Spolu s cenami bytů v Praze rostou i nájmy

Ceny nájmů v Praze rostou. Potvrdila to říjnová studie společnosti Deloitte pro českou metropoli i listopadová analýza realitní společnosti LEXXUS. Růst nájmů táhne nahoru popularita krátkodobých pronájmů a dostupnost hypoték pro movité investory a také dlouhodobá nedostupnost bydlení v Praze.

Růst nájmů je přitom dlouhodobým jevem. V roce 2014 rostla průměrná výše nájmů o přibližně 3 % ročně, v roce 2017 to bylo až čtyřikrát rychleji. Loni se zdražování zpomalilo na zhruba čtyři procenta. K největšímu nárůstu přitom nedošlo v atraktivních lokalitách pražského centra, kde musí dlouhodobí nájemníci konkurovat krátkodobým pronájmům například přes platformu Airbnb, ale na pražských sídlištích.

Průměrná výše nájmů v Praze se pohybuje mezi 300 a 450 Kč/m². Průměrné nájemné vzrostlo v Praze z 213 Kč/m² v prvním pololetí 2014 na 307 Kč/m² v první polovině letošního roku. Pronájem menšího bytu o velikosti 45 m tak vyjde na 13 800 Kč.

Dlouhodobý nedostatek bydlení vytváří stále lepší podmínky pro vlastníky nemovitostí a láká také investory, kteří využívají stále ještě poměrně nízkých sazeb hypoték k tvorbě svého realitního portfolia, od kterého mohou očekávat reálný roční výnos z dlouhodobého pronájmu kolem 5 %.

„Evidujeme řadu kupujících, kteří i několikrát ročně pořizují nový byt čistě za účelem pronájmu. Zájem je o byty k dlouhodobému i krátkodobému pronájmu typu Airbnb. Doporučujeme zejména byty 1+kk a 2+kk s dobrou dopravní dostupností. Čím blíže centru, tím více převažují krátkodobé pronájmy,“ říká Denisa Višňovská z firmy LEXXUS.

Vlastníci nájemních bytů se však stále v největší míře rekrutují z individuálních vlastníků, velké developerské společnosti od nájemních projektů odrazuje velká administrativa. „Velké nájemní projekty nevznikají z několika důvodů. Hlavním problémem je velmi dlouhá finanční návratnost, nutnost řešit výměnu nájemníků, náklady spojené s vybavením a údržbou bytů nebo vymáhání pohledávek. Zkrátka byty k přímému prodeji se vyplatí víc,“ konstatuje Denisa Višňovská.

Na druhé straně trvalého růstu pak stojí nájemníci, kteří se musí dlouhodobě smiřovat s tím, že poměrně velkou část svého platu musejí vynakládat na zajištění bydlení. Pražský radní Adam Zábranský se v rozhovoru pro Českou televizi vyjádřil v tom smyslu, že nájmy v Praze již dorovnávají okolní metropole, jako je například Berlín, ovšem za podmínek třetinových průměrných platů obyvatel.

Ceny bytů, které se následně promítají i do cen pronájmů, podle něj žene nahoru nesrovnatelně nižší kupní síla českých domácností v porovnání se zahraničními i domácími investory. Česká střední třída se svojí solventností nemůže rovnat zahraničním zájemcům, které přitahují pro ně stále ještě atraktivně nízké ceny realit a vidina stabilního růstu hodnoty majetku v historické Praze. Tomu se do jisté míry přizpůsobuje i nabídka developerských společností, které se v poměrně velké míře snaží nabídnout tomuto segmentu zákazníků luxusní, a tedy pro Čechy obvykle finančně nedostupné, rezidenční nemovitosti.

Zdroj: LEXXUS

Náklady na bydlení kromě toho zejména v některých městských částech zvyšuje také konkurence ubytovacích platforem, které majitelům bytů nabízejí poměrně vysoký výnos. Podle analýzy společnosti Deloitte roste počet turistů rychleji než kapacita hotelových lůžek, tento fenomén tedy bude na českém trhu pravděpodobně dále upevňovat svoji pozici a možná i ukrajovat z nabídky bytů k dlouhodobému pronájmu.

Těch je podle společnosti LEXXUS v Praze kolem 9000 a jsou v drtivé většině ve vlastnictví individuálních vlastníků. V závislosti na dopravní dostupnosti, konkurenci Airbnb a charakteru čtvrti se může konečná částka, kterou nájemník zaplatí, značně lišit.

K nejdražším lokalitám patří Praha 1, Praha 2 a Praha 3, naopak nejnižší byly ceny v Praze 10. Průměrně zaplatili v roce 2019 za byt 1+kk 14 462 Kč, za 2+kk 19 157 Kč a za 3+kk 26 084 Kč. Dá se však předpokládat, že vzhledem k nedostupnosti bydlení v pražské metropoli ceny dále porostou.

TEXT: RED
FOTO: ISTOCK