Budoucnost nájemního bydlení: Stagnující ceny, vyšší požadavky

Na konferenci v Education Center Národní se sešli zástupci různých segmentů aktivních na nemovitostním trhu – developer, investor, dodavatelé, správci i poradci – kteří sdíleli své poznatky, zkušenosti a výhledy pro nájemní trh.

Debatu zahájili zástupci společnosti Deloitte, Miroslav Linhart a Petr Hána, kteří upozornili zejména na stále rostoucí přesun obyvatel do velkých měst kvůli lepším pracovním příležitostem a vyšším mzdám. Proto je zde převis poptávky po bytech, ale i kancelářích. Prudce také narostl počet jednočlenných domácností a jejich zájem o samostatné bydlení. Zároveň ale poklesla koupěschopnost obyvatel. Poradci Deloitte proto očekávají v příštích letech velkou poptávku po nájemních bytech.

Také zástupce stavitelů, Eduard Forejt z Passerinvest Group, potvrdil, že dosavadní cenotvorba nepokrývá aktuální stav a potřeby, protože ceny práce, materiálů a financování se vymkly dosud běžnému očekávání.

Do vysoké ceny vlastnického bydlení a jeho nedostatku se promítá i řada i normativních, legislativních a ekologických faktorů. To vše je příčinou odložené poptávky po vlastnictví bytu. Lidé nemohou očekávat pokles cen a nájemní bydlení je podle Forejta dostupnější alternativou. Je ale podle něho také relativně drahé kvůli stejnému fundamentu jako vlastnické bydlení.

Investoři a developeři hledají společnou řeč

Růst zájmu o nájemní bydlení a alternativu k vlastnickému potvrdila i Martina Jůzová z České spořitelny, podle které jsou ceny bytů, nebo položky na jejich stavbu napříč Evropou obdobné, ale čeští občané na ně ze svých výdělků nedosáhnou. Proto bude podle ní růst zájem o nájemní bydlení o 10-15 %.

Podle Zuzany Chudoba z BTR Consulting a Tomáše Běhounka z BNT Attorneys je nyní trh nájemního bydlení diverzifikovaný. Velké množství bytů k pronájmu je stále v rukou fyzických osob, jsou to druhé a třetí byty v rodinách, ale rychle se nyní tvoří institucionální trh nájemního bydlení, který povede k narovnání cen na trhu a větší jistotě.

Investoři a developeři nyní hledají konsensus mezi očekáváním investorů a nabídkou developerů pro větší možnosti umisťování bytů do nabídky nájemního bydlení. Protože je dohoda obtížná, často do hry aktivně vstupují developeři přímo jako investoři. Nestaví se spekulativně, tedy na prodej až poté, co je postaveno, ale naopak se nyní o projektech jedná a prodávají se ještě dříve, než se začnou stavět. Je to i proto, že půdorysné a prostorové uspořádání nájemního projektu má řadu odlišností od vlastnického.

Velkou roli a významnou položkou u transakce je v této chvíli podle Michaely Lounkové z Deloitte i otázka daní a převádění podílů mezi developerem a investorem. Daňová situace, resp. problematika DPH je v České republice komplikovaná, a to zejména u kombinovaných projektů s bytovými a nájemními jednotkami.

Zde hraje roli poměr či procentuální zastoupení těchto jednotek a je vhodné ho řešit již při projektování. I z tohoto důvodu, tedy z pohledu zdanění, není zcela jednoduché měnit již hotový nebo dokončovaný projekt vlastnického bydlení na plně či částečně nájemní nebo na ubytovací zařízení.

Rostou nároky na bydlení

Tlak na optimalizaci nákladů v kombinaci s požadavky na úsporu času a zefektivnění procesů se odráží v nárocích na technologie a digitalizaci projektů nájemního bydlení. Zástupce společnosti BeIT Miro Hachlinec, a Richard Farbar, zástupce Arcibiskupství pražského, přiblížili systém nabízející komplex automatizovaných a optimalizovaných služeb správy projektu od účetnictví po bezpapírovou a rychlou operativní komunikaci, který dokáže nejen zjednodušit agendu, snížit náklady, ale být i konkurenční výhodou. Je kompatibilní pro různé systémy správy a uživatelské aplikace a umožňuje integrace dalších rozšíření. Pro pronajímatele a zejména nájemníky je podstatná například možnost kontroly a vyúčtování okamžité spotřeby.

Současně rostou podle Tomáše Machů z HANÁK Nábytek požadavky lidí na kvalitní, lepší vybavení. Developerům, resp. pronajímatelům se vyplatí vyšší investice do nákladnějšího zařízení a služeb s bydlením spojených. Lepší materiály a vybavení mají delší životnost a nevyžadují investice do častých oprav.

Také podle Jakuba Hradila ze společnosti Lumon Group, která má zkušenosti se zasklíváním balkónů a teras, jde o trend, který dnes již není nadstavbou či benefitem navíc, ale zvyšuje atraktivitu bydlení. Nájemníkovi přináší rozšíření prostoru a úspory za vytápění či chlazení a pronajímateli zaručuje vyšší hodnotu bytu. Developeři by se měli i za cenu vyšších vstupních investic snažit udržet standard lokality a musí vidět investici dlouhodobě.

Zuzana Chudoba shrnula konferenci slovy: „Nájemní bydlení je budoucnost a správný koncept řízení projektu, na rozdíl od prodejní praxe, pronajmutím nekončí. Naopak pokračuje dlouhodobou péčí o zákazníky.“

Zkušenosti a trendy v zahraničí – USA a Německo

O zkušenosti z nájemního trhu v USA se podělila Olesya Epps ze společnosti Roofstock. Také v USA poptávka po bydlení převyšuje nabídku, a to jak ve vlastnickém, tak nájemním a cenově dostupném bydlení. Trh nájemního bydlení tam ale roste již od krize ve 2007, kdy finanční instituce či investiční fondy získaly do portfolia velké množství nemovitostí a začaly je pronajímat, a tento trend trvá. Mění se také požadavky lidí na bydlení.

Vlastní bydlení již není součástí „amerického snu“ a roste podíl mladých, movité střední třídy a přistěhovalců, kteří se nechtějí vázat. Nechtějí bydlet ve vlastním bytě či domě, mají jiný životní styl, chtějí budovat karieru, cestovat a být nezávislí. Také si mnoho rodin dnes kvůli vysokým úrokovým sazbám a cenám nemůže dovolit vlastnit byty, a proto žije v pronájmu. V USA existují dva typy pronájmů: byty v centru velkých měst poblíž společenského vyžití vhodné pro malé rodiny a jednotlivce a velké rodinné bytové domy v různých, spíše okrajových částech měst – jde o investiční segment zejména pro institucionální investory.

Od roku 2015 roste trend centralizace nájemných rodinných domů a bytových budov do komunitních center se společnou správou a řadou služeb, zázemí a benefitů, které by si rodina jinak nemohla dovolit. Zisky investorů u nájemního bydlení se mění napříč jednotlivými státy USA – obdobně jako napříč Evropou. Například lokality na pobřeží jsou velmi vyhledávané a jsou dražší, cenově méně dostupné a z hlediska investorského cashflow je yield nižší. Ve vnitrozemí je levnější půda a stavební pozemky a matematika vychází příznivěji i ve větších městech. Obecně se yieldy pohybují mezi 6-9 % dle místa.

Zkušenosti z německého trhu nájemního bydlení sdílel na konferenci Daniel Bacík z Czech Home Capital. Nájemní smlouvy se v Německu na rozdíl od Česka uzavírají na dobu neurčitou a je zde silný trend dlouhodobého nájemního bydlení. Ten podporuje i fakt, že nájemník získává byt zcela nezařízený a vybavuje si jej sám.

Čitelnější je i linka růstu nájemného. Indexace nájemného nezahrnuje celý koš inflace jako u nás, ale jen položky se stavbou a bydlením spojené. Indexované nájemné se aplikuje podle cenových map a nájemné lze zvýšit jen na úroveň dle těchto map, a to max 20 % jednou za tři roky. Vyváženější jsou i vztahy nájemců a nájemníků například díky platformě, která sleduje a shromažďuje relevantní údaje o nájemnících, jejich spolehlivost v platbách apod., ale také existuje svaz ochrany nájemců s velkými pravomocemi na jejich ochranu.