Evropský realitní trh musí čelit řadě výzev. Principy ESG nabývají na významu
V říjnu se uskutečnil v Mnichově 24. ročník Expo Real, prestižní evropský veletrh nemovitostí a investičních příležitostí. Realitní experti se shodli na tom, že současné stavebnictví a realitní trh se musejí potýkat s nebývalým množstvím problémů a výzev, vyplývajících nejen ze současné zhoršující se geopolitické a ekonomické situace, ale i z klimatických změn.
Dominantními tématy veletrhu proto byly inflace, zvyšování cen a politika úrokových sazeb, energetická krize, ochrana klimatu, ESG, digitalizace, dostupné bydlení a spolupráce s veřejným sektorem. V rámci bezmála 140 konferencí a panelových diskusí vystoupilo více než 400 odborníků od bankéřů přes realitní odborníky až po prognostiky. Ti všichni debatovali o tom, jak velkou změnu stavebnictví a realitní trh potřebuje a jaké jsou žádoucí scénáře dalšího vývoje a směřování oboru.
Inflace a politika úrokových sazeb i ESG
V důsledku otřesů způsobených válkou na Ukrajině se jedním z klíčových témat stala inflace a politika úrokových sazeb. Podle Jakuba Stanislava, vedoucího manažera investičního oddělení v realitní poradenské společnosti CBRE, se aktuální nejistota na trhu odráží v přístupu západoevropských investorů. Jedním z důsledků evropské inflace je totiž podle něj i pokles reálných příjmů domácností, což může vést ke zpomalení přílivu investičního kapitálu institucionálních otevřených retailových fondů.
„Banky do dluhového financování vedle nových úrokových sazeb ECB již promítají i budoucí možná rizika trhu. Tahounem mezi realitními sektory jsou aktuálně logistické a průmyslové nemovitosti, ale také prémiové kancelářské budovy a retail parky. Nemovitosti tohoto typu v současné době generují i vyšší příjmy z nájemného,“ dodal Jakub Stanislav.
ESG jako evropský „nový normál“
Jednou z priorit při rozhodování investorů se ve stále větší míře stává naplňování principů ESG (Environmental – Social – Governance). Podle Jiřího Stránského, vedoucího týmu pro oblast udržitelnosti v CBRE, se závazek směrem k ESG nyní v Evropě stává „novým normálem“, proto výrazně roste i jeho význam v realitním oboru. Implementace principů ESG totiž zvyšuje konkurenceschopnost a hodnotu nemovitostí.
„Parametry ESG se promítnou do rozhodovacích procesů napříč jednotlivými segmenty celého realitního sektoru – od investorů přes developery až po nájemce, kdy jedním z deklarovaných cílů bude snižování uhlíkové stopy. Podle našich průzkumů přijaly kritéria ESG ve své investiční praxi a procesech více než dvě třetiny evropských investorů. Institucionální investoři a fondy dnes investují téměř bezvýhradně do nemovitostí, které jsou v souladu s taxonomií EU a mají nastavené cíle v oblasti ESG,“ komentoval Jiří Stránský.
Nové stavební materiály pro ochranu klimatu
V souladu se Zelenou dohodou pro Evropu z roku 2019 směřují státy EU do roku 2050 ke klimatické neutralitě, aby pomohly zastavit nárůst globální teploty na Zemi (k tomu se zavázaly státy z celého světa v rámci Pařížské dohody z roku 2015). Snižování energetické náročnosti již existujících budov je pro dosažení tohoto cíle naprosto stěžejní (budovy totiž odpovídají za emisi cca 40 % světových skleníkových plynů).
Totéž se však týká i budov plánovaných. Významnou cestou ke snižování uhlíkové stopy je větší využívání netradičních stavebních materiálů – anebo v mnohem větší míře i těch, z nichž lidstvo staví už po staletí: především dřeva.
Například rakouská společnost UBM Development AG prezentovala na veletrhu své ambice stát se největším evropským developerem ekologických budov s hybridní dřevěnou konstrukcí. Již realizovala, resp. má ve výstavbě pilotní projekty v zahraničí (jedna z budov rezidenčního areálu barany.7 ve Vídni, resp. výstavba dřevěné kancelářské budovy Timber Pioneer ve Frankfurtu nad Mohanem) a její česká odnož UBM Development Czechia hodlá využít tuto technologii také v ČR.
„Tradiční stavební materiály, jako je beton a ocel, způsobují zhruba 6 % globálních emisí CO2. To je obdobný podíl oxidu uhličitého, jaký dohromady generuje globální letecká, lodní a železniční doprava. Pokud nahradíme alespoň část z nich dřevem, uhlíkovou stopu stavebních konstrukcí významně snížíme. V horizontu 3-5 let plánujeme výstavbu rezidenčních a komerčních budov s dřevěnou nebo hybridní dřevěnou konstrukcí o celkové ploše 200 000 m2,“ komentoval Bernhard Egert, vedoucí divize dřevěných konstrukcí UBM Development AG.
Energetická krize si žádá úsporná energetická řešení
Za současné energetické krize přicházejí se „zelenými“ energetickými řešeními i developeři z těch realitních segmentů, v nichž to až dosud v širokém měřítku nebylo obvyklé. To se týká především sektoru průmyslových a logistických nemovitostí, který je aktuálním tahounem evropského realitního trhu. Například evropský developer a vlastník semi-industriálních a logistických nemovitostí VGP si stanovil za střednědobý cíl obejít se ve VGP parcích zcela bez plynu.
„Naším pilotním projektem v tomto směru je VGP Park ´Am Alten Flughafen´ v německém Giessenu, který již plyn vůbec nemusí využívat, protože jsme jej nahradili systémem tepelných čerpadel v kombinaci s fotovoltaickým systémem. To je cesta pro naše nové parky včetně těch v regionu CEE. V centru naší pozornosti jsou možnosti, jak ukládat energii na další využití – to považujeme za významný krok směrem k energetické soběstačnosti. Nájemcům chceme nabízet zelenou energii spojenou například s využíváním baterií, stejně jako s možností dobíjení jejich nových flotilových vozů. V našich parcích, které máme po celé Evropě (v provozu, ve výstavbě i v přípravné fázi) dosahuje celková kapacita výroby zelené energie 174,6 MWp,“ řekla Sally Silze, která stojí v čele divize VGP pro udržitelnou výstavbu.
Se směřováním k udržitelnosti a energetické soběstačnosti podle ní souvisí i nutnost certifikace průmyslových a logistických nemovitostí. „Certifikace už po kancelářských budovách a obchodních centrech masivně proniká i do tohoto segmentu. Certifikovaná nemovitost je nejen zárukou kvality a finančně efektivního provozu, ale i toho, že splňuje řadu ekologických a sociálních parametrů, které jsou zejména pro velké korporátní nájemce klíčové.
V našich evropských VGP parcích máme certifikace BREEAM, kde u nové výstavby cílíme na úroveň ´Excellent´. V případě certifikací DGNB, které mají naše nemovitosti v Německu a Rakousku, jsme již postoupili z úrovně ´Silver´ na ´Gold´. V současné době máme certifikováno 61,2 % z našeho celkového portfolia,“ dodala Sally Silze.
