Analýza: Trh bydlení si bere komerční přestávku. Lidé odkládají investice do nemovitostí

Volných bytů bylo vždy málo. Nyní je ale ještě méně těch, kdo by si je mohli koupit. Vysoká inflace a slabá důvěra ve vlastní ekonomickou budoucnost nutí domácnosti odkládat větší nákupy, bydlení nevyjímaje.

Dvě imaginární křivky se dostávají do svých extrémních hodnot. Loni se pravděpodobně na vrcholu ocitly ceny bydlení. Nahoru byla křivka tažena vysokou koupěschopnou poptávkou. Příjmy a úspory domácností se potkávaly s velice levnými penězi. Úrokové sazby byly nízké, takže na hypotéku dosáhlo docela hodně domácností. A do nákupu nemovitostí se začali pouštět i lidé, kteří neřešili bydlení, ale rostoucí inflaci, a hledali komoditu, která ochrání jejich úspory. Fenoménem se staly tzv. investiční byty.

Ceny bydlení byly ještě odspodu tlačeny slabou výstavbou nových bytů, která ještě více oslabila v důsledku covidových restrikcí. Začátek konce této tržní etapy lze umístit zhruba do června 2021, kdy se inflace lekla už i ČNB a začala zostra zvyšovat základní úrokovou sazbu. Během roku, tj. do června 2022, ji zvýšila postupně z 0,25 % na 7 %, kde ji drží dosud.

Úroky z hypotečních úvěrů na vývoj reagovaly nárůstem z hladiny mírně nad 2 % až k současným 6,20 až 7,20 % (podle délky fixace a LTO). Měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti při splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 6,37 % p. a. činila letos v únoru 23 342 koruny.

„Za posledních dvanáct měsíců stoupla měsíční splátka téměř o 3850 korun, v loňském kalendářním roce vzrostla skoro o 5200 korun,“ vypočítává Hypoindex, specializovaná webová stránka, která analyzuje trh hypotečních úvěrů a bydlení. Měsíční splátka se tak nebezpečně přiblížila čistému měsíčnímu platu. Když se k tomu přidá regulační normativ ČNB, že splátka úvěru by neměla přesahovat 45 % čistého měsíčního příjmu dlužníka, rázem se velká skupina zájemců o nové bydlení ocitá mimo trh.

Pro investory a developery, tedy nabídkovou stranu trhu, je situace těžko řešitelná. To, co je draze postavené, nebo se už staví, není možné levněji prodat. I když realitní kanceláře připouštějí, že developeři častěji zvýhodňují nabídky různými benefity. Experti jsou proto velmi opatrní v předpovědích dalšího cenového vývoje. Většina se jich kloní spíše ke stagnaci, pokles by podle nich mohl nastat jen v jednotkách procent a jen u méně atraktivních projektů.

Zákazníci odešli

Druhá pomyslná křivka zobrazuje poptávku. Protože se stále staví byty převážně do osobního vlastnictví, lze si pohled zjednodušit pomocí vývoje trhu hypotečních úvěrů. Letos v únoru byly poskytnuty hypoteční úvěry v celkové hodnotě 5,95 miliardy korun. Bylo to o 69,1 % méně než ve stejném měsíci loni. Pravda, oproti lednu došlo ke zvýšení o 22 %. Ale to byl růst prakticky z ničeho. „Vyjádřeno v procentech to může nakrásně vypadat jako start rakety, ale vyjádřeno v penězích se bavíme asi o 1 miliardě korun, což je kolem 300 až 350 hypoték. A to opravdu není mnoho,“ říká David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepardfinance, která se specializuje na hypoteční úvěry.

Nastalý pohyb tak charakterizuje jako velmi pomalý návrat k normálu. Podle finančních odborníků bude návrat tím pomalejší, čím déle bude ČNB udržovat základní úrokovou sazbu na vysokých 7 %. Je sice zřejmé, že až úroky klesnou, poptávka po bydlení opět stoupne, a s ní nejspíše i ceny bytů. Ale je také pravdou, že je výhodnější koupit dražší byt s nižšími úroky než naopak.

Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) zhodnotila minulý rok takto: „Dopady krize nejvíce pocítil segment rezidencí a hypoték. Pro trh bydlení to byl obrat o 180 stupňů – předchozí rok 2021 byl v mnoha ohledech rekordní. V celé ČR se prodalo okolo 51 tisíc bytů, z toho v Praze 16 539. Rok 2022 tak měl být obdobím návratu k normálu.

Zatímco první polovina roku se ještě nesla ve znamení relativně vysokých prodejů a akcelerace cen, v druhé půlce roku už jsme byli svědky cenové korekce, propadu prodejů a poklesu uzavřených hypoték.“ V celém Česku se loni prodalo 45 tisíc bytů, z toho 12 216 v Praze. Rok předtím se prodalo 51 tisíc bytů, z toho v Praze 16 539, vypočítala ARTN.

Developeři považují požadavek obce na příspěvek na veřejnou infrastrukturu za oprávněný. Chybí však jasná pravidla.

 

Z důvodu vysokých nákladů a nejisté poptávky developerské společnosti odkládají nové projekty. „V posledním čtvrtletí se na trh dostalo pouze 950 nových bytů, a to je druhý nejhorší kvartální výsledek od roku 2017,“ říká Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential. „Na základě otevřených diskuzí je možné předpokládat, že část developerů bude kvůli zpomalení prodejů pozastavovat výstavbu nových bytů. Odložení výstavby omezí počet projektů na trhu, a tím logicky i nabídku nového bydlení. Jakmile v horizontu jednoho roku až dvou let (s poklesem úrokových sazeb zpět ke 3 %) dojde k obnovení trhu, skokově naroste poptávka a omezená nabídka může způsobit další tlak na ceny.“

Firem, které odložení projektů přiznávají, není mnoho. Ale například Central Group už na konci loňského roku ohlásil, že o rok odsunuje zahájení druhých etap Parkové čtvrti v Praze 3 a Tesly Hloubětín v Praze 9, celkem zhruba 700 bytů.

Drahé hypotéky svědčí nájmům

Napětí na trhu bydlení podněcuje zrod trhu nového – trhu nájemních bytů. To je segment, který po vlně privatizací obecních, podnikových a velké části družstevních bytů zůstal Popelkou na okraji zájmu všech, včetně developerů a zákazníků, kteří preferovali, a stále ještě preferují, bydlení vlastnické. Dnes tedy bezmála 80 % domácností bydlí ve svém. Mělo to i ten smysl, že měsíční splátky hypoték se příliš nelišily od měsíčního nájemného, případně byly i nižší. To se ale během krátké minulé doby změnilo.

Společnost UlovDomov.cz, která se stará o více než 1900 nemovitostí, ze svých dat stanovuje index, který srovnává měsíční platby za nájem se splátkami hypotéky při aktuálních sazbách a cenách za metr čtvereční. V Praze se podle lokality pohybuje mezi 2,3 až 3,2, což znamená, že nájemné je až třikrát vyšší než splátka hypotéky. Index např. v Ostravě má u bytu 3+kk o velikosti 80 metrů čtverečních hodnotu 1,4. V Olomouci má malý byt kategorie 1+kk index 1,6. Lidé tam podle firmy za nájem zaplatí průměrně 9378 korun, zatímco měsíční splátka 90% hypotéky na 30 let při úrokové sazbě 6,71 % ročně by byla asi o 6000 Kč vyšší. V Brně vychází pronájem bytu o dispozici 2+kk na necelých 15 000 korun, nový byt o velikosti 60 metrů čtverečních by se kupoval kolem šesti milionů korun a splátka by byla více než 40 000 korun měsíčně. Index společnosti UlovDomov.cz tak je 2,7. Údaje se vztahují ke třetímu čtvrtletí minulého roku.

A tak zatímco dříve se o nájemní bydlení „starali“ pouze jednotliví soukromí investoři, často s despektem nazývaní bytovými spekulanty, poslední léta se do výstavby rezidenčních projektů určených k pronájmu pouštějí i developerské společnosti. Některé firmy si postavené byty ponechávají, jiné své projekty zobchodují s institucionálním investorem a ten je začne pronajímat.

V roce 2021 se podobných transakcí uskutečnilo za více než 2,5 miliardy korun. Miroslav Linhart, vedoucí partner oddělení finančního poradenství Deloitte ČR, odhaduje, že nájemní trh dál prudce poroste a v horizontu dvou let se může s hypotékami, které klesnou, vyrovnat.

Developerská společnost Finep na počátku tohoto roku oznámila, že plánuje v příštích pěti letech nabídnout 5000 bytů pro nájemní bydlení. Investice ve 12 lokalitách, především v Praze, má v celkové hodnotě přesáhnout 25 miliard korun. Finep spolupracuje se zahraničními nájemními fondy, třeba předloni prodal švédskému Heimstadenu v projektu Pergamenka v pražských Holešovicích 164 byty za odhadem téměř 1,2 miliardy korun.

Společnost pět let chystala Program dostupného bydlení, v jehož rámci chce pokračovat i v nabídce pro družstevní bydlení, kterému se věnuje přes deset let. „O to je v době špatně dosažitelných hypoték takový zájem, že jsme pro něj transformovali některé další projekty původně určené pro prodej,“ uvedl generální ředitel Finepu Tomáš Pardubický. Příkladem je podle něj projekt Malý háj v Dolních Měcholupech.

Developer Trigema má v plánu postavit 800 až 1000 nájemních bytů. Má na to zhruba 13 miliard korun. Předseda představenstva skupiny Marcel Soural řekl, že byty zainvestují, postaví a sami budou provozovat. „Když to dobře půjde, tak bychom toho mohli dosáhnout do roku 2029,“ řekl Soural.

Do stavby nájemních bytů se pouští také hlavní město Praha. Má v plánu 266 bytů v Radlicích v Praze 5. Liberec plánuje 300 bytů. Také další města se začínají odvažovat k vlastní výstavbě. Případně obecní byty získávají přestavbami a rekonstrukcemi objektů, které již neslouží svému původnímu účelu. Tyto byty většinou nabízejí jako startovací, sociální pro seniory nebo pro zaměstnance obce: policisty, učitele, lékaře apod.

Nájemnímu bydlení tak stojí v cestě kromě prudce rostoucích pořizovacích nákladů na stavbu stále ještě tytéž problémy: pomalé stavební řízení s nevyzpytatelným výsledkem, nedostatek stavebních kapacit, tedy hlavně lidí, a nedostatek materiálu.

Chybí jasná pravidla

Zlepšit se poslední dobou daří spolupráce developerů s obcemi při plánování zejména větších urbanistických celků. Tento trend potvrzují obce i stavitelé. Investoři už dnes neváhají poskytnout prostředky na opravdu kvalitní architektonické návrhy, ani čas na důkladné rozpravy s místními politiky i občany. Tak třeba vzniká pražská čtvrť Nový Smíchov a prý takto se také bude postupovat u návrhu projektu Nákladové nádraží Žižkov.

Výzkumná společnost CEEC Research ve své aktuální Studii developerských společností uvádí, že 62 % developerů uznává za oprávněný požadavek obce na příspěvek na veřejnou infrastrukturu, ale 90 % si myslí, že by města a obce měla mít pro tuto spolupráci schválená transparentní pravidla.

Soukromí investoři si uvědomují, že pro rozvojové záměry je dostatečná občanská vybavenost základní podmínkou úspěchu, proto je důležité stanovení jasných podmínek pro přípravu infrastruktury, jako jsou komunikace, školy, hřiště či parky. Podle 57 % ředitelů developerských firem je nedostatečná občanská vybavenost v městech a obcích reálnou brzdou rozvoje bydlení a překážkou pro jejich naplánované projekty.

Ředitelé se jednoznačně shodují (z 90 %) na tom, že tzv. kontribuční poplatek investora obci by měl být výlučně svázán pouze s úhradou nákladů, vyvolaných projektem developera, tedy s veřejně prospěšnými stavbami bezprostředně souvisejícími s daným územím, což bývá v praxi problematické vyjednat.

Developerské příspěvky obci se v současné době pohybují kolem průměrných 911 korun na metr čtvereční čisté podlahové plochy. V Praze jsou kontribuce sjednané mezi městem a soukromými investory vyšší, a to průměrně 1381 Kč na metr čtvereční, jak vyplývá ze studie CEEC Research.

Podle 93 % oslovených ředitelů developerských firem by obce měly mít schválený dokument, kde by byl jasně zveřejněn způsob cenového výpočtu kontribuce developera na veřejně prospěšné stavby. Vedení některých měst a obcí taková pravidla již využívají v praxi, ale zpravidla jde pouze o velká krajská města a několik málo dalších výjimek na úrovni obcí s rozšířenou působností. Od loňského roku v hlavním městě platí Metodika spoluúčasti investorů na rozvoji Prahy, kterou schválilo zastupitelstvo hlavního města. Podle Petra Hlaváčka, náměstka primátora hlavního města Prahy, přispívá k efektivnější spolupráci na udržitelnosti investičních záměrů a přináší samosprávám vzorová pravidla pro spolupráci s developery a soukromými investory na stavebním rozvoji infrastruktury měst a obcí.

Ondřej Boháč, ředitel Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy, připouští, že příspěvky developerů pokrývají jen malý podíl toho, co obec na financování rozvoje veřejné infrastruktury vyvolané rozvojovými projekty investorů potřebuje, ale přesto jsou důležité. Obcím však chybí zákonný rámec a není dobře, že ani nový stavební zákon kompetence a odpovědnost obcí v této oblasti nevyřešil.

Jsme na špici

Na závěr se ještě porozhlédněme okolo. Poradenská společnost Colliers ve své březnové studii o nájemním bydlení ve střední Evropě píše: „V roce 2022 došlo v zemích střední a východní Evropy (CEE) k výraznému růstu nabídky bytů formou tzv. institucionálního pronájmu (pronájem bytů institucionálními investory, PRS). Největší nárůst zaznamenalo Maďarsko (301 %), Rumunsko (244 %), Polsko (217 %) a Bulharsko (173 %). I přes nižší meziroční růst zůstává Česká republika lídrem PRS trhu.“ Z pohledu zásoby bytů k pronájmu ve vlastnictví developerů a institucionálních vlastníků představuje Česká republika s téměř 62 500 jednotkami (+10 % oproti roku 2021) v rámci CEE stále vedoucí pozici. Následuje Polsko s cca 10 000 jednotkami (+217 % oproti roku 2021).

Jiní odborníci poukazují na potřebu trvalosti a spolehlivosti nájemních vztahů. Aby v případě, kdy vše s panem domácím probíhá normálně, měl nájemník jistotu dlouhodobého bydlení, nejlépe až do konce života. To soudobá legislativa bohužel nezaručuje. Snad se i to změní.