Kancelářský trh recesí zatím proplouvá
Nájemci jsou opatrní. Firmy odkládají expanzi, snaží se šetřit na zaměstnancích i na nákladech za kanceláře. Na celkových pronájmech kancelářských ploch v Praze se tak loni téměř polovinou podílely renegociace. Nových prostorů vstoupilo na trh 98 tisíc čtverečních metrů, jen o dvě procenta méně než v roce předcházejícím. Své nájemce našly.
Nových pronájmů přitom bylo poměrně málo. Podíl renegociací se podle odborných odhadů pohyboval kolem poloviny. Poradenská společnost DTZ jej pro poslední loňské čtvrtletí odhadovala na 45 procent. „Pro řadu firem je překážkou stěhování. Tento proces mají spojený s vyššími náklady i časovou náročností,“ vysvětluje Pavel Domalewski, vedoucí oddělení zastupování pronajímatelů v DTZ. „Pronájem nových prostorů tak musí nájemcům dávat i s těmito výdaji jednoznačnou finanční logiku.“
Loňský podíl přejednaných nájemních smluv je nejvyšší za posledních deset let. Vysoké procento renegociací je rovněž odrazem silných let 2006 až 2008, v nichž na pražský kancelářský trh přicházelo mnoho nových subjektů. „Velké stěhování (nad 4 000 m2) minulý rok v rámci trhu realizovaly pouze společnosti ADP a Unilever,“ upřesňuje společnost DTZ.
Připomeňme, že v roce 2008 vstoupilo na trh zhruba 330 tis. m2 nových kancelářských ploch, zatímco ve dvou předcházejících letech a v roce 2009 to bylo zhruba 160 až 170 tis. m2. PRF uvádí, že po propadu v roce 2010 na zhruba 50 tis. m2 se v roce 2011 nabídka nových kanceláří v Praze ustálila na úrovni mírně nad 100 tis. m2, loni klesla na 98 100 m2. Celkem je nyní v Praze zhruba 4,5 mil. m2 kancelářských ploch, z toho 44 procent v kategorii A a 19 procent v kategorii B.
Absorpce odpovídá hospodářské stagnaci
Pokud se od celkem pronajaté plochy (poptávky) odečtou přejednané smlouvy a ukončené nájmy, zobrazí se změna celkově obsazené kancelářské plochy neboli ukazatel absorpce trhu. V loňském roce podle předběžných odhadů realitní poradenské firmy Cushman & Wakefield (C & W) absorpce odpovídala nové nabídce kanceláří. Jinými slovy, výstavba nových kancelářských ploch je v rovnováze s realizovanou poptávkou. Důkazem je mimo jiné stabilní míra neobsazenosti, která se již téměř dva roky pohybuje mezi 11 a 12 procenty.
Kromě roku 2010, kdy bez nájemců zůstalo 20 tis. m2 ploch, tedy zhruba 5 procent nově nabízených kanceláří, byla v historii pražského kancelářského trhu absorpce vždy kladná. Důvodem je jak přechod firem do modernějších prostor, tak celková změna struktury zaměstnanců. Z propočtů C & W vyplývá, že od roku 2004 v Praze vzrostl počet zaměstnanců pracujících v kancelářích o 10 procent, zatímco obsazená plocha moderních kanceláří se ve stejném období zvýšila o 75 procent. „Je tedy zřejmé, že obměna fondu kancelářských budov je významným tržním činitelem,“ říká Alexander Rafajlovič, analytik investičního oddělení C & W.
Od roku 2011 se absorpce pohybuje nad 100 tis. m2. „Z historie pražského trhu lze odvodit, že i v případě stagnace ekonomiky existuje poptávka po nových kancelářích ve výši zhruba 80 tisíc metrů čtverečních ročně. Výkon ekonomiky pak tento objem navyšuje o přibližně 16 tisíc metrů čtverečních za každý procentní bod růstu HDP,“ vysvětluje A. Rafajlovič.
Absorpce se za hospodářským cyklem zpožďuje přibližně o tři čtvrtletí. Její propad v roce 2010 byl tedy důsledkem propadu hrubého domácího produktu v roce předcházejícím, kdy za celý rok ekonomika snížila svůj výkon o 4,5 procenta.
Vývoj kreslí W
V roce 2010 česká ekonomika vzrostla o 2,5 procenta. Toto oživení však bylo jen křehké a dočasné. V roce následujícím začal hospodářský výkon země ochabovat. Počátkem loňského roku ekonomika opět upadla do recese. Za poslední loňské čtvrtletí činil pokles HDP meziročně 1,7 procenta a za celý rok 2012 se ekonomika zmenšila podle předběžných údajů o 1,1 procenta.
Předpovědi pro letošek nejsou příznivé. Už i Ministerstvo financí, tradičně optimistické při sestavování a schvalování státního rozpočtu, nedávno poněkolikáté snížilo svůj odhad růstu HDP, aktuálně (v lednu) na 0,1 procenta (v předcházející predikci 0,7 procenta).
Ale například Jan Vejmělek, hlavní ekonom Komerční banky, předpovídá pro letošek naopak hospodářský pokles 0,1 procenta: „I když se nejedná o hlubokou recesi srovnatelnou s ekonomickým propadem roku 2009, bohužel se současná recese stala nejdelší v novodobé historii. To má samozřejmě v kombinaci s dluhovými problémy Evropy a domácí fiskální konsolidací výrazný vliv na nárůstu pesimistických očekávání českých firem i domácností. Výsledkem je bezprecedentní propad domácí poptávky.“
Tuzemská politická a daňová nejistota a nejasné vyhlídky globální poptávky se podepsaly i na mírném poklesu investiční aktivity firem. „Recese bude pokračovat ještě v prvním čtvrtletí, od druhého kvartálu očekáváme mírné zotavování tažené postupně se zlepšující situací v zahraničí, tedy čistými exporty. Trh práce ovšem bude reagovat se zpožděním. Protože i letos bude pokračovat investiční útlum (reálně očekáváme pokles o 2,1 procenta), ekonomika nebude vytvářet pracovní místa, spíše naopak,“ dodává Jan Vejmělek.
Poznámka o investiční aktivitě firem a tvorbě nových pracovních míst je pro kancelářský trh klíčová.
V tuzemsku poptávka i absorpční kapacita tohoto trhu na hospodářské aktivitě a prosperitě firem závisí. Firmy z oboru profesionálních služeb a výrobní podniky mají na pronájmech kanceláří dohromady zhruba 45- až 50procentní podíl, následují firmy z oboru informačních technologií (15 až 20 procent). Mezi největší nájemce, kteří loni přejednali nebo uzavřeli nové smlouvy, patřily mimo jiné IBM, ADP, Vodafone, KPMG, Honeywell či Johnson & Johnson.
Podle mínění Radky Novak, vedoucí pronájmu kancelářských prostorů C & W, jedním z hlavních vlivů na rozhodování klientů, kam umístit své kancelářské činnosti, je dostupnost kvalifikované pracovní síly pro tyto činnosti. Proto zůstává trh kancelářských prostor v krajských městech ČR relativně slabý.
Výjimku, a to ze stejného důvodu, ovšem tvoří Brno. Regional Research Forum, sdružení realitních agentur a poradenských firem, ve své analýze z loňského podzimu uvádí, že v jihomoravském krajském městě byl v prvním loňském pololetí uzavřen rekordní objem nájemních smluv celkem na 30 300 m2 kancelářských ploch. Společnost DTZ ve svém komentáři vysvětluje, že poptávka po administrativních plochách je úzce spjata s výrobním či vývojovým sektorem, díky němuž Brno vykazuje delší dobu velmi nízkou neobsazenost průmyslových prostor. „Brno dlouhodobě díky tradičnímu a kvalitnímu vysokému technickému školství a výzkumnému zázemí nabízí množství vysoce vzdělaných pracovníků. Jeden velký výrobce pak k sobě synergicky přitahuje menší dodavatele či jinak propojené firmy s podobným zaměřením,“ říká Lenka Šindelářová, hlavní analytička DTZ. Největšími nájemci brněnských kanceláří z poslední doby jsou společnosti IBM, Honeywell, FEI, Cisco Systems, Red Hat a další. Prosperující, často nadnárodní firmy, které v Brně a okolí už mají nebo teprve poptávají skladové a výrobní prostory, se na objemu realizovaných pronájmů moderních brněnských kanceláří v první polovině minulého roku podílely polovinou. Silné zastoupení má i bankovní sektor. Díky tomu Brno vykazuje poměrně velmi nízkou neobsazenost kanceláří. Nabídka prvotřídních ploch v Brně se loni rozrostla o 35 tis. m2, což je nejvíce od roku 2007.
Při celkovém výhledu na letošní vývoj trhu kancelářských prostor je tedy zapotřebí vzít v úvahu, že hospodářský pokles je doprovázen také (a hlavně) propadem průmyslové výroby. Od meziročního růstu 2,2 procenta v loňském 1. čtvrtletí se postupným zpomalováním průmysl dopracoval k poklesu 1,2 procenta za celý loňský rok. Firmy zabývající se osobními službami se budou potýkat s poklesem soukromé spotřeby, který loni podle předběžných odhadů dosahoval 2,8 procenta ve srovnání s předcházejícím rokem a letos bude, vzhledem k dalšímu snižování reálných příjmů obyvatel, zřejmě pokračovat. Co se týká hrubé poptávky po kancelářských prostorech, realitní agentury jsou velmi opatrné ohledně letošních předpovědí a vyhýbají se číselným údajům.
Co se týká investic do komerčních nemovitostí (nákupů), zde je patrné silné ochlazení zájmu v minulém roce. Za celý rok 2012 vykázal středoevropský region investice ve výši 3,71 mld. eur (95,11 mld. Kč), což je pouze 59 procent v porovnání s rekordním objemem investic, kterého bylo dosaženo v roce 2011 (6,3 mld. eur). Současně je to přibližně o čtvrtinu víc než v roce 2010, informovala společnost C&W. Investice v ČR rovněž citelně klesly na 550 milionů eur. V regionu loni vzrostly investice pouze v Polsku (meziročně o 8 procent na 2,8 mil. eur). „Očekáváme, že objem investic u nás poroste a Česká republika vyjde v průběhu roku 2013 ze stínu Polska. Obava z přehřátí polského trhu směruje investory na český trh. Láká je hlavně vidina rychlejší návratnosti investice,“ říká James Chapman, partner a vedoucí investičního týmu v C & W Česká republika. „Nabídka kvalitních nemovitostí stejně jako stabilita trhu povedou k růstu investic v Praze v roce 2013,“ dodává Chapman.
Vynikající projekty mají šanci
Nicméně, co se výstavby nových kancelářských budov týká, developeři neztrácejí víru. Jde hlavně o to, mít zajištěné velmi dobré místo. V Praze to znamená především dobrou dopravní dostupnost, zhruba do 300 metrů od stanice metra, jednoduchý příjezd automobily, možnosti parkování, případně zajištěná stání v objektu. Dále dostatek vlastních peněz. Bankovní úvěry jsou pro podobné projekty poměrně hůře dostupné. A předjednané pronájmy. Čistě spekulativních projektů, pro které není dojednána čtvrtina či polovina ploch v předpronájmu, se staví stále méně. Tyto celkem jednoduché a logické podmínky už částečně pročistily developerskou branži. Navíc firmy, které na trhu zůstaly, stavějí velice kvalitní projekty.
Co se pod tím pojmem chápe? Vedle již zmíněné lokality jde o budovy s dobře řešeným vytápěním, respektive ventilací a klimatizací, úsporným provozem zajišťujícím nízké provozní náklady na kanceláře, bezpečné a spolehlivé výtahy, skvělou požární ochranu, variabilní vnitřní dispozice a v neposlední řadě nějaké to potvrzení o šetrnosti kancelářské budovy k životnímu prostředí.
Konkrétně lze za úspěch považovat projekt s přitažlivým místním názvem City Green Court v Praze 4 dokončený v loňském roce společností Skanska. Objekt získal certifikaci LEED Platinum. Budova nabídla 16 300 m2 kancelářských a maloobchodních ploch, největším nájemcem je účetní a poradenská společnost PricewaterhouseCoopers. Ve stejném pražském obvodu byla loni dokončena také kancelářská budova výjimečně pojmenovaná česky B3 s kapacitou 23 300 m2, v Karlíně v Praze 8 projekt Keystone s plochou 5 650 m2, dále projekty River Gardens West, City West A2, druhá fáze projektu Classic 7. Dalších více jak 135 tis. m2 je ve výstavbě s plánovaným dokončením v roce 2013. K nejvýznamnějším stavbám se řadí BB Centrum G, Libeň Dock 01, Palmovka Park II či Florentinum.
„Hovoříme-li o dalších trendech, pak nadále pokračuje preference udržitelné architektury a výstavby. O certifikaci usiluje šest ze sedmi projektů a označení LEED nebo BREAM se už stalo standardem. Ostatně ne náhodou se staví výhradně na Praze 1, 4 a 8, což jsou lokality v souladu s certifikacemi kvalitně obsloužené veřejnou dopravou,“ konstatuje Václav Bouček, vedoucí oddělení zastupování nájemců v DTZ.
Ačkoliv většina rozestavěných projektů nabídne po dokončení jednotlivě výrazně méně kancelářské plochy než City Green Court, největší úspěch na trhu, alespoň na pražském, sklízejí naopak budovy největší, jak si všímá společnost DTZ. „U deseti vůbec největších administrativních budov v Praze činila míra neobsazenosti pouhých 2,9 procenta,“ vypočítává DTZ. „Úspěch lze vysvětlit synergií mezi nájemci. Velmi často je kotevním nájemcem velká společnost, banka, pojišťovna, významná obchodní společnost nebo instituce, která k sobě poutá pozornost dalších firem. Lze to přirovnat k efektu sněhové koule,“ vysvětluje Judita Middleton, vedoucí týmu Landlord Representation v DTZ. Dodává, že rozhodující není ani kapacita nemovitosti, jako spíše její dostupnost, kvalita provedení a provozní náklady. Mezi pražskými office centry realizovanými v letech 1993 až 2011, jejichž podlahová plocha přesahuje 20 tis. m2, nenajdeme ani jeden neúspěšný projekt. Podle DTZ se v Praze nalézá 23 takových projektů, přičemž šestnáct z nich bylo dokončeno v posledních deseti letech.
Nejvíce velkých administrativních budov (devět budov se souhrnnou kapacitou 255 tis. m2 a standardem A) najdeme v Praze 4. Následuje pražské centrum se třemi projekty s celkovou kapacitou 82 tis. m2. Díky dokončení projektu Main Point Karlín, jemuž se rozrůstá kolekce ocenění a certifikací, se třetí největší lokalitou s koncentrací velkých projektů v Praze v minulém roce stala Praha 8.
O tom, jaká jsou přání nájemců kanceláří, se tedy zdá být jasno. Ovšem aby nebylo pochyb, vypsala nedávno anketu na toto téma společnost Colliers International. Z odpovědí nájemců vyplývá, že nejdůležitější je, aby se kanceláře líbily jejich zaměstnancům. Na to klade důraz 80 procent dotázaných firem. Dostupnost a vybavenost službami jsou považovány za dva nejpodstatnější rysy, které budova musí mít, aby si udržela a přilákala nadané zaměstnance. Úspory na kancelářský provoz jsou hned na druhém místě. Dalším důležitým hlediskem je možnost měnit uspořádání pracovního prostoru. „Převážná většina firem (84 procent), které se v posledních dvou letech stěhovaly nebo prodlužovaly nájemní smlouvy, využila této příležitosti k přehodnocení uspořádání pracovního prostoru a zavedla změny v pracovních postupech. Tyto změny se týkaly i tzv. desk sharingu a hot deskingu (sdílení pracovního místa více zaměstnanci). Jelikož se firmy snaží optimalizovat svá realitní portfolia, bude tento trend nejspíše pokračovat i v budoucnu,“ citují Colliers ze závěrů svého průzkumu.
Při dotazu na pronájmy tzv. zelených budov respondenti uvedli jako rozhodující dva hlavní faktory, a to společenskou odpovědnost firmy a zlepšení možnosti přilákat a udržet si zaměstnance. Nicméně v současné době je méně než polovina firem ochotná připlatit za pronájem zelené budovy.
Dr. Walter Boettcher, ředitel průzkumu trhu ve společnosti Colliers International, výhledy do budoucna shrnuje: „Výsledky ankety jsou plně v souladu s ekonomikou, která postrádá důvěru. To znamená, že firmy se stále více zaměřují na snižování nákladů než na investice do expanze. Nedostatek důvěry je hlavní překážkou firemních investic a zotavení.“
TEXT: JAN TESAŘ
FOTO: Thinkstock
Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.
