Nové kanceláře: Staví se moderně a opatrně

V podnikatelské sféře je dnes kancelář především místo, kde vznikají nové nápady, neotřelá řešení, startupy s miliardovou hodnotou. Tomu také odpovídají jejich moderní koncepce. Už celou minulou dekádu se požadavkům uživatelů přizpůsobovali jejich stavitelé. Kancelářský prostor doznal vpravdě revolučních změn. Uplynulé tři roky ale přinesly do trhu kancelářských prostor další, nové vlivy, které význam pojmu „kancelář“ opět výrazně mění, dá se říci, že jej posouvá do kategorie archaismu.

Jeden zásadní trend už trvá déle a neslábne. Říká se mu udržitelnost. Developeři už řadu let certifikují nové kancelářské budovy některou z mezinárodně zavedených známek, bez certifikace by taková budova byla už prakticky nepronajímatelná. Nyní ale tento pojem dostává závaznou kodifikaci. Nejde jen o nové normy pro energetickou efektivnost budov. Jde tady o celkové pojetí norem ESG, tedy environmentálního a společenského řízení, jehož počátky je nutno hledat ve směrnicích Evropské komise.

„Developeři to reflektují už ve fázi obecného plánování budovy do lokality, aby z kancelářského projektu nevznikl ostrov, ale aby byl propojen s okolím. Partery projektují jako obchody a služby, kavárničky nebo lobby pro setkávání, pro služby, okolí jako parky, plánují přístupnost veřejnou dopravou a podobně,“ říká Josef Stanko, senior analytik poradenské agentury Colliers, v rozhovoru pro ASB.

„Zaměřují se na ekologické prvky, jako jsou zelené fasády, hospodaření s vodou a podobně. Dnes už se neřeší jednotlivé budovy, ale širší urbanistický prostor. Developerům záleží na tom, aby byl projekt propojen s veřejným prostorem. Věnují jeho přípravě více času a dbají na to, aby příprava projektu byla co nejvíce transparentní. Velký důraz je kladen na to ‚S‘, tedy ‚společenský‘, a developerské firmy přiznávají, že na to hledí i banky při financování projektů.“

Velice dobře je tento trend patrný v Brně, které se stalo jedním z nejdynamičtěji se rozvíjejících trhů kancelářských prostor a zároveň nejžádanější prostory vznikají v těsném sousedství centra města. „V Brně si developeři dávají velký pozor, protože pracují v centrálních lokalitách a záleží jim na tom, aby svým jménem zaštítili dobré projekty, které zde budou fungovat mnoho let, a pracují na tom, aby na trhu ještě mnoho let byly. Nespěchají, věnují více času i prostředků na přípravu projektů a mají odvahu je veřejně prezentovat, protože v developmentu chtějí dlouhodobě pokračovat. Když odkryjí karty, diskutují, vysvětlují, projekty se pak rozjedou a fungují. To je i příklad výstavby v pražské Waltrovce, na Smíchově a kolem Masarykova nádraží.“

Aby home office nebyl tak docela home

Nový posun ve způsobu využívání kanceláří přinesl covidový rok 2020. Vládní opatření zakazovala lidem chodit do práce, zejména do takové, která se děje v uzavřených prostorech a kde se lidé hodně potkávají. Nedá se přímo říci, že tehdy byla vynalezena práce z domova (home office), ale masově se rozšířila. Ani po odeznění pandemie se nemá k velkému zužování. Oblíbili si ji jak zaměstnanci, tak zaměstnavatelé, kteří navíc přišli na to, že jim hybridní práce může šetřit náklady.

To, co se dříve nabízelo jako mimořádný a luxusní benefit, je dnes normou a zaměstnanci vyžadovaným standardem. Ovšem chce to počáteční investice na obou stranách. Od zaměstnanců do domácího vybavení pracovního místa, počínaje silným a spolehlivým připojením k internetu po pracovní stůl a židli z důvodu ergonomie. Podobné je to na straně zaměstnavatelů, kteří potřebné technologie, tedy možnost připojení kdekoliv a hned, možnost projekce aj., pořizují jako standardní vybavení kancelářských prostor.

A to není, co se týče změn, vše. Prostorných kanceláří už není zapotřebí tolik. Jedno pracovní místo může využívat více zaměstnanců, když je potřeba, aby se dostavili. Zatím se to neprojevuje v poptávce měřené na čtvereční metry, ale to je dáno poptávkou nových nájemců a růstem těch dosavadních.

„Firmy při svých pronájmech upravují očekávání poptávané plochy. U vybraných nájemců se kancelářská plocha snížila až o 30 %. Nastavení nového standardu pro kanceláře je otázka delšího období. Vzhledem k cyklu nájemních smluv to může trvat až pět let, než se nové principy ustaví,“ říká Jana Vlková, ředitelka oddělení kancelářských prostor společnosti Colliers, v rozhovoru pro ASB.

Požadavek na technologie je doprovázen požadavkem na variabilitu interiérů. „Staví se tak, aby prvky v interiéru pokud možno nebyly pevně spojeny s budovou,“ vysvětluje Vlková. „Potřebné vybavení kanceláří si nájemce opatří a do budovy přinese, ale také si je pak může zase odnést, nepřipojí se k budově. Dnes to mohou být i malé mobilní zasedačky.“

Což ale nesmí být na úkor kvality kancelářských interiérů. Dnes se hodně věcí dělá na míru: kuchyně (ty se zvětšují), zasedačky (ty se zase zmenšují), odpočinková místa atd. „Dříve 80 % kancelářských ploch sloužilo k běžné kancelářské práci, pětina k setkávání. Dnes je to tak 50 na 50, polovinu kancelářské plochy tvoří místa k setkávání, kuchyně, telefonní zóny. Kvalita kanceláří se hodně zvyšuje. Jsou příjemné, kreativní, lidem se v nich dobře pracuje,“ říká J. Vlková. „Velmi se dbá na správné osvětlení, příjemné barvy, v materiálech převládá dřevo. Zároveň to zaměstnanci očekávají. I podle atmosféry ve firmě se rozhodují, zda do ní půjdou pracovat.“

Přitom stále není zcela jasné, kam až covidové trendy dospějí. Podle různých průzkumů někteří zaměstnanci odmítají trvalý návrat do kanceláří, jiní jej požadují, protože doma to není na práci úplně ono. Také zaměstnavatelé zjišťují, že ztrácejí kontrolu nad svými zaměstnanci, zda třeba nepracují pro konkurenci, nebo jestli nemají nějakou vážnou osobní krizi a nepotřebovali by trošku pomoci, třeba krátkou dovolenou.

„Covid předznamenal zásadní změnu v pracovní kultuře a hromadný návrat do kanceláří po jeho odeznění se nekonal. Firmy spíše než stěhování do nových prostor aktuálně řeší optimalizace a prověřují možnosti podpronájmů. V kombinaci s problémovým financováním mohou být ovlivněny i aktuálně řešené komerční developerské projekty,“ říká Petr Háma, realitní expert konzultační firmy Deloitte.

Cítit se skvěle a úsporně

S technologiemi souvisí i výše zmíněná udržitelnost budov. Konkrétně hospodárnost jejich provozu a ostrahy. Píše se o chytrých budovách, které už u vjezdové brány poznají, kdo přichází, kam půjde, kde se má samo rozsvítit a kde zatopit.

Čidla kontrolují čistotu vzduchu, teplotu, intenzitu osvětlení a vlivy přirozeného denního osvětlení, včetně oteplování, a tedy potřeby chlazení. Opět se přitom zdůrazňuje, že úloha digitalizace, či spíše řekněme po česku „zchytření“, budov má úkol dvojí: šetřit zdroje, hlavně energii, a zajistit komfort uživatelů uvnitř.

„Pracovní den v chytré kancelářské budově by šlo popsat následovně. Pokud cestujete autem, otevře se vám závora podle vaší poznávací značky. Jestliže se do práce chystáte na kole, dopředu víte, že je pro vás volné místo v kolárně. Dveře od objektu si odemknete mobilním telefonem přes čtečku NFC nebo osobní kartou. Turniket ve vstupní lobby si načte, z kterého patra jste, a ovládací modul vám ukáže, do jakého výtahu máte nastoupit. Poté vás zaveze přímo do patra, ve kterém sídlí vaše firma,“ popisuje Jan Tvrdek, projektový manažer poradenské firmy CBRE.

„Ve vašich kancelářích je již vyvětráno, máte tam ideální teplotu. Vzduch se vyměnil přes noc, a to bez zbytečného plýtvání energií. Příjemné klima bude uvnitř po celý zbytek dne: ať už na budovu svítí slunce, nebo ne, venku se otepluje, či ochlazuje, vaše kancelář je plná lidí, anebo jste v ní zrovna sami. Totéž platí také u osvětlení. Jeho intenzita se v průběhu času a v závislosti na typu místnosti bude měnit tak, aby zůstaly zachovány co možná nejlepší podmínky pro práci i odpočinek. Ke konci pracovní doby se všechny tyto technologie postupně utlumí, aby se dále šetřila energie i v průběhu noci.“

Jak ale připouští CBRE, tento způsob fungování budovy je u nás ještě trošku sci-fi. „Jen 25 % kancelářských budov aktuálně využívá nové technologie pro monitorování nebo kontrolu HVAC systémů, má integrovaný systém BMS nebo chladicí trámy či podobné technologie pro řízení teploty, vlhkosti a čistoty vzduchu v interiérech.

Moderními výtahy s chytrými technologiemi disponuje 15 % budov a 10 % nabízí svým nájemcům mobilní aplikaci, v níž mohou najít doplňkové služby a informace o dění v budově i jejím okolí. Chytré technologie pro přístup do objektu využívají pouze 3 % budov,“ píše se v její analýze.

Dlužno podotknout, že inteligentní řízení budov ztěžuje či prodražuje snaha o jejich multifunkčnost. Provoz a ostraha kavárničky nebo holičství v parteru se zásadně liší od kancelářského režimu v pěti patrech nad nimi. Snad proto je káva v kancelářském downtownu tak drahá…

Nové prostory vznikají opatrně

Nové kancelářské prostory, které snad budou vyhovovat novým standardům a požadavkům nájemců, již vznikají, i když pomaleji než dříve. Jestliže například na největším pražském trhu ročně přibývalo bezmála 130 tis. m2, za poslední dva roky to bylo 130 tis. m2 dohromady. Loni se postavilo 75 tis. m2 kanceláří v sedmi projektech.

„Letos to bude lepší,“ slibuje Josef Stanko z Colliers. „V plánu je dokončení 129 tis. m2 kancelářských ploch, z toho 43 % je již předpronajato. Na počet je projektů méně, jedná se o velké budovy nebo další etapy již rozestavěných projektů, například ve Waltrovce nebo na Masaryčce,“ vysvětluje Stanko. Připomíná také, že nastane doba zásadních rekonstrukcí dříve stavěných objektů. „Málo se staví, ale budou rekonstrukce. Už máme docela dost 20 let starých kancelářských budov,“ říká Stanko.

Zásadní výkyvy na trhu, tedy že by nastal výrazný převis poptávky nad nabídkou, Stanko nepředpokládá. Nových nájemců není tolik, často jde o reorganizaci kancelářských prostor, fúze a akvizice, případně expanze dosavadních nájemců, nebo stěhování sdílených služeb již etablovaných firem k nám. A také většina nájemních smluv je dlouhodobých.

„Nájemci odkládali v letech 2020 a 2021 svá rozhodnutí, než se jim dostane nějaké nové jistoty. Tato zadržená poptávka se nyní postupně rozpouští do celkové aktivity na trhu. I díky tomu je kancelářský trh v České republice velmi stabilní, a pravděpodobně jím i zůstane.“

Zprávy z dalších regionů a měst zatím nejsou podrobně zpracovány. V Ostravě, na brownfieldu mezi OC Forum Nová Karolina a Trojhalím, se dokončuje pozoruhodný projekt Organica, který by ve druhé polovině roku měl nabídnout 23 300 m2 kancelářských a obchodních ploch.

Totiž… měl nabídnout… ono už je 80 % Organicy pronajatých. Stavba již získala certifikaci BREEAM Excellent, bude šetrná k životnímu prostředí a její chod budou řídit nejmodernější inteligentní systémy. Na brownfieldu Slza již probíhají přípravné práce pro výstavbu výškové multifunkční budovy Ostrava Tower.

Brno zažívá velký rozvoj, podporovaný zejména developerskou skupinou CTP. Díky svému umístění, kdesi na půli cesty mezi Prahou, Vídní a Ostravou, v něm poptávka po kancelářských prostorech roste. Podpořena je také vysoce kvalifikovanou pracovní silou vypouštěnou brněnskými vysokými školami. V neposlední řadě se zde staví v úzké návaznosti na industriální zóny i historické centrum města, a zatím docela zdařile. Brno také zjednodušilo proces povolování staveb.

Do developmentu už vstupuje i další nový trend, jímž jsou coworkingové prostory nebo tzv. servisované kanceláře. Zatím, podle Colliers, tvoří ne více než 3 % na trh uváděných kancelářských prostor, ale působí zde asi tři operátoři, kteří mají potenciál rychle expandovat a podíl coworkingů se bude rychle zvyšovat. V nových projektech už zkušení developeři předem s určitým podílem sdílených či nakrátko pronajímatelných kanceláří počítají.

Nájmy odrážejí růst kvality

Rozhodování developerů o tom, které projekty a kdy postavit, v nejbližší budoucnosti ovlivní také zcela pragmatický problém růstu cen stavebních materiálů, stavebních prací a zvyšování nákladů na splnění přísných norem udržitelnosti. Ještě donedávna se mohli kochat představou, že „zelená“ kancelářská budova, i když je dražší, vydělá nepatrně více na nájemném a hodně na prodeji.

Nyní už to nemusí takto schematicky vycházet. Nový development trvá déle a stavba je dražší. „Nájemné loni vzrostlo v průměru z 22 eur na 26,5 eura za čtvereční metr za měsíc. Rok 2023 nám ukáže, kde se nájemné ustálí,“ říká Jana Vlková z Colliers. „Nové developmenty reflektují vyšší stavební náklady ve vyšším nájemném a stávající nájemní smlouvy obsahují inflační doložku, což výsledné nájemné přibližuje právě novostavbám kancelářských budov.“