Od Barcelony po Prahu: Jak evropská města regulují krátkodobé pronájmy?

Neregulované krátkodobé pronájmy mají významný dopad na trh s bydlením v Evropě. Nejsou sice jedinou příčinou růstu cen, ale jejich vliv nelze popřít. Podle údajů Eurostatu se v letech 2010 až 2022 nájemné v zemích EU zvýšilo v průměru o 18 %. Mnohem vyšších hodnot dosahují města, která jsou nejvíce vyhledávána turisty. Regulaci krátkodobých pronájmů v České republice by mohla čelit právě projednávaná novela zákona a vytvoření systému eTurista.

Spolupráce na textu: Luděk Kühr

Přestože problémy s overtourismem, tedy nadměrnou návštěvností některých měst, jsou často spojovány zejména s metropolemi, jako je Barcelona, Řím nebo Paříž, zbytek Evropy za nimi příliš nezaostává. Mezi 20 evropskými městy, kde turisté nejvíce využívají krátkodobé pronájmy (STR) nabízené prostřednictvím online platforem, najdeme i Prahu. Podle statistik Eurostatu z téhož roku mohlo v roce 2023 tuto možnost využít 4 664 959 osob.

Na evropské úrovni to znamenalo více než 719 milionů nocí „rezervovaných“ online, což je o více než 20 % více než v předchozím roce. Ačkoli údaje za rok 2024 ještě nejsou přesně známy, již nyní víme, že počet nocí strávených v STR roste, jak ukazují údaje za první a druhé čtvrtletí. Přestože cestovní ruch byl v letech 2020-2022 obzvláště zasažen pandemií covid-19, současné údaje již překonaly i hodnoty před pandemií.

Růst trhu STR a reakce EU na regulaci

Tato čísla ukazují, že se jedná o obrovský trh, který má dynamiku, a proto by krátkodobé pronájmy měly být pro jednotlivá města a regiony zajímavé. Na tuto skutečnost reaguje i samotná EU, která v dubnu 2024 vydala nařízení Evropského parlamentu a Rady (2024/1028) o shromažďování a sdílení údajů týkajících se služeb krátkodobého pronájmu ubytování. Toto nařízení zavádí povinnost členských států vytvořit jednotné digitální kontaktní místo pro povinnou identifikaci poskytovatelů krátkodobého ubytování.

Cílem je centralizovat a zpřístupnit údaje o poskytovaných službách, zajistit větší transparentnost a umožnit účinnou kontrolu a regulaci tohoto odvětví. Některé evropské země však již mají s regulací STR dlouholeté zkušenosti, neboť situace ve vybraných destinacích se před několika lety stala neudržitelnou.

(Ne)připravenost České republiky regulovat krátkodobé pronájmy

Právní úprava regulace krátkodobých pronájmů v České republice se zatím opírá o několik klíčových předpisů, včetně občanského zákoníku a živnostenského zákona. Občanský zákoník definuje pronájem a ubytování, přičemž judikatura z roku 2021 potvrzuje, že krátkodobé pronájmy prostřednictvím platforem, jako je Airbnb, jsou podnikatelskou činností. Živnostenský zákon klasifikuje STR jako ubytovací služby a provozovatelé musí splňovat určité podmínky, například maximální kapacitu deseti lůžek.

V červenci loňského roku doporučila Legislativní rada vlády ČR schválit návrh zákona o některých podmínkách podnikání v oblasti cestovního ruchu. Tato novela zákona 159/1999 Sb. navazuje na výše zmíněné nařízení EU a potenciálně otevírá cestu k účinnější regulaci STR v České republice. V současné době čeká na druhé čtení v Poslanecké sněmovně poté, co novela úspěšně prošla prvním čtením v únoru 2025.

Tento proces však provází řada debat a argumentů z různých stran a z novely se stává i tak trochu politický boj. Na jedné straně stojí skupina prosazující volný trh a svobodu podnikání, na straně druhé zájmová skupina poukazující na šedou zónu a snažící se o vyváženost cestovního ruchu a kvality života místních obyvatel. Na to, která strana uspěje, si budeme muset ještě chvíli počkat. Co by však její schválení znamenalo?

Znamená to pro místní samosprávy lepší časy?

Nařízení Unie vstoupí v platnost 6. května 2026 a mělo by představovat významný krok k harmonizaci pravidel cestovního ruchu. Do té doby je na jednotlivých státech EU, aby se rozhodly, jak s nařízením naloží, a začaly se připravovat na jeho vstup v platnost.

Česká legislativa jde ještě ambiciózněji nad rámec evropské regulace. Snaží se vytvořit podmínky, které sníží administrativní zátěž podnikatelů a poskytnou obcím účinné nástroje k regulaci STR a zamezení nebo alespoň eliminaci dopadů nekontrolovaného nárůstu nabídky STR na jejich území. V lokálním kontextu se jedná především o hlavní město a jeho okolí, kde je dopad STR nejvíce citelný, ale v budoucnu může zasáhnout více regionů.

V České republice tak vzniká registr ubytovacích zařízení, ubytovacích jednotek a ubytovaných osob, tzv. portál eTurista. V něm se budou muset registrovat všichni, kdo chtějí nabízet ubytovací služby, ať už se jedná o hotely a penziony, ale týká se to i soukromých osob, které krátkodobě pronajímají byty a apartmány. Bez registračního čísla nebude možné zveřejnit žádnou nabídku ubytování v soukromí na internetových platformách. Zkušební provoz by měl být zahájen letos na jaře. Za nesplnění registrační povinnosti hrozí majitelům pokuta až 100 000 Kč.

Vznik a provoz eTurist podporuje výše zmíněná novela zákona, která se v současné době projednává. V případě jejího schválení mohou profitovat nejen města, obce, ale i stát, který kvůli neregistrovaným návštěvníkům přichází ročně o stovky milionů korun.

„Z našich propočtů vyplývá, že stát ročně přichází na daních z neregistrovaných ubytovacích zařízení o téměř 800 milionů korun. O dalších 55 milionů ročně přicházejí obce na poplatcích z pobytů. Jedná se však o poměrně skromný odhad, protože velikost šedé ekonomiky není snadné změřit. Proto doufám, že novela projde zbytkem legislativního procesu bez problémů,“ řekl po prvním čtení novely ministr pro místní rozvoj ČR Petr Kulhánek (MMR). Výhodou eTourismu je také to, že dává samosprávám pravomoc regulovat pronájmy podle místních potřeb.

Navrhovaná opatření nevylučují krátkodobé ubytování, ale dávají obcím možnost zasáhnout tam, kde jeho rozšíření ohrožuje dostupnost bydlení nebo nadměrně zatěžuje veřejnou infrastrukturu.

V České republice nelze očekávat plošnou regulaci ve všech městech. Je však pravděpodobné, že některé pražské čtvrti, které se mění v turistické ubytovny, tento nástroj využijí. Cílem regulace je navrátit rovnováhu mezi cestovním ruchem a kvalitou života místních obyvatel.

Evropská města regulují již několik let

Problém (ne)regulace STR není zcela nový, právě naopak. Některá evropská hlavní města se s ním potýkají již deset let a přijímají stále přísnější opatření. Španělská Barcelona, která je synonymem nadměrného turismu a nedostupného bydlení, přistoupila ke krátkodobým pronájmům poměrně radikálně. Ne však bezdůvodně. Jen za posledních deset let vzrostly nájmy o 68 % a náklady na koupi domu o 38 %, uvádí Idealista.

V loňském roce se situace ještě zhoršila, nájemné se oproti předchozímu roku zvýšilo téměř o pětinu. Proto se místní vláda loni rozhodla neprodloužit licence STR, které mají nyní více než deset tisíc bytů. Jejich platnost má vypršet v roce 2028. Nicméně zatímco každá autonomní oblast Španělska má své vlastní specifické předpisy pro krátkodobé pronájmy, mají také obecná pravidla pro celou zemi.

U jejich západního souseda, portugalského Lisabonu, je situace podobná. Turistický boom a dostupnost cestování začaly vytlačovat místní obyvatele do okrajových čtvrtí a cena bydlení roste v porovnání s minimální mzdou do, pro běžného člověka, nedosažitelných výšin. Proto Lisabon v roce 2019 přistoupil ke změně legislativy a místní zastupitelstva mají pravomoc zavést ve svých obvodech tzv. uzavřené oblasti, aby omezila počet nemovitostí určených pro krátkodobé pobyty turistů. Dnes tyto zóny pokrývají celou centrální část města a nelze v nich získat nové registrace.

Výjimkou jsou případy částečné nebo úplné rekonstrukce budov opuštěných déle než tři roky. A takových budov je jen v Lisabonu více než dost. Výjimka platí také v případě, že je ubytovací zařízení součástí projektu s kulturní nebo sociální působností nebo je nabízeno jako nájemní bydlení. V dubnu 2022 Nejvyšší soud přidal zákaz STR ve stejných budovách, kde žijí obyvatelé. Vysoké nájemné každoročně vyžene z centra asi 10 000 lidí.

Klíčová opatření pro zajištění udržitelného turismu

Pro příklady úspěšné regulace však nemusíme chodit až na konec západní Evropy. V Německu byla již v roce 2006 zavedena regulace omezující změnu užívání obytných prostor, která měla řešit nedostatek bytů ve městech. Toto nařízení zakazuje změnu užívání bez povolení a vyžaduje registraci ubytovacích jednotek. V případě krátkodobých pronájmů je pro ubytování v druhém obydlí stanoven limit 90 dní ročně, zatímco pronájem v hlavním obydlí není časově omezen.

Ve Vídni regulační opatření zavedená v novele stavebního zákona z roku 2023 omezují krátkodobé pronájmy v obytných zónách a pro komerční využití vyžadují povolení. Od července 2024 lze byty mimo obytné zóny pronajímat pouze s povolením na dobu maximálně pěti let, zatímco dočasné pronájmy do 90 dnů ročně jsou povoleny bez omezení, pokud se jedná o sdílené bydlení.

V Rakousku také platí zákaz podnájmu turistům bez předchozí změny účelu užívání bytu, k čemuž je nutný souhlas ostatních vlastníků. Smlouva o sdružení vlastníků jednotek (HOA) však může stanovit, že krátkodobý pronájem bytů jakéhokoli druhu v bytovém domě je povolen nebo zakázán. Česká společenství vlastníků bytových jednotek mají v této věci pouze omezenou pravomoc a podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR z března 2023 nemůže společenství svými pravidly omezovat vlastnická práva jednotlivých vlastníků k užívání jejich bytů, což může zahrnovat i pronájem turistům.

Zdá se, že regulace krátkodobých pronájmů se pro turistické destinace stává nutností, aby se zabránilo zhoršení dostupnosti bydlení a růstu cen nemovitostí v důsledku komercializace trhu prostřednictvím online platforem. Účinná regulace je nutná k ochraně zájmů místních komunit, k zajištění spravedlivého přístupu k cenově dostupnému bydlení a k ekonomickému prospěchu měst, obcí a v konečném důsledku i státu. Evropská unie jde se svými regulacemi opačným směrem, ale každá místní samospráva zná nejlépe své vlastní potřeby, a proto se zdá být dobrou volbou, pokud může podmínky přizpůsobit podle místního kontextu. Jak se to podaří v České republice, zjistíme v následujících měsících.