a úvěr do nějakých pěti sedmi let splatit, což šlo udělat jen prodejem postavených bytů. Systém obdržel státní podporu jednak dotací úroků z hypotečních úvěrů, jednak možností si úroky odečíst z daní a také zvýhodněným stavebním spořením. 

Nájemní bydlení se naopak stalo čímsi jako přežitkem socialismu. Jeho situace byla velmi nejednoznačná. Nájemné bylo regulováno, takže soukromí vlastníci domů (zakoupených nebo získaných v restituci) se nájemníků spíše zbavovali. Obce pokračovaly v privatizacích, protože na provozu bytů tratily. Později se nájemné v postupných krocích uvolňovalo. Většina obcí, myšleno i velkých měst a městských částí, pokud ještě byty vlastnila, využila liberalizace a vyrovnala výši nájemného na tržní úroveň.

K vytvoření trhu nájemního bydlení to ale nestačilo. Způsob financování se nezměnil – vlastnické bydlení nadále mělo plošnou státní podporu, nájemní nikoliv, a pokud přece stát na příliš vysoké nájemné přispíval, pak formou sociální dávky. Obce bez vlastních bytů začaly zoufale řešit rostoucí problém nebydlících, začínají vznikat sociální byty pro osamělé seniory, pro začínající mladé rodiny, pro nízkopříjmové občany. Mýtus o nájemních „sockách“ byl potvrzen.

Nájemní trh v pohybu

Pět let silné konjunktury po roce 2012 způsobil mohutný nárůst poptávky po vlastním bydlení. Státní regulace naopak způsobila silný pokles nabídky nových bytů. V obavách z přehřátí trhu rezidenčních nemovitostí a vzniku cenové bubliny Česká národní banka v roce 2018 omezila přístup občanů k hypotečním úvěrům způsobem, kterým podle odhadu realitních kanceláří vyřadila z poptávky 30 až 40 % potenciálních kupců bytů. Lidé se začali shánět po nájemním bydlení.

Současně se začíná díky novým digitálním platformám rozvíjet trh krátkodobých nájmů, nejprve jako tzv. sdílené bydlení, později jako cílená komerční nabídka ubytování pro turisty. Poměrně velká část nové bytové výstavby se přesouvá do tohoto segmentu. Podíl tzv. investičních nákupů rezidenčních nemovitostí se podle realitních agentur zvýšil z nějakých 10 až 15 % na téměř 40 % všech prodaných bytů. 

Vláda i obce tento trend pozorují s rostoucí nelibostí. V Praze, na největším rezidenčním trhu v zemi, klesá počet nově zahajovaných bytů. Veřejná správa při své neschopnosti změnit systém úředního povolování staveb, které v Praze trvá v průměru 9 až 12 let, hledá způsoby, jak krátkodobé ubytování omezit. Řešení letos na jaře přináší koronavirová karanténa. Krátkodobí ubytovatelé, aby byli schopni alespoň splácet hypoteční úvěry na investiční byty, nabízejí své kapacity k dlouhodobému pronájmu za velmi příznivé ceny. Ve druhém letošním čtvrtletí se nabídka bytů k pronájmu v Praze meziročně zvýšila bezmála na dvojnásobek.

Řešení to ale není ani pro trh bydlení, ani pro trh nájemního bydlení. Tyto tzv. dlouhodobé pronájmy jsou uzavírány zpravidla na 1 rok. Bytů, které na nájemní trh nově přicházejí, je jen několik málo tisíc a sotva stačí vyrovnat propad v nové výstavbě.

Že nejde o nic spásonosného ukazuje přehled developerské společnosti Trigema. Podle jejích průzkumů bylo ve 2. čtvrtletí 2016 v Praze k mání 12 500 nájemních bytů. Nejméně za sledované období, 6330, bylo dostupných bytů ve 3. čtvrtletí 2017. Ještě v posledním loňském kvartálu Trigema evidovala 6649 nabízených nájemních bytů, avšak v březnu tohoto roku už to bylo 12 371 a aktuálně ke konci července 14 738 bytů. Proti roku 2016 se tedy nabídka zvýšila jen nepatrně (a zřejmě jen dočasně).

Průměrné nájemné v Praze stouplo citelně. Ve 2. čtvrtletí 2016 činilo 264 Kč za m², nejvyšší, 345 Kč, bylo ve 3. čtvrtletí 2018. Nyní, ke konci června, mírně kleslo na 319 Kč za m². 

To ale znamená, že menší byt pro rodinu, řekněme 65 m², přijde na 20 735 Kč měsíčně. To v případě mladých lidí představuje téměř jeden čistý měsíční plat. A může to být i o třetinu více než měsíční splátka hypotečního úvěru. Úhrada nákladů na bydlení, kterou platí družstevník v bytě na pražském panelovém sídlišti, je oproti současnému tržnímu nájemnému zhruba poloviční.

Informace z krajských měst jsou jen kusé. Pro dokreslení lze popsat situaci v Brně, které bylo koronavirovou karanténou postiženo méně než Praha. Nabídka bytů k pronájmu zde stoupla jen asi o 13,5 %, uvádějí webové stránky idealninajemce.cz. Výše nájmů je poměrně stabilní, ale není o mnoho nižší. U bytu 3+kk se pohybuje mezi 17 500 a 18 000 korun měsíčně.

Klid přinesou dlouhodobí vlastníci

Na statistikách si lze povšimnout jedné zajímavé věci. Není možné zjistit, kolik nájemních bytů ve skutečnosti existuje. Stejně tak i skutečná výše nájemného může být velmi různá. A do třetice: záměrně zde nerozebíráme příčiny a důsledky karantény z letošního prvního pololetí. Ta mohla trhem nájemního bydlení zahýbat, ale bez dalšího jej nemůže rozhýbat a nemůže vyřešit jeho dlouhodobé problémy, jimiž jsou slabá nabídka a vysoké nájemné, jež se stává zejména v Praze neúnosné i pro ekonomicky slušně usazenou třídu obyvatel.

Z delší perspektivy se nadějnější zdají nové developerské projekty, které se stavbou bytů k pronájmu počítají. Dříve než zájmu o nájemní bydlení si tito developeři začali všímat bezvýchodnosti státní regulace nové výstavby a snahy dirigovat přístup lidí k hypotečním úvěrům. Část nově dokončovaných bytů hodlají dlouhodobě pronajímat, aby se jistili pro případ, že nová výstavba nebude možná, a také aby si zajistili plynulost peněžních toků.

Další rozuzlení se nabízí cestou dlouhodobých vlastníků – investorů do rezidenčních nemovitostí. Systém podobný jako u komerčních objektů. Developer postaví, pronajme a posléze prodá dlouhodobému vlastníkovi. Tím nezřídka bývá investiční fond, penzijní fond, nějaká nadace apod. Tato organizace se o dům dále stará, pronajímá jej a jeho prostřednictvím beze spěchu zhodnocuje vklady své a svých klientů (podílníků, investorů…), respektive je chrání před znehodnocením inflací nebo měnovou reformou. Takové entity známe ze zahraničí. U nás už celkem běžně vstupují do komerčních nemovitostí. Je jen otázkou nedlouhého času, až i tuzemské fondy vstoupí i na trh rezidenčních budov. Na reality zaměřené investiční fondy už u nás fungují a věci se začínají dít.