Pandemii vystřídala válka. Na realitním trhu panuje nejistota, uvádí studie

Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) vydala TREND REPORT 2022, komplexní analýzu českého trhu nemovitostí, která shrnuje vývoj na realitním trhu za uplynulý rok. Autorský tým ve svých kapitolách reflektuje dosavadní vývoj v jednotlivých segmentech nemovitostního trhu a přináší ucelený pohled na aktuální situaci.

Nedílnou součástí vydané publikace je každoroční průzkum, kterého se pravidelně účastní respondenti z řad členů ARTN a dalších odborníků na realitní trh.  „Český realitní trh se s následky pandemie vyrovnal obdivuhodně,“ říká Zdenka Klapalová, prezidentka ARTN a ředitelka realitně poradenské společnosti Knight Frank.

„Transakce probíhaly i v době uzávěr a omezení, likvidita na trhu byla a je vysoká, na domácí trh se vrací velké transakce a v podstatě jediné, co brzdí investory, je nedostatek vhodných produktů. Jakmile se na trhu objeví zajímavá příležitost, vyvolá velký zájem. Příkladem může být prodej administrativního a obchodního centra Bořislavka, disponujícího „zelenou“ certifikací. Jedná se o největší realitní obchod, týkající se jediné nemovitosti, za posledních pět let.“

Oživení ekonomiky je nejisté

Pavel Kliment, člen dozorčí rady ARTN a partner ve společnosti KPMG, aktuální situaci komentuje následovně: „Na nemovitostním trhu dochází k významným změnám, z nichž některé mohou být dlouhodobé. Příkladem je růst cen stavebních prací, který se v budoucnu projeví v konečné ceně nemovitostí. V oblasti dostupnosti bydlení se nacházíme v okamžiku reálného přelivu poptávky z vlastnické do nájemní formy. Dobrou zprávou pro investiční nemovitostní trh je, že evropská centrální banka pokračuje v politice nízkých úrokových sazeb. Příznivě se projevuje i fakt, že nemovitosti jsou dlouhodobě vnímané jako bezpečný přístav a tento pohled nejistota spíše posiluje.“

Ačkoliv se světová ekonomika v průběhu posledního roku vzpamatovala z pandemie a následovalo relativně svižné oživení ekonomické aktivity, její pokračování je aktuálně nejisté. Důvodem je ruská invaze na Ukrajinu, která začala 24. února letošního roku. V důsledku této bezprecedentní situace, kterou je plnohodnotná válka na evropském území, zažívá světová ekonomika velkou nejistotu a šok.

Zvyšující se ceny nemovitostí, surovin, energií a materiálů, výrazné zvyšování úrokových sazeb u hypoték a vysoká inflace (v březnu 11,9 %) ovlivní řadu českých domácností. Dá se říci, že po několikaletém boomu hypotečního trhu, kdy v loňském roce dosáhl historického a rekordního objemu 400 mld. poskytnutých hypoték, nás čeká výrazné ochlazení a propad zájmu o koupi vlastní nemovitosti. To bude mít na druhé straně vliv na růst segmentu nájemního bydlení.

V otázce bydlení pomůže VRT

Ceny u nových bytů v Praze vzrostly za poslední rok v průměru o 27,9 %. To již nyní vede k přesunu poptávajících z řad střední třídy mimo Prahu do středočeských měst, podobně jako v jiných západoevropských metropolích. Pro tento trend je základem kvalitní infrastruktura. S pokračující výstavbou nových úseků dálnic a plánovanou výstavbou nových železničních koridorů zřejmě bude tento trend nabývat na síle a umocňovat.

Například výstavba nového železničního koridoru do Ústí nad Labem plánovaná okolo roku 2030 bude znamenat dojezd vlakem do Prahy okolo 30 minut a tím se dopravně stane Ústí nad Labem stejně výhodné jako například Kolín. To je také jedním z důvodů, proč ceny rezidenčních nemovitostí ve středních Čechách rostly rychleji než v hlavním městě.

V oblasti maloobchodu došlo kvůli pandemii a silným státním regulacím regulacím k největšímu přeskupení sil na české maloobchodní scéně v novodobé historii. V důsledku restrikcí i mediálně podporovaných obav se dramaticky proměnilo nákupní chování Čechů. Snížila se frekvence nákupů, počet navštěvovaných prodejen i návštěv nákupních center, naopak vzrostl průměrný nákup a především – rapidně vzrostl poměr nákupů uskutečněných online.

Investiční trh byl vloni nižší, neboť chyběly velké transakce nad 100 mil. EUR. To se změnilo na začátku letošního roku, kdy byl za blíže nespecifikovanou, ale dle odhadu přesahující výše zmíněnou hranici prodán administrativní a obchodní komplex Bořislavka Centrum. Silné zastoupení mají na realitním trhu domácí investoři, nadále však přetrvává nedostatek vhodných produktů ke koupi.

Logistika se za posledních několik let stala preferovanou investiční třídou pro mnoho investorů. Po vypuknutí covidové pandemie v roce 2020, urychlení fenoménu e-commerce a návratu mnoha strategických výrobních aktivit zpět do regionu Evropy potažmo CEE sektor logistiky dosáhl stejné atraktivity jako tradiční kancelářské a obchodní nemovitosti. Tyto aktiva jsou velmi likvidní a velký zájem o něj projevují nejen domácí, ale také zahraniční investoři.

Očekávání budoucího vývoje

Rychlý růst spotřebitelských cen vedl k dalšímu zvyšování základní úrokové sazby ze strany České národní banky a s největší pravděpodobností můžeme očekávat její další zvyšování. To se nevyhnutelně odrazí v úrokových sazbách u půjček, ze kterých investoři financují své nákupy.

Dalším faktorem, který bude mít významný vliv na českou ekonomiku a investiční trh, je probíhající válka na Ukrajině. Ta před válkou patřila mezi 20 největších obchodních partnerů Česka, zejména v automobilovém sektoru a strojírenství.

Pracovníci z Ukrajiny navíc tvořili významnou část pracovní síly ve stavebnictví, které se tak musí potýkat nejen s nedostatkem některých stavebních materiálů, ale i s personálními problémy, což ve výsledku znamená zpožďování staveb. Například u logistických hal je doba výstavby téměř dvojnásobná oproti letům před pandemií.

Válka dále způsobuje zdražování paliv a všech dalších výrobků, což přispívá k růstu inflace. V boji proti inflaci zvýšila ČNB 31. března základní úrokovou míru na 5 %. Předpovědi vývoje jsou postupně upravovány. Zatímco na začátku února očekávala ČNB roční inflaci ve výši 8,5 % a růst HDP o 3 %, směřujeme nyní ke stagflaci, tedy období vysokého růstu inflace v kombinaci se stagnací nebo propadem HDP.

To bude mít dopad i na míru nezaměstnanosti, která dosud zůstávala ve srovnání se zbytkem Evropské unie na velmi nízké úrovni. Krátkodobý výhled na jakékoliv zlepšení situace je v současné době nepravděpodobný.