Investoři do realit opět nakupují
O tom, že ceny nemovitostí jsou na samém dně, se píše již asi dva roky. Přitom ještě letos developeři zlevňovali, zejména byty. Nicméně investoři do nemovitostí již ve druhé polovině loňského roku ožili a obchody s realitami se začínají hýbat.
Další významný obchod letos již uzavřel také britský investiční fond European Property Investors Special Opportunities (EPISO), který za 7,5 mld. Kč koupil 80procentní podíl v průmyslových areálech developerské firmy VGP. Tato transakce byla historicky druhou největší u nás (po prodeji pražského nákupního centra Palladium v roce 2007). „Tento obchod dokládá, že na trhu je důvěra uzavírat tak velké transakce,“ komentovala firma Cushman & Wakefield, která uzavření smlouvy mezi VGP a EPISO asistovala.
Celkem se za první tři měsíce letošního roku na tuzemském realitním trhu uskutečnily transakce za 340 milionů eur (8,3 mld. Kč), což podle statistiky poradenské společnosti King Sturge představuje meziroční nárůst o 170 procent.
Investiční ruch se po dvouletém útlumu oživil již ve druhé polovině minulého roku, převážně díky domácím investorům. Nejaktivnějším z nich byla právě skupina CPI, která se postarala o více než polovinu z celkové hodnoty loňských transakcí 646 milionů eur (15,78 mld. Kč), jak je vyčíslila společnost CB Richard Ellis (CBRE). Letos odborníci předpovídají zvýšení investic do nemovitostí až na 1 miliardu eur. Přitom by se měla změnit struktura obchodů – dojde zřejmě na větší jednotlivé transakce – i struktura obchodníků, jak naznačuje zvýšená aktivita zahraničních investorů.
Sílu oživení ale nelze přeceňovat. Odborné agentury upozorňují, že například míra neobsazenosti kanceláří loni v létě vystoupala až k 14 procentům a ještě ke konci roku setrvávala vysoko nad 10 procenty. Nadále přetrvává křehká situace v rezidenčních projektech, kde jsou obchody velmi citlivé na vývoj příjmů konečných zákazníků, a zejména na očekávání budoucí ekonomické situace domácností, která vzhledem k rozpočtovým reformám vlády, k nimž se řadí omezení nebo snad i zrušení státní podpory stavebního spoření, nejsou nijak optimistická. V neposlední řadě trh ovlivňuje bankovní sféra svojí úvěrovou politikou. Ovšem na trhu hypotečních úvěrů začalo být naopak docela živo.
Průmyslové stavby se probraly dříve
Přesto odhady realitních agentur a poradenských společností o zvýšení objemu investic do nemovitostí v letošním roce nemusejí být přehnané. Oživení českého hospodářství, byť by bylo mírnější, než se ještě loni předpokládalo, přináší nové podnikatelské příležitosti výrobním, obchodním i logistickým společnostem, které na rostoucí poptávku svých zákazníků musejí reagovat bezprostředně. Výstavba průmyslových a logistických areálů také trvá relativně krátce. Proto byl v tomto segmentu realitního trhu již loni pohyb mnohem výraznější než třeba v segmentu kancelářských prostor nebo rezidenčních staveb.
Co se pronájmů průmyslových a logistických center týče, ty loni vyběhly na 845 tisíc metrů čtverečních. To je zhruba tolik jako v rekordním roce 2007. Z poloviny se sice jednalo o renegociaci již dříve uzavřených kontraktů, poptávka ovšem signalizuje, že letos by se v některých lokalitách mohl projevit i nedostatek nových volných prostorů.
Česká republika tak sleduje středoevropský trend. Poradenská firma Cushman & Wakefield uvádí, že loni se v zemích střední Evropy pronajalo více než 2,5 milionu metrů čtverečních moderních průmyslových ploch. O rok dříve to bylo necelých 1,8 milionu metrů čtverečních. „Jedná se o třetí nejlepší výsledek v porevolučním období regionu. Nejsilnější vzestupnou tendenci zaznamenalo Polsko a také Česká republika, zatímco Slovensko a Maďarsko šly v meziročním srovnání v pronájmech dolů,“ uvádí poradenská firma.
Naopak nových průmyslových prostorů se postavilo o milion metrů čtverečních méně. V loňském roce činila nová výstavba 580 tisíc metrů čtverečních, v roce 2009 to bylo 1,65 milionu metrů čtverečních. „Výstavba nových ploch v regionu za rok 2010 tak byla nejnižší za posledních sedm let. Propad se týkal všech středoevropských zemí, nejcitelnější byl na Slovensku. Tam se postavilo pouhých pět tisíc metrů čtverečních, což je nejméně od roku 2001,“ dodává Cushman & Wakefield.
Developerské projekty šly ale opačným směrem. V Česku byla na konci roku míra nepronajatosti 10,6 procenta.
Je tedy možné, že letos bude nabídka nových průmyslových prostorů pokulhávat za poptávkou, což zřejmě omezí i investiční aktivity v tomto realitním segmentu. „Developeři začínají po období korekce trhu plánovat novou výstavbu. Přesto však neočekáváme skokový růst. Ke znatelnějšímu růstu by mohlo dojít nejdříve v roce 2012,“ říká Ferdinand Hlobil z Cushman & Wakefield.
V kancelářích se zvolna zvyšuje výnos
Kanceláře zpravidla při hospodářském oživení přicházejí na řadu hned po průmyslových a logistických nemovitostech. I tady se očekává mírný růst poptávky, zejména po kancelářích nejvyšší kategorie ve velkých městech – Praze, Brně a Ostravě. Například investiční společnost České spořitelny REICO zaznamenala mírné zvýšení výnosů, za které se v současné době sjednávají obchody s kancelářskými budovami, a to na 6,5 až 6,7 procenta, a předpovídá, že do konce roku se výnosy zvednou na 7 procent.
„Přestože hodnoty komerčních nemovitostí v Praze již začínají pozvolna růst, je stále vhodná doba k nákupu budov,“ říká Martin Skalický, investiční ředitel nemovitostního fondu REICO České spořitelny.
Fond sám loni investoval necelou miliardu korun do nákupu budovy Melantrichu v Praze na Václavském Náměstí, kde má reprezentativní prodejnu nájemce Marks & Spencer. „V minulém roce se investiční aktivita poprvé od devadesátých let přesunula na stranu českých a slovenských investorů. Předpokládáme, že tento trend bude pokračovat i v tomto roce. Ovšem ve srovnání s rokem 2010 očekáváme i zvýšenou aktivitu rakouských a německých nemovitostních fondů,“ připouští M. Skalický.
Předpokladem zvýšené aktivity tuzemských fondů je čerstvý kapitál. Analýzy Českého statistického úřadu ukazují, že navzdory nedávno minulé recesi banky i mnohé firmy disponují volnými finančními prostředky.
Je jen otázkou, zda a do jakých aktiv budou investovány. Prostředky drobných soukromých investorů a institucionálních investorů mohou být investovány do nemovitostních fondů prostřednictvím nákupu jejich podílových listů. Otázkou je, zda důvěra veřejnosti v realitní trh a v investiční společnosti bude dosti pevná na to, aby právě sem vložili své peníze.
Martin Skalický tvrdí, že fondu REICO se nové podílníky získávat daří. „Objem prodejů se však zvyšuje ve srovnání s předkrizovým obdobím pozvolněji,“ připouští. Fond má nyní v nemovitostech investováno zhruba 75 procent svého majetku a hledá nové investiční příležitosti.
Podobně také nemovitostní fond Conseq Realitní se rozhlíží po nových podílnících i nových investicích. V realitách má v současné době necelou polovinu majetku, přičemž může investovat až 80 procent. „Naším cílem je dlouhodobý podíl nemovitostních investic blízký zmíněnému maximálnímu limitu ve statutu fondu,“ říká Lukáš Vácha, člen představenstva investiční společnosti Conseq. „Vzhledem ke stále dosti turbulentní situaci na realitním trhu a našemu velmi konzervativnímu přístupu k investicím je nyní poměrně obtížné najít takové projekty, které si získají naši důvěru.“
Fond vyhledává hlavně komerční prostory, jejichž výnos z pronájmu by se pohyboval mezi 9 až 11 procenty. „Takové nemovitosti na trhu jsou, ‚kvalita‘ nájemníků je však v prostředí pozvolna se vzpamatovávající domácí ekonomiky poměrně kolísavá. Segment komerčních nemovitostí ovšem čas od času zajímavé příležitosti nabízí,“ hodnotí L. Vácha.
K financování realitních projektů se postupně vracejí i banky. Podle poradenské kanceláře Colliers se podíl bank pohybuje mezi 60 a 70 procenty hodnoty nemovitosti. Banky ovšem neodkládají svou opatrnost, takže se zajímají především o prvotřídní a dobře pronajaté, respektive předpronajaté prostory.
Důvěru budí také vývoj na evropském kancelářském trhu. Oživení začalo v Londýně, West End se stal nejdražší kancelářskou čtvrtí v Evropě. „Dění na českém trhu obvykle kopíruje trendy v západních zemích, zhruba s půlročním zpožděním,“ říká Radka Novak, vedoucí kancelářského týmu v pražské kanceláři Cushman & Wakefield.
Jak expertka dále konstatuje, rok 2011 přinese jen minimální novou výstavbu a zároveň vzroste poptávka. „Proto koncem roku očekáváme obrat na trhu – posílí pozice pronajímatelů, zatímco vyjednávací pozice nájemců oslabí.“
Jan Tesař
Autor je publicista.
Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.
