Kanceláře mají dobře nakročeno
V posledních letech bylo dokončeno relativně málo kancelářských prostor. Ačkoliv letos přibude administrativních ploch výrazně více, prakticky žádný z významných hráčů na trhu neočekává, že by měl nastat nějaký problém.
V uplynulých třech letech byla nabídka nových kancelářských prostor nízká. Loni například bylo dokončeno 139 400 m2 kancelářských ploch, v roce předcházejícím cca 148 tis. čtverečních metrů. Dlouhodobý průměr poklesl díky tomu na cca 115 000 čtverečních metrů ročně. Přitom v letošním roce se nabídka kanceláří v Praze rozroste zhruba o 220 000 m2 a v roce 2020 by to mělo být dalších 150 000 m2.
„Poptávka ze strany nájemců zůstává nadprůměrně vysoká. Zejména v roce 2017 byla rekordní. Loni o něco
poklesla, přesto se pohybovala vysoko nad průměrem,“ říká Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení konzultací a analýz v mezinárodní poradenské společnosti BNP Paribas Real Estate a jedna z nejzkušenějších odbornic na realitní trh u nás, v rozhovoru pro časopis ASB. „Výsledkem popsaného vývoje je, že v Praze v posledním loňském čtvrtletí míra neobsazenosti kanceláří poklesla přibližně k pěti procentům. To je historicky nejnižší míra neobsazenosti vůbec.“
V meziročním srovnání se tak neobsazenost propadla o 2,4 procentního bodu. Analytici přitom na začátku loňského roku se znepokojením předpovídali zpomalení tempa hospodářského růstu. Připomeňme, že v posledním kvartálu 2017 hrubý domácí produkt v ČR stoupl meziročně o 5,2 % a během celého roku růst zrychloval.
Celoročně ekonomika posílila o 4,5 procenta. Loni šel vývoj opačně: ve třetím čtvrtletí 2018 činil meziroční přírůstek HDP pouhých 2,4 procenta a předpovědi ekonomů pro letošek průběžně klesaly. Nyní nejsou ojedinělé prognózy, které ve druhé polovině 2019 očekávají hospodářskou stagnaci. Mezi zdůvodněními mj. bylo, že ekonomika už nemá růstový potenciál, její možnosti jsou vyčerpány, zejména přetrvávající nedostatek pracovních sil. Firmy už často nemají jak ani kam růst.
Ale zpět ke kancelářím, kterých se aktuálně ve výstavbě či rekonstrukci nachází přibližně 355 tis. m2. Celkový obrázek se, až na předpovědi hospodářského poklesu, docela podobá předkrizovému období let 2007 a 2008. „Situace na straně nabídky je ovšem jiná než tehdy,“ nesouhlasí L. Šindelářová. „Nové projekty tehdy nebyly předpronajaté do takové míry, jako je tomu dnes. Rovněž míra úvěrového financování developerských projektů byla tehdy mnohem vyšší.“
V krizovém období a v následujících letech došlo k pročištění trhu. Kancelářské projekty dnes staví většinou velcí developeři a finanční skupiny. K financování používají ve velké míře vlastní zdroje a následně refinancují.
„Polovina kanceláří, které jsou nyní ve výstavbě, už je pronajatá. Mezi těmi 355 tisíci čtverečními metry, které se stavějí, jsou i celé projekty, které na trh nevstoupí. To je například centrála ČSOB v Radlicích nebo centrála J&T v Libni,“ dodává L. Šindelářová. „Nevidím rizika, že by se v důsledku velkého objemu rozestavěných kanceláří měla výrazněji zvýšit neobsazenost.“
„V rámci stávajících administrativních center většinou firmy kvůli nízké neobsazenosti nemají kam expandovat. Proto často musejí přistoupit k relokaci a v takovém případě je u velkých poptávek v řádu několika tisíc metrů nutné hledat a zasmluvnit prostory i více než dva roky dopředu,“ říká Lenka Šindelářová. „Mezi největší nájemní transakce loňského roku patří také nové pronájmy operátorů coworkingových center.“
Coworking v rozmachu
Pokud vynecháme pronájem TV Prima v Praze Na Vinici (11 800 tis. m2), mezi tři největší pronájmy loňského roku se řadí vstup společnosti IWG, spojené s konceptem Spaces, do České republiky. Tento provozovatel coworkingových kanceláří původem z Nizozemska loni na podzim oznámil pronájem 3500 m2 v budově Albatros na Národní třídě v Praze a dalších 4000 m2 předpronajal v projektu Parkview na Praze 4. Společnost WeWork si pronajala 5800 m2 v budově Drn na Národní třídě.
Vedle Spaces, kteří jsou zřejmě největším světovým operátorem coworkingových prostor, do Prahy loni vstoupilo několik nadnárodních řetězců. Podle zprávy banky Expobank loni pronajaly celkem více než 20 tis. m2 a celková plocha coworkingových kanceláří se na konci minulého roku pohybovala kolem 39 tis. m2.
Coworkingové kanceláře jsou profesionálně zařízená kancelářská pracovní místa pro nezávislé pracovníky, případně externí nebo dočasné spolupracovníky jiných firem. První taková pracovní místa, která si lze krátkodobě pronajmout (na několik hodin nebo týdnů) začala vznikat na sklonku minulého století.
Termín coworking se začal používat v roce 2005, kdy byly první takové kanceláře otevřeny v San Franciscu v USA. Již předtím ale vznikaly v Dánsku a Rakousku. A není bez zajímavosti, že je v současnosti využívají i největší globální společnosti, reagující na požadavky mladé generace zaměstnanců i na trendy spjaté se sdílenou ekonomikou.
U nás jsou coworkingové kanceláře k mání od roku 2009. Průkopníkem byla s konceptem sdílených, servisovaných kanceláří společnost Regus. Až do předloňského roku však netvořily tržní segment, šlo o okrajovou záležitost několika operátorů, kteří nabízeli coworking většinou v kancelářích „béčkové“ kategorie. V posledních dvou letech a zejména loni však coworking silně nabral na významu.
„Mnoho investorů počítá s tím, že sektor sdílených kanceláří bude v Česku dále bez problémů růst. Své zastoupení v České republice mají i důležití světoví hráči, jako je Business Link, WeWork nebo Spaces. Očekáváme, že využívaná plocha coworkingu se rozroste ke konci letošního roku na 61 tisíc metrů. To by znamenalo, že by tvořila jedno procento všech kancelářských ploch v Česku,“ říká Jiří Procházka, ředitel korporátního bankovnictví Expobank CZ.
Kancelář pro coworking (coworkingové centrum) je obvykle vybavena potřebným kancelářským nábytkem a počítačovou sítí s internetovým připojením, případně také sdílenou síťovou tiskárnou. Součástí centra bývá rovněž vybavená kuchyňka, sociální zařízení, místo pro odpočinek či zasedací místnost s projektorem. Stálí uživatelé centra hradí pravidelný měsíční členský poplatek, zatímco jednorázové návštěvy bývají zpoplatněny od hodiny.
Sdílená kancelář by měla tvořit ideální pracovní plochu pro samostatnou práci či spolupráci pro různé osoby, výhodou je, že i freelanceři mají možnost dodržovat běžnou pracovní dobu a mít své vlastní pracovní prostředí. Coworking tak nabízí možnost zbavit se pocitu izolace při práci z domu a zároveň poskytuje prostředí umožňující soustředění.
„Coworkingová centra už dnes nevyužívají jen freelanceři nebo začínající podnikatelé, ale i větší společnosti či korporace, která se potýkají s nedostatkem kancelářských prostor a hledají flexibilní, rychlé řešení, nebo chtějí své projektové či inovační týmy umístit do inspirativního prostředí,“ doplňuje Petra Hubačová ze společnosti Business Link.
Celosvětově existuje přibližně 14 tisíc coworkingových center, které navštěvuje zhruba 1,2 milionu pracovníků. Analytici BNP Paribas Real Estate očekávají, že do roku 2020 stoupne počet center na 28 tisíc a počet jejich aktivních uživatelů na 4 miliony.
„V Česku je velmi pravděpodobné, že developeři budou v rámci připravovaných kancelářských projektů již dopředu počítat s tím, že určité části budov budou využívány právě pro coworking,“ dodává Jiří Procházka z Expobank CZ.
Poptávka nájemců, nedostatek prostor
Vstup nových coworkingových operátorů na pražský kancelářský trh tak doplňuje silnou poptávku firem po nových a moderních kancelářských prostorách. „Celková realizovaná poptávka dosáhla loni 514 600 m2, což představuje mírný meziroční propad. Ovšem ve srovnání s historicky rekordním rokem 2017 jde o druhý největší objem uzavřených nájemních smluv na pražském trhu,“ doplňuje Lenka Šindelářová.
Neutuchající zájem firem o kanceláře navíc vytváří prostor pro růst nájemného. To tvrdí většina pronajímatelů, developerů i poradenských společností. Nominálně je zatím nárůst zdrženlivý, zhruba 1 euro za rok. Převis poptávky se podle nich projevuje hlavně zlepšením vyjednávací pozice pronajímatelů, zkrácením a usnadněním dojednávacího procesu a snížením benefitů, které nájemce získával dříve mimo samotné nominální nájemné.
Nejvyšší dosahované nájemné tedy v centru Prahy loni činilo 21 až 22 EUR za m2 za měsíc (543,27 Kč až 569,14 Kč), ve vnitřním městě nájemné činilo 15 až 16,50 EUR a vnější město si účtovalo maximálně 13,50 až 15,00 EUR. Průměr byl ovšem nižší. Podle BNP Paribas Real Estate se v budovách kategorie A v Praze 1 vybíralo v průměru 17,50 EUR za m2 za měsíc, v Praze 4 to bylo 14,50, podobně i v Praze 8 a nejméně, 13,80 EUR, činil průměrný nájem v Praze 5.
„Nejvyšší dosahované nájemné zůstalo v druhé polovině roku 2018 víceméně stabilní. U plánovaných projektů vidíme letos tendenci k navýšení,“ dodává L. Šindelářová. „Jsou ovšem administrativní budovy mimořádné, ´trofejní´, většinou v centru města, ve kterých nájemné již loni uvedených 22 EUR překročilo. I letos vidíme ještě prostor pro další pokračující růst nájemného.“
Tento typ kanceláří s důrazem na prestižní adresu vyhledávají hlavně klienti, kteří závisejí na pravidelných návštěvách svých zákazníků. Typicky různé poradenské a advokátní kanceláře. „Firem, které potřebují sídlit v centru města, je pořád dost,“ říká L. Šindelářová.
Mimořádné stavby
Developeři a architekti jsou často kritizováni za špatné stavby, zejména za administrativní budovy. Nedávno i prezident republiky Miloš Zeman poznamenal, že v Praze nevznikají hezké stavby. Nemusí to být vždy pravda. Abychom to trošku dokázali, vložíme do této analýzy profil možná nejzajímavější budovy, která byla loni uvedena do provozu. Vybrali jsme Main Point, administrativní dům v Praze na Pankráci. Podle návrhu studia DAM jej postavila společnost PSJ Invest.
Pražská Pankrác dnes patří mezi nejžádanější lokality pro umístění kanceláří. Na pankrácké pláni už stojí několik mrakodrapů. Nejstarší je City Empiria, dříve Motokov, z roku 1977 a dosud třetí nejvyšší dům v Česku. V roce 1983 byl dokončen hotel Panorama a ještě v 80. letech se začalo se stavbou nového sídla tehdy Československého rozhlasu. Budova byla dokončena až v roce 2008, dnes se nazývá City Tower (Městská věž) a byla do roku 2013 nejvyšší budovou u nás (kdy ji překonal brněnský AZ Tower). Loni v únoru zde byla otevřena další, 104 metry vysoká budova V Tower.
Výškou 40 metrů se tedy Main Point na své sousedy vytahovat nemůže. Ale malý není. V 10 nadzemních podlažích nabízí 23 500 m2 kancelářských a obchodních ploch a v podzemí 406 parkovacích míst.
Tvar stavby je založený na půdorysu pěti zaoblených trojúhelníků.
Výrazně plasticky tvarovaná fasáda pětice hmot svým půdorysně zakřiveným tvarem představuje zajímavý a proměnlivý vzhled při pohledu zvenčí. Tento výraz je nezaměnitelný, jasně se odlišující od nudně se opakujících plochých prosklených fasád běžných kancelářských objektů. Budova je tímto řešením jednoznačně rozeznatelná od ostatních staveb v lokalitě.
Střecha je koncipována jako velkorysá zahrada určená k relaxačnímu pobytu. Neobsahuje prakticky žádné součásti technického zařízení budovy (to je prakticky celé umístěno v podzemí). Výrazným prvkem novostavby je rovněž její severovýchodní část, která je vyzdvihnuta na svazcích šikmých sloupů. Tím dává návštěvníkovi jasnou orientaci, kde je hlavní vchod. Členitá fasáda je nejen esteticky pozoruhodná, ale také funkční.
„Speciálně navržená fasáda a další části budovy používající nedávno patentované japonské technologie kombinované s objevy českých vědců odstraňují smog a jiné škodliviny z okolního ovzduší. Výsledný efekt je srovnatelný s tím, jako byste na místě vysadili park až se stovkami stromů,” vysvětlil v jednom rozhovoru Jakub Jirka, projektový manažer PSJ Invest. Dům je nízkoenergetický, aspiruje na certifikát LEED (Leadership in energy and environmental design), stupeň Platinum.
Další zajímavou stavbou, která bude dokončena letos, je nové sídlo ČSOB v Praze-Radlicích. Stojí v bezprostředním sousedství budovy první, jež byla dokončena před 10 lety. Oba objekty spojí nejen lávka pro pěší, ale také systém tepelného a chladového hospodářství, v České republice unikátní.
Energie pro vytápění a chlazení bude získávána 177 tepelnými čerpadly ze systému zemních vrtů hlubokých 150 metrů. To řadí tento projekt k největším v Evropě. Rozsah navrženého vrtného pole je dostatečně velký pro to, aby technologický koncept vůbec nemusel počítat s klasickou kotelnou a tedy spalováním plynu pro vytápění či ohřev vody. Objekt totiž bude zahrnovat důslednou rekuperaci tepla vznikajícího při provozu.
Množství energie získávané ze zemního masivu bude prakticky dostatečné také pro letní chlazení. Pouze v době tropických teplot chladicí výkon eventuálně podpoří nevelký hybridní chladicí agregát. Vrtné pole bude sloužit nejen pro čerpání energie, ale zároveň také pro její dlouhodobé ukládání. V letním období bude ukládána tepelná energie a v zimním období naopak chlad.
Projektovaná budova bude umět rovněž využít podobný, i když nesrovnatelně kratší tepelný cyklus den/noc. Využije přitom akumulační schopnosti a tepelné setrvačnosti vnitřních konstrukcí, zejména železobetonových stropních desek, a také veškerých hmot uvnitř objektu.
Budova je prosklená a vnitřní dispozice uspořádány tak, že do každého místa dopadne dostatek denního světla a z téměř každého místa bude vidět ven. A bude na co se dívat, dům vrůstá do zeleného úbočí radlického údolí. Podobně to funguje už i ve stávající budově a navozuje to uvolněnou, přátelskou atmosféru.
Další zajímavost, kterou už návštěvník na budově neuvidí, jsou okolnosti vzniku projektu. Banka požádala o spolupráci řadu externích odborníků. Investor vytvořil tým, který zpracoval všechny požadavky a propojil je s nejnovějšími poznatky ve stavebním oboru, ale také v sociologii a o vztazích v pracovním prostředí.
Zadání bylo v individualizovaném řízení předloženo pěti projekčním kancelářím. Neproběhla klasická architektonická soutěž, ale souběžně se zpracovávalo pět studií. Pod výsledkem je nakonec podepsáno studio Chalupa architekti. Stavba se realizovala metodou Building Information Modelling (BIM), pomocí kterého bude rovněž spravována. Také to je zatím v Česku unikát.
Tradiční místa stále lákají
Málo se mění lokality, do kterých chtějí firmy umístit svou administrativu a kde se tedy nejvíce staví nové kanceláře. Téměř polovina z těch, které jsou nyní ve výstavbě, se nachází v tradičních down-townech v Praze 4, Praze 5 a Praze 8. Zhruba třetina se ale staví v obvodech Prahy 6, 7 a 9.
„Poptávka nájemců zůstala loni velmi silná. Hlavními brzdami expanze poptávky zůstávají nedostatek kanceláří a pracovníků, proto by letos mohla být celková realizovaná poptávka opět o něco nižší. I tak ale expanzní nálada nájemců nepolevuje,“ uzavírá Lenka Šindelářová.
TEXT, GRAF: JAN TESAŘ
FOTO: iStock
Článek byl uveřejněn v časopisu ASB 1/2019.
