Analýza: Výstavba bytů v Česku ztrácí tempo

Loňský rok byl z hlediska bytové výstavby v Česku nejúspěšnější za posledních 15 let. Dokončeno bylo přes 39 400 bytů, meziročně o 14 % více. Nyní se ale trend mění.

Kromě odhadů ekonomů to potvrzují také data Českého statistického úřadu o počtu vydaných stavebních povolení. Těch bylo loni pro bytové budovy 31 990, o 6 % méně než v roce 2022. Letošní únor byl dokonce z hlediska vydaných stavebních povolení nejslabším měsícem od února 2016.

Bez ohledu na nedostatek kvalifikovaných i pomocných pracovních sil a zdlouhavé povolovací procesy, které stavebnictví v Česku komplikují dlouhodobě, patří mezi hlavní důvody stávajícího obratu trendu hlavně situace v ekonomice. Vedle rekordní inflace, která se týká mimo jiné i stavebních materiálů, jde také o nejistotu ohledně budoucího hospodářského vývoje.

Peníze jsou dražší

Důležitou roli v ochlazování výstavby hrají také vysoké úrokové sazby, jimiž se centrální banka snaží inflaci krotit. Základní dvoutýdenní repo sazba, od které se odvíjí cena komerčních úvěrů, se mezi červnem 2021 a červnem 2022 zvýšila z 0,5 % na 7 % ročně. Na nejvyšší úrovni od roku 1999 se od té doby drží již téměř rok a podle odhadů ekonomů se na tom v následujících měsících nejspíš nic nezmění.

Výsledkem je dražší financování pro developery a horší dostupnost hypoték pro zájemce o bydlení. Počet těch, kteří si po dokončení projektu mohou dovolit koupit nový byt, proto klesá. „Nejvíce trh brzdí problémy s financováním, část stavebníků raději začátek stavby odkládá a čeká na lepší úrokové sazby, které ale zřejmě nepřijdou dříve než ve druhé půlce roku,“ uvedl Peter Markovič, generální ředitel výrobce stavebních materiálů Xella pro Česko a Slovensko.

Počet zahájených bytů za leden a únor letos v Česku meziročně klesl o 6,5 %. Ačkoli jsou zimní měsíce z hlediska výstavby méně významné, ani očekávání ohledně zbytku roku nevyznívají optimisticky. Podle generálního ředitele developerské společnosti Ekospol Evžena Korce bude dál hrát roli vysoká inflace a obavy lidí o budoucnost. Běžné klienty kupující nový byt pro vlastní potřebu sice částečně nahrazují investoři do nájemního bydlení, ale ani oni realitní trh ze současné mizérie příliš nevytrhnou,“ řekl Korec s tím, že se dá čekat přibývající počet odložených staveb.

Impulsy z veřejné správy

Současný nepříznivý vývoj ve výstavbě bytů by mohla do budoucna pomoci částečně vyvážit aktivita veřejného sektoru, a to jak na vládní, tak na místní úrovni. Vláda například v dubnu schválila poskytnutí 800 milionů korun na program podpory výstavby nájemního bydlení. Většina této částky, konkrétně půl miliardy korun, je určena pro obce. Další peníze mohou získat například charity či soukromí investoři, pokud budou s municipalitami na výstavbě spolupracovat a minimálně čtvrtinu postavených bytů jim poskytnou k využití.

Podle ministra pro místní rozvoj Ivana Bartoše budou nové bytové jednotky postavené s využitím poskytnuté podpory nabízeny za cenu v místě obvyklou, aby se dál nezvyšovaly ceny bydlení. Měli by v nich bydlet hlavně lidé, kteří mají problém dosáhnout v dané lokalitě na nemovitost na trhu a nemají jinou možnost bydlení. Čerpání prostředků z programu Nájemní bydlení zvažuje například město Ústí nad Labem, a to na přestavbu budovy v Hoření ulici, kde má vzniknout zhruba 100 nových bytů.

Mimo vládní podpůrné programy pak chystá vlastní projekty bytové výstavby také řada obcí. Například Praha chce nyní investovat bezmála tři čtvrtě miliardy korun do výstavby bytového domu o 120 jednotkách v Jinonicích nedaleko kampusu Univerzity Karlovy.

Dokonce celou novou čtvrť pak magistrát plánuje postavit v Dolních Počernicích. Oba projekty má na starost Pražská developerská společnost (PDS), městská příspěvková organizace, kterou Praha kvůli přípravě bytové výstavby založila. Celkem chce hlavní město v příštích 10 až 15 letech postavit 6 až 8 tisíc bytů na téměř 700 tisících metrech čtverečních vlastních pozemků, jež PDS svěřila.

Podpořit rezidenční bydlení a stavebnictví v Česku by mohly kromě vládních a obecních rozpočtů také prostředky z Národního fondu obnovy a dalších zdrojů EU. Využít je lze mimo jiné na rekonstrukce stávajícího bytového fondu či zateplování domů. „Půjde o to, jak akční dokáže být Česko v přípravě projektů, a následně i čerpání těchto peněz,“ řekl hlavní ekonom banky Creditas Petr Dufek.

Zdlouhavé povolování skončí

Zrychlit výstavbu bytů v Česku má rovněž novela stavebního zákona, kterou koncem března schválili poslanci. Ta mimo jiné zavede postup, kdy stavební úřad po obdržení žádosti o povolení sám obešle ostatní dotčené orgány a získá jejich vyjádření v takzvaném koordinovaném závazném stanovisku.

Stavební úřady budou zároveň muset rozhodovat v pevně stanovených lhůtách, například pro stavbu rodinného domu bude možné získat povolení už za 30 dní, u složitějších projektů do čtyř měsíců. Ke stavebnímu povolení by se tak měli žadatelé dostat výrazně dříve než dosud.

Původně plánovaný Nejvyšší stavební úřad a jemu podřízená soustava krajských úřadů naopak ze stavebního zákona vypadly. Stavební úřady zůstanou dál při obcích. Celkem jich bude zachováno dosavadních 694 s možností tento počet snížit podle stavební aktivity. Změna zákona musí projít ještě Senátem a získat podpis prezidenta. Pokud se tak stane, měla by začít platit 1. července příštího roku.

Podle Platformy pro zdravý stavební zákon, která sdružuje komory a svazy, novela nenaplnila svůj potenciál, a to především v integraci rozhodování, vymahatelnosti lhůt či v územním plánování. Částečné zlepšení a zrychlení procesu povolování staveb ale přinese.

„Novela dává mimo jiné naději na skutečné digitální řízení, je nicméně potřeba zdůraznit, že se jedná jen o vytvoření příležitosti či potenciálu. Je nutné se nyní soustředit na samotnou realizaci. Právě digitalizace celého procesu povolování bude mít zásadní vliv na zefektivnění celého složitého systému,“ uvedl viceprezident Hospodářské komory ČR Zdeněk Zajíček.

I v případě úspěšné implementace ale novela podle zástupců stavebnictví odstraní jen některé komplikace, se kterými se sektor potýká. Mezi hlavní výzvy odvětví budou dál patřit ceny a dostupnost pracovních sil či materiálů – do 10 let má podle Hospodářské komory prakticky bez náhrady skončit až 60 % kamenolomů či pískoven – přidá se také nutnost splňovat přísnější emisní normy či využívat obnovitelné zdroje energie.