Český realitní trh v roce 2023: Inflace, přeceňování nemovitostí, pražské projekty

Růst cen energií, stavebních nákladů i nájemného, krize restaurací, tlak na soulad s ESG a proměny centra Prahy, to jsou hlavní trendy, které v roce 2023 ovlivní český realitní trh. K podstatným změnám dojde jak v oblasti průmyslových a kancelářských nemovitostí, tak i v případě rezidenčního bydlení.

Dle expertů ze společnosti Colliers bude realitní trh v letošním roce čelit zejména následujícím vlivům:

1. Náklady na výstavbu i na její financování zůstanou vysoké
Je nepravděpodobné, že by se ceny stavebních materiálů v krátké době výrazně snížily. Výstavba nových projektů tak ve většině případů nebude moct pokračovat bez revize podnikatelského záměru nebo očekávaného zisku. Podobná situace nastane i u nákladů na financování projektů. To může omezit stavební činnost, zejména u menších developerů, u nichž jsou financující banky opatrnější a požadují vyšší míru zajištění.

2. Velká inflace přinese problémy v podobě zvýšených provozních výdajů (OPEX)
Kvůli prudce rostoucí inflaci přistoupilo mnoho nájemníků k přezkoumání svých smluv. Řada z nich totiž zahrnuje tzv. inflační doložky, podle nichž je nájemné automaticky zvyšováno dle inflace. Nájemci, kterým se do těchto doložek nepodařilo prosadit inflační strop, by v následujících měsících mohli kvůli inflaci začít čelit problémům se zvýšenými provozními výdaji (OPEX).

Letošní rok bude zároveň rokem, kdy se poskytovatelé a spotřebitelé energií, pronajímatelé a nájemci, společnosti a zákazníci a všichni ostatní, kteří vyrábějí a spotřebovávají, budou snažit najít rovnováhu mezi úsporami, výdaji a odpovědným investováním. To s sebou ponese tlak na zvyšování produktivity.

3. Tlak na dodržování ESG vzroste
Vzhledem k tomu, že celoevropská směrnice o nefinančním výkaznictví bude povinná i pro stále více společností působících na českém trhu, dá se očekávat zvýšený zájem o udržitelnost, cirkulární ekonomiku a sociální dopady podnikání. V oblasti nemovitostí se bude intenzivněji sledovat i hospodaření s energiemi nebo odpady, dopady projektů na životní prostředí, způsob využívání stavebních materiálů a získání určitých minimálních ekologických certifikaci pro danou nemovitost.

4. Pražské kanceláře čeká růst nájmů
Po dokončení kancelářských projektů, které jsou aktuálně ve výstavbě, vzroste trh s kancelářskými prostory během roku 2023 přibližně o 140 000 metrů čtverečních. Tyto přírůstky jsou převážně součástí velkých multisektorových projektů a jsou postaveny na z velké části nevyužitých, téměř brownfieldových lokalitách. Po dvou letech nedostatečné nabídky budou tyto projekty vítaným doplněním stárnoucího fondu kancelářských nemovitostí.

Vzhledem k inflačním doložkám ve stávajících nájemních smlouvách se nájemné zvýší ve všech typech aktiv. Takový plošný růst by mohl zvýšit i ostatní požadované nájemné o 10 % či dokonce více. V minulosti přitom nebylo zvyšování nájemného primárně taženo inflací, ale především samotným trhem.

I když poptávka po kancelářských nemovitostech roste, mnohé společnosti jsou globální ekonomickou situací nuceny přehodnocovat plánovanou expanzi. Dá se očekávat, že některé projekty proto budou odloženy o několik měsíců či let a vzácné nebude ani jejich úplné rušení.

5. Trh průmyslových nemovitostí dále poroste
Trh průmyslových nemovitostí již v loňském roce překročil hranici 10 milionů metrů čtverečních a díky mnoha projektům, které jsou aktuálně ve výstavbě, letos dále poroste a přiblíží 12 milionům metrů čtverečních. Navzdory ztenčující se nabídce pozemků zde stále existuje prostor pro další expanzi, a to i proto, že zájem ze strany nájemců je velký – většina připravovaných projektů je pronajata ještě před dokončením. Vztahy mezi nájemci a vlastníky nicméně budou procházet změnami. Právě průmyslové objekty totiž patří k těm, které jsou nejvíce ohroženy současnou energetickou krizí.

6. Období přeceňování nemovitostí ještě nekončí
V průběhu druhé poloviny roku 2022 jsme pocítili výrazné zpomalení aktivity na investičním trhu. Dá se očekávat, že bude ještě nějakou dobu trvat, než se trh znovu rozběhne a než dojde k nastavení nové cenové úrovně. Omezená dostupnost vhodných aktiv na místním trhu tlačí tuzemské investory k přeshraničním transakcím v regionu střední a východní Evropy i mimo něj.

Náklady na financování developerských projektů prudce vzrostly a v mnoha případech převyšují počáteční výnosy. To značně ztěžuje už samotnou přípravu investičních plánů. Pomineme-li situaci, kdy investoři budou nakupovat prémiová aktiva s většinovým nebo plně vlastním kapitálem (což se týká omezeného množství projektů), pak očekáváme, že se výnosy z nejlukrativnějších nemovitostí (prime yield) posunou z historicky nízké úrovně 4,0 % směrem vzhůru, potenciálně k 6 % a více. Některé sektory trhu mohou být náchylnější k rychlejším korekcím než jiné, ale cenový pohyb jako takový je nevyhnutelný.

7. Nové obchodní jednotky změní podobu hlavních pražských ulic
Během pandemie byl byznys v nejlukrativnějších částech Prahy omezen. Mnozí majitelé nemovitostí využili tento čas k tomu, aby provedli nebo připravili částečnou či úplnou rekonstrukci. Jen na samotné ulici Na Příkopě probíhají rekonstrukce 4 projektů a několik dalších je ve fázi povolování. Právě ty by mohly přilákat nové značky a poskytovatele služeb.

8. Nový územní plán Prahy bude pravděpodobně opět odložen
Současný územní plán Prahy je více než 20 let starý a neodpovídá aktuálním potřebám hlavního města. Nový územní plán, který se připravuje již více než deset let a měl by jasně definovat pravidla výstavby a usnadnit povolovací proces, však bude pravděpodobně opět odložen. Vyplývá to z nedávného veřejného projednávání, na kterém byly vzneseny tisíce připomínek ze strany veřejnosti i místních samospráv.

9. Hrozí soumrak segmentu F&B
S růstem cen elektřiny a plynu budou pravděpodobně jako první ohroženy podniky ze sektoru F&B (food and beverage, jídlo a nápoje), které již poškodila dva roky trvající pandemická omezení. V důsledku toho se pravděpodobně uvolní nebo nabídne k převzetí více prostor, zejména tam, kde jsou provozovatelé závislí na cestovním ruchu.

10. Rezidenční nemovitosti: Pokles cen na sekundárním trhu, nové projekty se soustředí na nájemní bydlení
Vzhledem k tomu, že prodejní ceny bytů v uplynulých letech vzrostly tak, že jsou v současné době pro velkou část obyvatelstva nedostupné, developeři, investoři i místní úřady se budou snažit najít jiné cesty, jak řešit bytovou krizi v Praze. Pozornost se proto přesouvá například na projekty určené pro nájemní bydlení.

Prodejní ceny v nově budovaných projektech nebudou výrazněji klesat, protože rostoucí náklady již nyní stlačují očekávané zisky. Naproti tomu lze předpokládat cenovou korekci na sekundárním trhu, tedy u bytů v osobním vlastnictví. Vzhledem k tomu, že k velkému nárůstu cen zde došlo poměrně nedávno, mají majitelé již dříve postavených bytů mnohem větší prostor pro vyjednávání. Sladit finanční očekávání obou stran však může být stále obtížné.