Na kancelářích se začína šetřit
Obchody s kancelářskými prostory se loni rozhýbaly, pronájmy i investice výrazně překonaly rok předcházející. O roku letošním však odborníci na realitní trh hovoří velmi opatrně. Nejistá ekonomická budoucnost je vede k úvahám i o poklesu trhu.
Tyto faktory budou určující pro letošní vývoj. Již nyní je zřejmé, že poptávka po kancelářských prostorech bude velmi opatrná. Firmy nedůvěřují tomu, že by se jim podařilo zvýšit své obchody a rozšiřovat aktivitu. A když už, tak se stávajícími kancelářskými prostory, do jejich zvětšování se nehrnou. Trend je spíše opačný. Co se investic týká, developerské projekty i obchodní transakce jsou silně závislé na možnostech bankovního financování. Možnosti a ochota bank půjčovat je v situaci, kdy jsou velké evropské bankovní domy nuceny spíše kapitál shromažďovat a čistit a posilovat své bilance, rovněž velmi nejistá. To se týká i bank tuzemských, které jsou sice kapitálově relativně silné, ale všechny jsou podřízeny svým zahraničním mateřským společnostem. Proto se finanční stabilita evropských peněžních ústavů odrazí i na českém úvěrovém trhu.
Praha loni prosperovalaNejvětším tuzemským trhem s kancelářskými prostory je hlavní město Praha. Loni se výrazně pozvedl, nicméně průběh roku byl proměnlivý a do značné míry ilustrativní.
Hrubá realizovaná poptávka včetně renegociací a podnájmů loni v Praze dosáhla odhadem 325 tisíc m2. Bylo to více, než očekávali obchodníci (odhady před koncem roku se pohybovaly do 300 tisíc m2), a výrazně více než v roce 2011 – společnosti sdružené v Prague Research Forum (PRF) hovoří o pražském rekordu.
„Tento trend je povzbuzující zejména vzhledem k dlouhodobé důvěře, kterou společnosti mají ke svým obchodním plánům a potenciálnímu růstu na českém trhu,“ komentoval loňské údaje Omar Sattar, výkonný ředitel agentury Colliers International Česká republika.
Během roku byl vývoj nevyrovnaný. V nejslabším třetím čtvrtletí se nově pronajalo jen 49,8 tisíce m2, tedy jen o málo více než polovina toho, co v kvartálu předcházejícím. Poslední čtvrtletí se pak vyrovnalo prvnímu, kdy hrubá realizovaná poptávka dosahovala 85 tisíc m2.
Z rekordních objemů hrubé realizované poptávky ale realitní agentury nečiní žádné ohromující závěry. „Jedním z důvodů tak vysoké aktivity v pronájmech je vysoké číslo renegociací (98,5 tisíce metrů čtverečních). Druhým důvodem může být to, že trh v Praze je v porovnání s evropskými trhy stále dost malý, a pokud se uskuteční větší transakce typu UniCredit, PwC nebo Komerční banka, tak to čísla velmi ovlivní. Oproti roku 2010 bylo pět největších transakcí nad 10 tisíc metrů čtverečních,“ říká Alexandra Tomášková, leasing manažerka společnosti Skanska Property Czech Republic. K tomu Omar Sattar dodává: „Vysvětlením poklesu poptávky ve 3. čtvrtletí může být sezóna dovolených. Manažeři, kteří o nových kancelářských prostorech rozhodují, nejsou v tomto období dostupní, nemohou být tedy činěna konečná rozhodnutí.“
Renegociací bude více
Loňský podíl renegociací zhruba 30 procent se podle očekávání realitních agentur nejspíše zvýší. Někteří, například společnost DTZ, hovoří až o nadpoloviční části celkové hrubé realizované poptávky. Jednak se neočekává stěhování velkých klientů, jednak ani nebude kam se stěhovat. „Podíl renegociací by měl narůst oproti 2011, je to zejména kvůli zpomalení nabídky kancelářských projektů v Praze,“ zdůvodňuje stručně O. Sattar. Letošní poptávku Colliers odhaduje mezi 200 tisíci a 225 tisíci m2.
„Letošní rok bohužel nebude lepší než 2011, spíše bude stagnovat nebo bude dále vykazovat zvýšený podíl renegociací,“ soudí Alexandra Tomášková ze Skanska Property CR. „V nejistých dobách firmy většinou nepotřebují růst, což je jeden ze základních faktorů potřeby nové (větší) kanceláře. Společnosti, které své sídlo opravdu v roce 2012 vymění, to udělají většinou buď z popudu radikálního snížení prostoru a úspory nákladů, nebo z potřeby zlepšit kvalitu prostoru.“
V posledním loňském čtvrtletí bylo v Praze 2,8 milionu m2 kancelářských ploch. Na této výměře se 69 % podílely kanceláře kvality A, zbytek připadl na kanceláře kategorie B. Neobsazených bylo 336 tisíc m2 kanceláří. Míra neobsazenosti tak mírně stoupla na 12 %. Přičemž Praha 5 vykazovala neobsazenost jen 6,8 %, naproti tomu Praha 9 měla více než 30 % neobsazených kancelářských ploch. Sdružení PRF letos odhaduje novou nabídku v Praze na 110 tisíc m2 kancelářských ploch.
Mimopražské projekty trh neovlivní
Kancelářské plochy v jiných městech než hlavním nejsou svým objemem pro celkový trh v ČR nijak zásadní. „Je to tak malé číslo, že pro celkový vývoj trhu není směrodatné,“ říká Iveta Jílková ze společnosti Knight Frank. Přesto, nebo právě proto, však mohou být pro firmy působící mimo Prahu významné a mohou také výrazně ovlivnit urbanismus regionálních metropolí.
Typickým příkladem je projekt AZ Tower v Brně. Podle vyjádření Petra Teplého ze stejnojmenné developerské společnosti by tato nejvyšší budova v ČR měla být dokončena v roce 2013. Největší zájem o kanceláře v ní projevují firmy z oborů IT, společnosti zabývající se řídicími systémy a marketingové agentury. Největší zájem je o kanceláře a apartmány v nejvyšším 23. kancelářském podlaží. Firma proto mění původní dispozice a rozčlení prostory na menší kanceláře.
Olomouc buduje nový kancelářský komplex s názvem CPI City Center. Během dvou let by měly být dokončeny dvě administrativní budovy s kancelářemi, obchody a rekonstruovaným hotelem Sigma. Developerská skupina CPI, která do projektu vloží více než 500 milionů korun, počítá i s kongresovým centrem s kapacitou 1 400 návštěvníků. Podle vyjádření developera je již většina budoucích kancelářských prostor pronajata. Nedaleko od CPI City Center vyroste administrativní komplex Nová Envelopa. Dvě šestipodlažní budovy by měly své kancelářské prostory nabídnout trhu na jaře 2013. Kromě toho se v Olomouci plánuje administrativní budova Lafayette Offices Olomouc a nedaleko ní bude na prosklené kanceláře Silo Tower Olomouc přebudováno bývalé silo.
V Plzni v Borských Polích bude letos v dubnu uvedena do provozu další etapa vědeckoprůmyslového parku, která nabídne kromě průmyslových prostorů také 4 000 m2 kancelářských a poloprovozních ploch. Doposud park nabízel celkově více než 6 000 m2 kanceláří, poloprovozních ploch a laboratoří, které využilo nebo stále využívá více než 70 podnikatelských subjektů a výzkumných i vývojových institucí z oblasti materiálového inženýrství, vývoje pro automobilový průmysl, informačních a komunikačních technologií, mechatroniky, elektroniky, biotechnologií a energetiky.
Mezi nejzajímavější projekty v Ostravě patří šestipodlažní administrativní komplex Nová Karolina, který buduje developer Passerinvest Group. Příští rok na jaře zde nabídne 25 tisíc m2 nejkvalitnějších kancelářských prostor.
Vraťme se však do Prahy. Zde bylo v posledním loňském čtvrtletí dokončeno celkem pět kancelářských budov: Qubix Office (11 700 m2) v Praze 4; Futurama Business Park budovy D a E (každá 8 000 m2) v Praze 8; Václavské náměstí 9 (2 260 m2) v Praze 1 a VGP Park Horní Počernice (2 700 m2) v Praze 9. Mezi nejsledovanější rozpracované projekty patří City Green Court společnosti Skanska na pražské Pankráci. Po jejím dokončení v posledním letošním čtvrtletí se zde otevře 16,3 tisíce m2 kancelářských ploch, z nichž zhruba 14,2 tisíce m2 je již pronajatých. Se zájmem je rovněž sledována příprava projektu Prague Eye Towers na Chodově. Dvě věže projektované v již zastavěné lokalitě pražského sídliště by měly svou výškou překonat věž brněnskou, té ale bude patřit prvenství ještě několik let po jejím dokončení.
Zákazníci šetří
Kromě nižší poptávky se pronajímatelé kanceláří budou letos potýkat i se změnou požadavků ze strany nájemců. Nepůjde přitom o tlak na snížení nájemného. To se podle PRF na konci minulého roku drželo v centru hlavního města mezi 20 a 21 eur (56 až 111 Kč) za metr čtvereční, ve vnitřním městě činilo 15 až 17,5 eura a ve vnějším městě do 14,5 eura za čtvereční metr a měsíc. Prosazuje se však tendence buď zmenšit pronajímanou kancelářskou plochu, nebo za stávající náklady získat více služeb či vyšší kvalitu.
„Společnosti, které své sídlo opravdu v roce 2012 vymění, to udělají většinou proto, že chtějí buď radikálně snížit prostor a uspořit náklady, anebo zlepšit kvalitu prostoru,“ říká A. Tomášková. To je třeba i jedním z motivů rostoucí poptávky po tzv. zelených kancelářích. „Zelené budovy se v poptávce objevují stále častěji, a to nejenom kvůli snaze uspořit na energii, ale také kvůli korporátní politice společností.“ Alexandra Tomášková rovněž potvrzuje, že zvláště u malých a středně velkých nájemců jejich požadavky směřují k větší flexibilitě smluv a ke kratším smluvním závazkům, než je obvyklých pět let.
„Úspory jsou důležitou součástí očekávání nájemců. Hodnota, kterou dostanete za vydané peníze, je klíčovým tématem jednání,“ přizvukuje Omar Sattar z Colliers International. „Jednotky se v současné době nezmenšují, zachovávají si typickou velikost. Kvalita prostoru je stále velmi důležitá a některé společnosti v posledních letech dosáhly upgradu kvality kancelářských prostor díky přesídlení do lépe vybavených prostor, a to za stejných nákladů a nájemného, které hradily předtím. Udržitelnost a zelené budovy jsou stále rozšířenějším tématem a oproti minulým rokům se stávají důležitější prioritou pro nájemce. To platí zejména pro velké nadnárodní korporace, například AB InBev, PwC, Dell, Sony, Unilever či Google.“
Naproti tomu žádné podstatné posuny nenastávají v poptávce na kancelářské prostory typu open-space. „Jsou stále velice oblíbené,“ říká. „Preferují je určité typy společností, například v oboru IT. Žádný zásadní ústup nebo naopak průlom v poptávce po tomto typu kancelářských dispozic jsme nezaznamenali.“
Zákazník na kancelářích typu open-space v podstatě vydělá – potřebuje menší prostor na pracovníka. „Obecný trend je jednoznačně směrem k open-space. Open-plan je také efektivnější z hlediska prostoru, jelikož rozdělení na jednotlivé části zabere určité procento prostoru, takže nájemce si pak musí pronajmout více metrů čtvrtečních, což se odráží na nájemném,“ hodnotí O. Sattar.
Ovšem častěji než dříve se objevují požadavky na zřízení zvláštních kanceláří, například pro společná jednání, oddělených kanceláří pro řešení náročných projektů, při kterých by řešitelé neměli být rušeni okolím, diskrétních koutků pro vyřizování telefonních hovorů nebo prostě relaxaci.
ČR investory stále oblíbena
Přes všechny nejistoty stále platí, že investice do komerčních nemovitostí ve východní Evropě a v České republice jsou považovány za relativně jisté. V loňském roce vzrostly ve střední Evropě o 116 % oproti roku předcházejícímu a sedm z deseti evropských nejrychleji rostoucích trhů se nacházelo v tomto regionu – byly to Bulharsko, Estonsko, Slovensko, Česká republika, Maďarsko, Rusko a Chorvatsko. První desítku doplnily jen Švýcarsko, Dánsko a Francie. Do regionu střední Evropy směřovaly 4,7 % všech evropských investic do komerčních nemovitostí.
„Investoři upravili své názory, co se týká rizika na těchto trzích, a současně začali hledat trhy, které mají růstový potenciál,“ říká James Chapman, vedoucí investičního týmu v Cushman amp; Wakefield Česká republika a Slovensko. „V České republice se významně zvýšily zahraniční investice, neboť k ní mezinárodní instituce opět získaly důvěru.“ Jejich podíl činil loni 76 procent z celkového objemu investic. Na českém trhu je tradičně vysoký podíl zahraničního kapitálu; jedinou výjimkou byl rok 2010. „Očekáváme, že se tento podíl v průběhu následujících tří let stabilizuje přibližně na úrovni 60 až 70 procent celkového objemu, jak budou mezinárodní skupiny konkurovat rostoucí domácí základně investorů,“ dodává J. Chapman.
Poptávka v Evropě byla rozložena do všech sektorů: podíl kancelářských prostorů na trhu činil 44 %, trh s průmyslovými prostory dosáhl hodnoty 9,4 % a podíl pronájmu maloobchodních prostor mírně poklesl na 32 %.
„Díky významným transakcím společnosti VGP v celkové hodnotě 470 milionů eur tvořil podíl průmyslových nemovitostí na celkových investicích v České republice 26 procent. To je více, než se předpokládalo. To se nejspíš nebude v roce 2012 opakovat. Hlavní podíl na českém trhu zřejmě získají kancelářské prostory,“ říká James Chapman.
Agentura Reuters nedávno citovala odborníky na realitní trh, podle kterých investice do kancelářských prostor v Praze a centru Londýna jsou nejbezpečnější investicí do evropských nemovitostí v případě, že by Evropu postihla druhá recese v důsledku dluhové krize eurozóny. „Přestože by i zde výnosy ovlivnil hospodářský pokles, dopad ve střednědobém horizontu by byl menší než u jiných evropských zemí, ať už zavedly euro nebo nikoli,“ píší Reuters. Kdyby v Evropě klesl v tomto a příštím roce hrubý domácí produkt, výnosy nemovitostí by do roku 2016 dosahovaly jen 3,2 %. Výnosy z pražských kanceláří by však dosahovaly 7,4 %, v centru Londýna 6,6 %. Agentura DTZ k domu dodává, že v případě hospodářského růstu, byť velmi mírného, by výnosy pražských kanceláří činily až 8,6 %, v Londýně 7,7 %.
Jan Tesař
Autor je publicista a stálý spolupracovník redakce.
Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.
–>–>
