Bytový boom se stále neočekává

Vláda oddálila svůj původní záměr zvýšit od letošního října daň z přidané hodnoty z deseti na dvacet procent. K nárůstu sice bude docházet pomaleji, přesto se zvýšení DPH cen bytů dotkne – s největší pravděpodobností opět porostou.

Toto očekávání se může odrazit v dočasně zvýšené poptávce do doby, než ke zvýšení daně skutečně dojde. Ale tak výrazný nárůst, jako před zvýšením DPH v roce 2008, odborníci tentokrát neočekávají.

Současný stav
Před rokem 2008 byla sama o sobě poptávka po bydlení silná. Blížící se zvýšení DPH tehdy urychlilo rozhodování těch, kteří o pořízení bydlení už uvažovali. Ekonomika procházela silnou konjunkturou, důvěra spotřebitelů a ochota zadlužovat se na dlouhá léta dopředu byly relativně vysoké. Developerské firmy hladce prodávaly téměř cokoliv, co postavily. Tyto faktory poptávku jen umocňovaly.

V současné době je naopak na trhu relativně vysoká zásoba bytů jednak už dokončených, jednak započatých, nacházejících se v různých fázích projektu. Jen v Praze je například takových bytů přes sedm tisíc, z toho více než třetina je již dokončených. Kvůli slabé poptávce a přísnějším podmínkám, jaké banky nabízejí k financování jak developerů, tak jejich konečných zákazníků – uživatelů bytů, jsou developeři nuceni snižovat jejich ceny.

Cenové pohyby vyvolané změnou DPH se budou částečně odvíjet také od stavu nebo fáze výstavby konkrétního bytu. Směrodatným však vždy bude časové období, ve kterém byl byt pořízen. Pokud klient uzavře smlouvu o hypotečním úvěru a prostředky využije na koupi nemovitosti ještě před změnou DPH, při zaplacení kupní ceny odvede stávající DPH a případná další změna již cenu nemovitosti ani hypotéky neovlivní.
Po zvýšení daně se situace mírně komplikuje. Zvýšení DPH se totiž bude vztahovat na nákup novostaveb dokončených ještě v době platné snížené sazby DPH 10 procent, tedy bytů, které již stojí, ale ještě nemají konečného majitele. Po změně sazby budou tyto byty už spadat do vyšší daně, a dojde tedy k jejich zdražení. Je jen otázkou, jak velké toto zdražení bude. Pro developery je „ležák“ silně ztrátový, do nové ceny by tedy nemuseli promítnout celou zvýšenou sazbu.

U bytů, které se budou stavět či rekonstruovat až po zvýšení sazby, se vyšší ceny dají očekávat, protože vyšší DPH povede ke zdražení stavebních prací. „Sekundárně to tedy může mít vliv i na zájem o hypotéky – před zvýšením DPH by se mohla objevit nadměrně velká poptávka po dostavěných novostavbách, a tudíž i po hypotékách. A naopak po zvýšení DPH může zájem klientů významně klesnout,“ říká Petr Merežko, zástupce ředitele úseku realitních obchodů České spořitelny. „V současné době se však nechceme pouštět do spekulací o možné situaci, dokud nebude změna DPH schválena. V minulosti jsme se již s podobnou situací setkali a úspěšně jsme ji vyřešili. Proto bychom byli i nyní na základě našich předchozích zkušeností schopni najít adekvátní řešení, které mělo individuální charakter s ohledem na konkrétní situaci každého klienta.“

Očekávané zvýšení poptávky před změnou daňových sazeb se tedy bude pravděpodobně soustřeďovat na starší byty, případně na dokončené novostavby.

„Pociťujeme zvýšení poptávky po hotových produktech, neboť dokončených a rozestavěných bytů ubývá, dokončuje se jich více, než zahajuje. Je možné, že se aktivizuje poptávka u skupiny spotřebitelů, která svůj nákup zatím odkládá,“ potvrzuje P. Merežko. „Daň z přidané hodnoty se do cen promítne tak, jak to dovolí trh. V tuto chvíli jsou však ceny nových bytů stanovovány bez DPH. Po nákupu k nim bývá přičteno DPH v aktuál­ní výši.“

Na byty s plochou do 120 metrů čtverečních a rodinné domy do 350 metrů čtverečních se nyní vztahuje sazba DPH snížená na 10 procent. Většina novostaveb na trhu patří právě do této kategorie. Vláda původně plánovala zvýšit spodní sazbu DPH až na 20 procent tak, aby byla shodná se sazbou základní. K tomu mělo dojít jednorázově k 1. říjnu letošního roku. Ale zatím nejnovější vládní návrh zní zvýšit spodní sazbu až v roce 2012, a to na 14 procent; základní sazba zůstane beze změny. Ve druhém kroku, k 1. lednu 2013, se obě sazby sjednotí na 17,5 procenta. Z této sazby by neměly být žádné výjimky. U obchodů se staršími byty se neplatí DPH, ale daň z převodu nemovitostí.

Jan Tesař
Vizualizace: Finep

Autor je publicista.

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.