Mohlo být i hůř

Deprese na realitním trhu velmi pomalu odeznívá. Vyhráno sice zatím není, ale předpovědi jsou mírně optimistické. Čeští developeři přestáli realitní krizi relativně dobře. Žádné markantní krachy se zatím nekonaly, ač někteří velcí developeři balancovali na hraně a mnozí museli přizpůsobit své plány realitě.

Hrozivě vypadající realitní krize, která v uplynulých dvou letech zasáhla Českou republiku, nenatropila v developerských řadách zdaleka takové škody, jako by se mohlo zdát. „Trh stále ještě není z krize úplně venku,“ řekl v dubnu na semináři k vývoji realitního trhu v ČR Kamil Kosman, ředitel úseku realitní obchody České spořitelny. „Čeští developeři a zahraniční investoři v Česku přežili krizi velmi dobře a problémy úspěšně ustáli,“ myslí si Kamil Kosman.

„Developeři ustáli krizi relativně dobře, dost jim v tom pomohly banky, které nešly do krajnosti a nenechaly své klienty padnout, což by nikomu neprospělo,“ souhlasí další realitní analytik z bankovní sféry. V protikladu s jeho tvrzením o pozitivní roli bank ovšem během krize zaznívaly hlasy developerů, podle nichž krizi pomohly prohloubit právě banky zpřísněním svých úvěrových podmínek.

„To nejhorší období máme již za sebou. I banky budou na developerské projekty reagovat pozitivněji,“ hodnotí nynější situaci Serge Borenstein, prezident developerské společnosti Karlín Group. Jeho skupina nezahálí. Karlín Group momentálně realizuje kancelářskou budovu Keystone, která bude dokončena letos a již byla prodána německému realitnímu fondu. Dále tento developer pracuje na rekonstrukci karlínských hal pro Zdeňka Bakalu a připravuje projekt rekonstrukce budovy Microna v Modřanech a výstavbu rezidenčního projektu tamtéž.

Také v oblasti maloobchodu už krize ztratila sílu. „Letos se každopádně řada developerů a nájemců konečně nadechne,“ soudí Alexandr Rafajlovič, vedoucí výzkumu trhu ze společnosti Cushman & Wakefield.

Ořezané plány
V každém případě se developeři během krize museli přizpůsobit nové situaci na trhu. Upravili harmonogramy, projekty rozdělili na menší etapy, některé posunuli na pozdější období. „Krize a s ní související pokles zájmu o koupi nemovitostí jsme reflektovali v připravovaných projektech tím, že jsme rozdělili plánované projekty do více menších etap,“ popsala reakci na krizi například Petra Kopecká z developerské firmy Finep.

Také společnost Karlín Group musela pružně reagovat. „Svět se změnil, změnit se musela i Karlín Group. Plány společnosti jsme museli upravit z hlediska časového harmonogramu. Chceme udržet vysokou kvalitu a nabídnout projekty za zajímavější ceny. Plánované projekty budeme realizovat ve fázích. Soustředíme se také na zelené technologie našich budoucích administrativních projektů,“ předestírá Serge Borenstein. Jeho firma musela například posunout termín realizace rezidenčního projektu River Gardens, jehož první fáze bude zahájena do konce tohoto roku.

Ani v segmentu průmyslových nemovitostí a maloobchodu nedocházelo k tomu, že by se některý z developerů stáhl úplně z trhu. „Spíš někteří developeři omezili svoje aktivity,“ potvrzuje Jaroslav Kaizr, vedoucí týmu pronájmu průmyslových ploch ze společnosti Cushman & Wakefield. „Pokud vím, tak Plaza Centers zrušila projekt v Opavě, nicméně pokračuje v expanzi v Polsku a východní Evropě,“ doplňuje jej kolega Alexandr Rafajlovič o informaci z oblasti maloobchodu.

Krachy jen sporadicky
Přesto však občas některé menší developerské společnosti zkrachovaly. V konkursu se například ocitla firma Con Invest, a. s., která mezi jiným realizovala rezidenční projekt přestavby areálu ­dobříšského pivovaru. „Insolvence vznikla jako následek vnějších příčin, zejména ekonomické krize, která se významně dotkla právě oblasti developmentu či výstavby bydlení,“ vysvětloval příčiny úpadku majitel společnosti.
Někteří zahraniční developeři navíc museli čelit krizi ve svých domovských zemích, což je donutilo slevit ze svých projektů v České republice.

Drama Orca a ECM
Asi nejviditelněji se krize podepsala na dvou velkých developerských společnostech mezinárodního dosahu – ECM a Orco, které jsou kótovány na pražské burze, a tedy ostře sledovány. Obě společnosti velmi tvrdě zasáhla finanční krize, která způsobila, že v uplynulých dvou letech ECM i Orco balancovaly na pokraji krachu.
Orco založil na počátku 90. let minulého století na základě svých pražských aktivit francouzský developer Jean-François Ott a jeho firma se časem vypracovala mezi přední developerské společnosti ve střední Evropě. K jejím největším zamýšleným projektům v Česku se řadí výstavba na území kolem nádraží v Praze-Bubnech.

Společnost ECM Real Estate Investments je známá především svým kontroverzním projektem výškové zástavby na Pankrácké pláni. K již existujícím a zrekonstruovaným výškovým budovám bývalého Motokovu a Českého rozhlasu, nyní známým pod názvy City Empiria a City Tower, měly přibýt další mrakodrapy. Nad ambiciózním projektem multifunkčního komplexu City však kvůli finančním potížím developera visí otazník.
Zatímco Orco, zdá se, krizi ustálo a před bankrotem se zachránilo, byť má před sebou ještě dlouhou cestu ze zadlužení, ECM se sice na konci loňského roku z hrozby úpadku vyvléklo, ale nyní se společnost ocitla v insolvenčním řízení. Do něj těžce zadluženou firmu poslala Česká spořitelna pro závazky přes 23 milionů korun nesplacené po lhůtě.

Osudy obou firem – Orca i ECM – v krizi měly podobné příčiny – příliš velké projekty, které se nepodařilo financovat. Společnostem chyběly finanční rezervy, aby mohly ustát zlé časy. Kvůli krizi zamrzl trh s nemovitostmi a banky začaly být opatrné při financování velkých projektů a zpřísnily úvěrové podmínky. Také dluhopisové financování se ukázalo jako nebezpečné. S poklesem trhu nemovitostí a cen došlo k výpadkům příjmů a obě firmy se propadly do značných ztrát.

ECM REI v roce 2008 skončila ve vysoké ztrátě, která pokračovala i v roce 2009. Vloni ztrátu dál prohloubila o polovinu na 94,5 milionu eur (kolem 2,3 miliardy korun).

Orco, které v roce 2009 skončilo se ztrátou 250,6 milionu eur a poklesem tržeb o 16 procent, muselo vloni požádat o ochranu před věřiteli. Nakonec zhruba před rokem obchodní soud v Paříži schválil záchranný plán, který počítá se splacením dluhu společnosti Orco v průběhu deseti let. Zároveň se počítá s dokončením aktuálních projektů v letech 2010 až 2013 a s prodejem vedlejších aktiv. Letos na jaře valná hromada společnosti Orco dala firmě volnou ruku pro zvýšení akciového kapitálu až na 410 milionů eur, tedy asi na deset miliard korun. Akcionáři podle generálního ředitele Jean-Francois Otta dali vedení jasný mandát pro pokračování ve změnách ve společnosti. Za loňský rok vykázalo Orco provozní zisk ve výši 51 milionů eur (proti ztrátě 254 milio­nů eur v roce 2009), na celkovém čistém zisku 233 milionů eur se podílelo hlavně přecenění dluhu v loňském roce.

Trh zvedá hlavu
Podle analytika České spořitelny Martina Lobotky je česká ekonomika z nejhoršího venku a již šest čtvrtletí po sobě roste. Letos by měla ekonomika pokračovat v růstu (odhadem o 1,8 %), z nejhoršího je venku i spotřeba a také nezaměstnanost utěšeně klesá.

Vývoj na nemovitostním trhu má přitom své zákonitosti. V okamžiku, kdy jde ekonomika nahoru, se jako první objevuje poptávka po průmyslových a logistických nemovitostech. A jak nyní vypadá situace v tomto segmentu? „Letošní rok bude na straně poptávky pravděpodobně horší než rok minulý, který byl jedním z rekordních let (845 tisíc metrů čtverečních). Na straně nabídky zatím neočekáváme výraznější oživení, pravděpodobně dojde k výstavbě obdobného objemu jako v minulém roce“, říká Jaroslav Kaizr, vedoucí týmu pronájmu průmyslových ploch v pražské kanceláři Cushman & Wakefield.

Podle zprávy společnosti Cushman & Wakefield v Česku za poslední rok významně ubyly volné průmyslové plochy k pronájmu. Procento prázdných prostorů kleslo na nejnižší hodnotu za poslední tři roky. Důvodem je výrazný úbytek nové výstavby, ke kterému došlo od druhé poloviny roku 2009. „Míra nepronajatosti je momentálně nejsilnější faktor, který ovlivňuje dění na trhu. Pokud podíl volných ploch klesne pod 10 procent, znamená to omezenou nabídku, což může v některých lokalitách vést k růstu nájemného. Dnes evidujeme volných pouze 8,6 procenta z existujících prostorů a očekáváme další pokles tohoto ukazatele,“ říká Jaroslav ­Kaizr. V současné době je podle něj volných k pronájmu 322 888 metrů čtverečních.

Končí období, kdy si nájemci diktovali podmínky a developeři s cílem rychle pronajmout poskytovali výhody nebo šli s cenou dolů. V prvním čtvrtletí 2011 se postavilo necelých 14 tisíc čtverečních – nejméně od poloviny roku 2009. Stavěli výhradně dva developeři – developer Segro rozšířil svůj Tulipan Park v Ostra­vě, takže na celkové výstavbě se podílel 59 procenty, zbývajících 41 procent výstavby realizoval developer CTP ve svém parku CTZone v Brně. 

„Současná situace může vyvolat zájem developerů o opětovné zahájení spekulativní výstavby, to znamená bez předem podepsaných nájemních smluv. Většina nové výstavby však bude nadále probíhat na základě předpronájmu,“ dodává Kaizr.

Podle logiky vývoje na nemovitostním trhu následuje po růstu poptávky po logistických a průmyslových nemovitostech také rostoucí poptávka po kancelářích. Podle Kamila Kosmana je kanceláří nyní relativně dost, v příštím roce se poptávka s nabídkou vyrovnají, u kanceláří typu A (nové a nejkvalitnější) poptávka převýší nabídku. „Letos nečekáme příliš vyrovnaný růst, ale příští rok bude růst viditelnější, protože na trhu je v důsledku krize málo prostorů – v roce 2012 čekáme zvýšení poptávky po kancelářích. Kanceláře nyní zaznamenávají růst hlavně na investičním trhu, investoři se začínají vracet ze zahraničí a mají zájem o kvalitní produkty obsazené kvalitními nájemci. Kvalitních produktů je na trhu málo, proto rostou ceny,“ říká Kamil Kosman.

Oživení na kancelářském trhu je zpravidla logicky následováno rostoucím zájmem o bydlení. V tomto segmentu se podle Kamila Kosmana nyní očekává především regionální růst, neboť zásoba bytů je v regionech nižší než v Praze. „V segmentu bydlení očekáváme stabilní vývoj, ale boom pro nás bude příjemným překvapením,“ uzavírá K. Kosman.

Antonie Březinová
Vizualizace: archiv společnosti Karlín Group

Autorka je ekonomka a publicistka.

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.