Almanach: Nájemní bydlení není pro chudé

Jednou ze životně důležitých komodit, kterou v 90. letech tolik protěžovaná mocná, neviditelná ruka trhu nedokázala dodat, je bydlení. To vlastnické už se cenově vzdálilo běžně pracujícímu člověku, tedy tak zvané střední třídě. A bydlení nájemní mu chvátá v patách.

Přibližně od konce 90. let, kdy končí privatizační vlna obecních, podnikových a družstevních bytů, se nezadržitelně otevírá problém bytů sociálních, bytů pro lidi – řekněme – slušné, ale chudé. Podobně nezadržitelně roste problém bydlení pro občany tak zvaně nepřizpůsobivé. Ten ale má jiné příčiny a bude nutné jej řešit rozdílnými metodami.

Regulace jako past

Politiku sociálního bydlení ztělesňoval předpis ministerstva financí o regulaci nájemného, vydaný v roce 1991. Podle něj se regulace týkala stávajících nájemních smluv, ne nové výstavby. V roce 1995 se mohly i nové smlouvy uzavírat mimo regulaci, ale nájemní smlouvy, nové i stávající, byly téměř nevypověditelné. Existoval taxativní seznam důvodů, pro které mohl majitel bytu vypovědět nájemníka a musel mu opatřit náhradní bydlení. O výpovědích rozhodoval soud.

Regulované nájemné se týkalo zhruba 1,5 milionu bytů. Z nich přibližně 400 tisíc bylo vráceno v restitucích. Změna majitele ale neměla vliv na regulované nájemné.

Od roku 1993 nastává proces deregulace, ale nejdříve se jedná jen o opatrné zvyšování nájemného podle vyhlášek ministerstva financí. Regulované nájemné zůstává hluboko pod úrovní nájemného tržního. Soukromí majitelé oslovili Ústavní soud a ten jim v polovině roku 2000 dal zapravdu. Zrušil platnou regulační vyhlášku a dal vládě 18 měsíců na vyřešení celé věci.

Ta ovšem hledala řešení v další regulaci. Ústavní soud proto musel zasáhnout ještě dvakrát. Až v roce 2006, pod hrozbou žalob soukromých subjektů u Evropského soudního dvora pro lidská práva, byla spuštěna deregulace nájemného. Proces trval do roku 2012, kdy bylo u téměř všech bytů dosaženo tržní výše nájemného.

Ačkoliv se soudní spory a následný proces deregulace týkal především práv soukromých vlastníků bytů, došlo ke zvyšování na tržní úroveň i u bytů, které ještě zůstávaly ve vlastnictví municipálu a státu. V mnoha případech toto nájemné v některých obcích a místech i převyšovalo nájemné tržní a převyšovalo i náklady na bydlení, které hradili majitelé bytů družstevních. Rozdíl mohl činit i 40 procent.

Obecní majitelé se často odvolávali na zákon, který je nutil k „péči dobrého hospodáře“, ale také si vysokým nájemným vylepšovaly své rozpočty a získávaly prostředky pro jiné investice. Nájemní smlouvy se dokonce uzavíraly na základě výsledků aukcí vyhlašovaných obcemi. Kdo v uzavřené obálce nabídl nejvyšší nájem, dostal smlouvu a byt.

Privatizací a deregulací nájemného se města i stát připravily o možnosti řešení sílících potíží se sociálním bydlením. Pravdou ovšem také je, že obsazené obecní byty při nemožnosti dát nájemníkům výpověď nebylo možné jako sociální nabídnout potřebným.

Družstva stavět nechtěla nebo nemohla

Proces privatizace a deregulace přečkalo několik velkých bytových družstev, těch původních, která se ještě nazývala „stavební“ (SBD). Částečně přišla o svůj bytový fond, částečně si jej udržela a přeorientovala se na správu bytových domů. Pokud taková družstva nebyla vytunelována svým představenstvem, představovala potenciálně organizace velmi schopné vlastní bytové výstavby.

Začasté ale projekty na nové domy narazily na odpor družstevníků, kteří na členské schůzi podobné návrhy prostě neschválili. Stavební aktivity SBD se tak omezily na nástavby a přístavby stávajících bytových domů.

Svého času tato družstva nabídla Magistrátu hlavního města Prahy spolupráci na vytvoření sociálního bydlení. Například na městských pozemcích, kde by SBD vystavělo byty. Ty by mohl pronajímat magistrát, a to za ceny obvyklé v družstevních podmínkách.

Pointa spočívala v tom, že ani město, ani družstva nebyly tlačeny k tvorbě zisku a rychlé obrátce úvěru a hotovosti jako soukromí stavebníci (developeři). Z této nabídky ale nic progresivního nevzešlo.

Malá, nově vzniklá družstva z privatizace sice dokázala nabídnout výrazně levnější bydlení, než developerská výstavba (hrazená hypotékami) a municipální nájemné bydlení, ale byla zaměstnána splácením svých hypoték, obnovou domů, výměnami výtahů, zateplováním a dalšími nutnými výdaji. Na vlastní výstavbu nemají sílu ani odbornost.

Po roce 2000 prakticky přestalo nové nájemní bydlení vznikat. Jen velmi pozvolna se ve velkých městech, a především opět v Praze, začala formovat skupina vlastníků, kteří kupovali byty z trhu jako investici, tedy ne k řešení vlastního bydlení nebo ne hned (třeba až pro děti, až vyrostou), a dále je pronajímali. Proces silně akceleroval s rozšířením internetových platforem typu Airbnb, které umožňovaly krátkodobé pronájmy prakticky na principu hotelových služeb.

Podle údajů Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) takových bytů bylo v roce 2018 v hlavním městě 11 500. Nevypadá to jako velké číslo, ale je to téměř dvojnásobek počtu nových bytů, které se tou dobou v Praze prodávaly. Nebo jako třetina počtu bytů, které dnes patří městu a městským částem.

Když nejde stavět, dají se dávky

Problém sociálního bydlení se postupně stal politickým předmětem různých slibů a částečných řešení, která nepřinesla řešení systémové. V roce 2006 byl přijat zákon o doplatku na bydlení. Jedná se, stručně řečeno, o sociální dávku pro osoby v hmotné nouzi, kterou stát dorovnává rozdíl mezi tržním nájemným (v místě obvyklým) a schopností osoby tento nájem uhradit.

V roce 2017 bylo příjemců dávky něco přes 53 tisíc, nyní je to kolem 30 tisíc. Jedním z nežádoucích výsledků byl vznik ghett s nepřizpůsobivými občany, které v bytovém domě nebo ubytovně ubytovává soukromý vlastník. Některá města, bylo jich asi dvacet dva, se proti této tendenci postavila vyhláškami o „bezdoplatkových zónách“.

V principu šlo o to, že nově příchozí neměli na doplatek nájemného nárok, pokud vytvářeli sociálně vyloučené zóny, narušovali veřejný pořádek a podobně. Tyto městské vyhlášky letos zrušil Ústavní soud na návrh skupiny senátorů jako protiústavní.

V dubnu letošního roku Praha zřídila Městskou nájemní agenturu (MNA). Provozuje zprostředkovatelskou činnost mezi soukromými vlastníky bytů a sociálně slabými žadateli o bydlení. Vlastníkovi bytu nabídne nájem v průměrné výši 220 Kč/m² (může se lišit podle lokality), což je o něco níže než nájem tržní (poradenská firma Deloitte uvádí zhruba 287 Kč/m²).

Zato ale ručí za pravidelné platby nájemného i za případné poškození bytu a jeho zařízení. Praha se odvolává na průzkum provedený mezi majiteli bytů, podle kterého by 40 % oslovených bylo ochotno o takovém nájemním vztahu s městem jednat. „Hlavní město Praha je například u osob v sociální tísni schopné vyhovět pouze 12 procentům žadatelů, přičemž v bytové nouzi jsou však všichni z nich,“ píše se v dokumentu pražského magistrátu.

V absolutních číslech to znamená, že magistrátem schválených žadatelů o městský byt nyní podle dokumentu je téměř 400 domácností a dalších asi 400 žádostí čeká na doplnění. Pořadník zřejmě vzroste v souvislosti s dopady pandemie koronaviru. Podle informací Centra sociálních služeb Praha, které agenturu provozuje, má být ještě letos připraveno k přijetí městských nájemníků prvních 50 bytů.

Porovnejme toto řešení s historickým vývojem: Praha a městské části měly na počátku 90. let ve vlastnictví 194 tisíce bytů, nyní jich mají 30 tisíc. Využívají je většinou jako byty služební pro městské nebo státní zaměstnance: policisty, hasiče, učitele apod. A eviduje 800 žádostí o pomoc – předpokládejme, že od matek samoživitelek, osamělých seniorů, osob propuštěných z výkonu trestu, mladých lidí, kteří odešli z dětských domovů, invalidů a invalidních živitelů dětí apod.

Litomyšl dokončila 6 bytů

To jen pro představu, proč je nutné sociální bydlení řešit, ne spoléhat na tržní vztahy. Protože tito lidé jsou mimo ně, ale nejsou mimo společnost. Srovnatelná města v zahraničí, obvykle bývají citována Vídeň nebo Mnichov, své sociální byty staví, dokonce se uvádí, že 40 až 60 % bytů ve městě stále vlastní.

Ačkoliv města v ČR mají od roku 2000 ze zákona povinnost se o sociálně slabé lidi postarat, podobná představa je u nás ještě hodně vzdálena. Je na každém starostovi, jak se zařídí. V ČR neexistuje legislativně ukotvená definice a systém sociálního bydlení, ale některá města úzce spolupracují s ministerstvem práce a sociálních věcí (MPSV) na vytvoření určitého systému v rámci projektu Podpora sociálního bydlení.

Těmito obcemi, vyjmenovává MPSV, jsou: Brno, Chomutov, Jindřichův Hradec, Kadaň, Křižánky, Most, Ostrava, Otrokovice, Pardubice, Plzeň, Praha 7, Praha 14, Štětí, Velké Hamry, Veselíčko a Vír. V Brně se, pro zajímavost, městské sociální byty přidělují losem. Brno se ovšem na druhé straně distancovalo od projektu MPSV Bydlení především, který je zaměřen na ubytování bezdomovců.

Skončeme dobrou zprávou. Město Litomyšl na Svitavsku v září zkolauduje dům se sociálními byty. Náklady na opravu domu v Zahájské ulici činily 15 milionů korun. V domě je šest bytů. Radnice to oznámila v aktuální tiskové zprávě, kterou převzala ČTK.

Litomyšl na projekt získala dotaci 10 milionů korun. „Pokud by se sociální bydlení nepostavilo hned, mohl by v budoucnu vzniknout problém a město by objekt muselo stavět pouze na své náklady,“ řekl mluvčí města Michele Vojáček.

Do bytů o dispozici 2 + kk se budou moci stěhovat lidé od prosince. Každého nájemníka schválí rada. Zájemci mohou do 30. září oslovit oddělení sociální péče městského úřadu. Nájemní smlouva bude na jeden rok a město ji může prodloužit.

„Lokalita v Zahájské ulici vyhovovala dotační podmínkám. Sociální bydlení totiž nesmí vznikat na okrajích měst a v sociálně vyloučených lokalitách,“ doplňuje zprávu ČTK.