Kancelářský trh v Praze: Výrazný pokles nabídky, skoro rok se nezačal stavět nový projekt

Prague Research Forum oznámila údaje o kancelářském trhu v Praze za první čtvrtletí roku 2023. Vyplývá z nich, že aktivita developerů je stále pod úrovní z doby před pandemií: ve výstavbě je zhruba 145 000 m2 kancelářských ploch. Ačkoliv v posledních devíti měsících nezačala výstavba žádného nového projektu, míra neobsazenosti meziročně klesla o 75 bazických bodů na 7,5 %.

Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za první čtvrtletí roku 2023. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank a Savills, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.

„Pražský kancelářský trh zažívá výrazný pokles nové nabídky: během posledních devíti měsíců nezačala výstavba žádného nového projektu. Do konce roku 2023 navíc očekáváme zahájení pouze jednoho až dvou developmentů,“ uvedla Radka Novak, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor pro region střední a východní Evropy, Cushman & Wakefield.

„Aktuální trend zmenšování kancelářských prostor, které firmy využívají, potvrzuje množství kanceláří nabízených k podnájmu – to se oproti stejnému období loňského roku zvýšilo o třetinu. Na druhou stranu, kombinace aktivní poptávky a nízké nabídky udržuje nízkou míru neobsazenosti a přispívá k absorpci těchto uvolněných prostor. Výše dosahovaného nájemného se blíží svému vrcholu. V centru města se i přesto uskutečnilo několik transakcí, u nichž byla jeho současná nejvyšší hodnota překročena,” doplnila

Nabídka kancelářských budov

Celková velikost moderních kancelářských ploch v Praze dosáhla v letošním prvním čtvrtletí 3,85 milionů m2. V rámci projektu PORT7 společnosti Skanska v Praze 7 byly dokončeny tři samostatné kancelářské budovy – Alexandria (4 200 m2), Dover (2 800 m2) a Edinburgh (23 900 m2). Druhým dokončeným kancelářským projektem v tomto čtvrtletí byla budova Red Court (7 100 m2) v Praze 8. Do konce roku 2023 je plánováno dokončení dalších devíti kancelářských budov s celkovou kancelářskou plochou 90 000 m2.

V prvním čtvrtletí roku 2023 bylo ve výstavbě přibližně 145 000 m2 kancelářských ploch. Nejvíce rozestavěných ploch se nacházelo v Praze 1 (26 %), Praze 10 (20 %) a Praze 5 (19 %). Nebyla zahájena žádná nová výstavba ani rekonstrukce.

Většinu nabídky moderních kanceláří (74 %) tvoří budovy třídy A, přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA na celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje téměř 17 %.

Realizovaná poptávka

Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně přejednání stávajících smluv, tzv. renegociací a podnájmů) dosáhla v prvním čtvrtletí roku 2023 velikosti 137 800 m2, což představuje meziroční nárůst o 3 % a mezičtvrtletní pokles o 9 %.

Nejvyšší hrubá realizovaná poptávka byla v prvním čtvrtletí zaznamenána v městských částech Praha 8 (21 %), Praha 5 (19 %) a Praha 4 (17 %). Nejvyšší poptávku po kancelářích realizovaly technologické (12 %), výrobní (11 %) a energetické a těžební společnosti (10 %).

Podíl nově pronajatých prostor a expanzí ve stávajících budovách představoval 40 % z celkové hrubé realizované poptávky, zatímco předpronájem nových kanceláří ve výstavbě činil 14 %. Majoritní podíl tvořily přejednané stávající smlouvy (tzv. renegociace), a to 45 %. Podnájmy již pronajatých prostor představovaly 1 % z realizované poptávky.

Významné pronájmy

Největšími třemi transakcemi v prvním čtvrtletí 2023 byla přejednání stávajících nájemních smluv: společnost Amazon v budově Rustonka R1 (11 800 m2) v Praze 8, společnost Accenture Services v budově Visionary (5 700 m2) v Praze 7 a přejednání spojené s rozšířením stávající smlouvy nezveřejněným nájemcem v BesNet Centrum Alpha (4 300 m2) v Praze 4. Největší nový nájem podepsala společnost Lego Production v budově Aviatica (4 000 m2) v Praze 5.

Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce

Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. V porovnání s předchozím čtvrtletím vzrostla obsazená kancelářská plocha o 53 100 m2.

Neobsazenost kanceláří klesla ze 7,7 % ve čtvrtém čtvrtletí 2022 na 7,5 % v prvním čtvrtletí 2023. Celková rozloha volných kanceláří na konci čtvrtletí dosáhla 289 100 m2. Nejvíce volných prostor bylo v Praze 4 (56 400 m2) a Praze 5 (52 100 m2). Naopak nejméně neobsazené plochy bylo v Praze 10 (9 200 m2) a Praze 2 (9 300 m2). V procentuálním vyjádření byla nejvyšší míra neobsazenosti v Praze 3 (21,6 %) a Praze 9 (14,3 %), nejnižší pak v Praze 8 (4,2 %) a Praze 4 (5,8 %).

Nájemné

Nejvyšší dosahované nájemné v prvním čtvrtletí roku 2023 v některých částech města mírně vzrostlo a pohybovalo se v rozmezí 26,50–27,00 eur za m2 za měsíc v centru města, 17,75–18,25 eur ve vnitřních a 15,00–16,00 eur ve vnějších částech města. Rostoucí ceny stavebních prací se kromě nájemného promítají také do nabídek příspěvků na kancelářské vestavby, případně jiných pobídek.