Český realitní trh hlásí nejlepší výsledky od začátku pandemie. Bude však hůř

První čtvrtletí letošního roku bylo na trhu investic do komerčních nemovitostí nejsilnější za několik posledních let. Trh se tak vrátil na úroveň před pandemií. Kontinuálně také roste důvěra domácích investorů. Velkou neznámou však zůstává dopad války na Ukrajině a očekávaná stagflace české ekonomiky.

Největší objem investic zaznamenal sektor multifunkčních nemovitostí. Více než 300 milionů EUR ve třech transakcích mu zajistilo podíl 33 %. Druhým nejsilnějším sektorem byl maloobchod s 28 %, následovaly kanceláře s 24 % a výroba a logistika se 14 %. Vysoký podíl investic do maloobchodních nemovitostí byl vzhledem ke skutečnosti, že nákupní centra nejsou v současné době v hledáčku mnoha investorů, překvapivým výsledkem.

V 1. čtvrtletí dominovali na trhu investoři ze zemí střední a východní Evropy s celkovým podílem 77,2 %, z čehož český kapitál představoval 49 %, následován slovenským kapitálem ve výši 23,7 %. O zbylých 4,5 % se poněkud netypicky postarali investoři z Polska (nákup Avion Shopping Parku Brno byl ve skutečnosti teprve druhou polskou investicí v ČR za posledních deset let). Další aktivní kapitál na trhu pocházel ze Spojených států amerických (12,6 %) a z Německa (10,2 %).

Výroba a logistika netáhnou

Jediným segmentem komerčního realitního trhu, kde nadále docházelo ke snižování výnosu za prémiové nemovitosti, byla výroba a logistika. Důvodem je kombinace silné poptávky a rostoucích nájmů. U ostatních segmentů trhu lze pozorovat setrvalý růst výnosů, který je způsoben omezenou poptávkou po některých typech nemovitostí a také rostoucími úrokovými sazbami.

„I přes dobré výsledky v prvním čtvrtletí 2022 očekáváme na trhu zpomalení, a to hned z několika důvodů. Současná geopolitická situace odrazuje mnohé mezinárodní globální hráče, kteří vnímají lokalitu střední a východní Evropy jako příliš blízkou konfliktu na Ukrajině. Dále je pak současná ekonomická situace ovlivněna rostoucími cenami a následným zvyšováním úrokové míry kvůli inflaci, což zmenšuje mezeru mezi výnosy z nemovitostí a úrokovými mírami u bankovního financování. Postupně se tak mnohé nemovitosti při současných výnosech stávají obtížně financovatelné, zejména pokud jde o úvěry v českých korunách. Potenciální prodávající takových nemovitostí bude nucen převést nájemné na eura nebo výrazně upravit svá očekávání ohledně dosažitelného výnosu“, komentuje situaci na trhu komerčních nemovitostí David Sajner, Head of Investment ve společnosti Knight Frank Czech Republic.

Významné investiční transakce

Největší nemovitostní transakcí minulého čtvrtletí byl prodej dvou nákupních center patřících CPI slovenské skupině 365.invest. Po koupi nákupního centra Géčko v Českých Budějovicích ve 4. čtvrtletí roku 2021 následovala v 1. čtvrtletí 2022 akvizice Igy České Budějovice a City Park Jihlava za cenu přesahující dle odhadů 215 milionů EUR.

Na rozdíl od předchozích let, kdy se uskutečnilo jen minimum transakcí nad 100 milionů EUR (např. v roce 2021 se neuskutečnila žádná taková transakce), v prvním čtvrtletí tohoto roku se odehrály hned tři. Kromě již zmíněných nákupních center proběhl v prvním kvartále prodej multifunkčního komplexu Bořislavka Centrum nemovitostnímu fondu Reico a dále nákup portfolia průmyslových a logistických nemovitostí v Praze a okolí skupinou Hines. Tyto dvě transakce také dle odhadů přesáhly částku 100 milionů EUR.

Přehled významných transakcí v 1. čtvrtletí 2022

Zdroj: Knight Frank

Očekávání dalšího vývoje

Rychlý růst spotřebitelských cen donutil Českou národní banku k dalšímu zvyšování základní úrokové sazby, která je nyní na 5 %. To se nevyhnutelně odrazí v úrokových mírách u půjček, ze kterých investoři financují své nákupy.

Současné výnosové míry se tak stávají pro financování nemovitostí v českých korunách neudržitelné a potenciální prodejci budou muset hledat kupující disponující vlastním kapitálem, případně budou muset denominovat nájemné na eura, aby bylo možné nemovitost financovat rovněž v eurech. Současná situace však směřuje ke zvyšování úrokové míry i ze strany ECB, a proto očekáváme další postupný růst výnosové míry.

Dalším faktorem, který bude mít podle našich očekávání významný vliv na českou ekonomiku a investiční trh, je probíhající válka na Ukrajině. Ta před válkou patřila mezi 20 největších obchodních partnerů Česka, zejména v automobilovém sektoru a strojírenství.

Pracovníci z Ukrajiny navíc tvořili významnou část pracovní síly ve stavebnictví, které se tak musí potýkat nejen s nedostatkem některých stavebních materiálů, ale i s personálními problémy, což ve výsledku znamená zpožďování staveb. Například u logistických hal je doba výstavby téměř dvojnásobná oproti letům před pandemií.

Válka dále způsobuje zdražování paliv a všech dalších výrobků, což přispívá k růstu inflace. V boji proti inflaci zvýšila ČNB 31. března základní úrokovou míru na 5 %. Předpovědi vývoje jsou postupně upravovány. Zatímco na začátku února očekávala ČNB roční inflaci ve výši 8,5 % a růst HDP o 3 %, směřujeme nyní ke stagflaci, tedy období vysokého růstu inflace v kombinaci se stagnací nebo propadem HDP. To bude mít dopad i na míru nezaměstnanosti, která dosud zůstávala ve srovnání se zbytkem Evropské unie na velmi nízké úrovni. Krátkodobý výhled na jakékoliv zlepšení situace je v současné době nepravděpodobný.