V kancelářích začalo být těsno
Je docela dobře možné, že na letošní rok mnoho z pronajímatelů nebude vzpomínat v dobrém. Developerům a majitelům kancelářských domů nastávají napínavé časy. Nových nájemců je jako šafránu. Ti stávající hledají kvalitnější kanceláře za menší peníze. A také, pokud možno, na menší ploše.
Základní číselné informace z trhu kancelářských prostor za uplynulý rok vypadají stále dobře. Míra neobsazenosti se v Praze vloni pohybovala těsně pod 13 procenty, což není nijak znepokojující číslo (obvyklá míra neobsazenosti kmitá zhruba mezi 9 a 12 procenty). Kancelářské budovy se alespoň v hlavním městě staly cílem investorů. Nákupy a prodeje komerčních nemovitostí celkem (v celé ČR) překročily odhadem hranici 1 miliardy eur (27,6 mld. Kč), většina kupujících byli zahraniční investoři. I když konkrétní částka není dostupnou informací, kancelářské domy na těchto transakcích měly poměrně vysoký podíl, mj. díky prodeji obrovského komplexu v Praze na Chodově.
Developeři byli při chuti. V různých fázích stavby či rekonstrukce se ke konci loňského roku nacházelo více než 310 tisíc čtverečních metrů kancelářských ploch, které průběžně vstupují na pražský trh. „Projekty s plochou asi 37,3 tisíc čtverečních metrů jsou pozastaveny a developeři čekají na předpronájmy. Platná stavební povolení mají developeři na více než 480 tisíc čtverečních metrů v nových administrativních budovách, územní povolení na dalších 470 tisíc čtverečných metrů,“ odhaduje poradenská společnost DTZ. Dalších asi 1,1 milionu čtverečních metrů kanceláří se podle ní nachází v rané fázi plánování. Dohromady tak DTZ uvažuje o 2 milionech čtverečních metrů kanceláří, které v dohledné době pravděpodobně budou nabídnuty pražskému trhu. „Intenzita výstavby a ještě spíše přípravy nových kancelářských projektů v Praze dosahuje historicky největších rozměrů,“ píše DTZ. Proč to? Staví se levněji, pořizovací náklady staveb se výrazně snížily oproti úrovni z počátků krize v roce 2008. Dá se předpokládat, že i náklady na financování se snížily, nebo alespoň nestouply. Z trhu nuceně odešly slabší developerské firmy, připravené projekty pak prodávaly za příznivé ceny úspěšnějším konkurentům, kteří si dokázali vytvořit solidní vlastní kapitál. V neposlední řadě i důvěra v příští hospodářský vývoj podněcovala k zahajování nových projektů a přípravě dalších. Tříletý pokles hrubého domácího produktu se vloni zastavil. Ačkoli podle předběžných údajů Českého statistického úřadu ještě ve 3. čtvrtletí minulého roku hrubý domácí produkt (HDP) klesl o 1,2 % ve srovnání se stejným kvartálem vloni, od dubna už ekonomika vykazovala mezičtvrtletní zvyšování výkonu. Developeři sebrali odvahu stavět i spekulativní projekty, tedy budovy, do kterých nemají předem známého velkého nebo většinového nájemce. „Developerské financování a dostupnější úvěry než před rokem či dvěma hrají spíše sekundární roli. Za projekty totiž stojí hlavně zavedené firmy, které jsou výstavbu schopny financovat z vlastní equity – například z prodejů starších projektů investorům. Pokud je projekt ve výstavbě, má také konkurenční výhodu nad projekty, které jsou pouze na papíře, protože nájemci preferují právě projekty ve výstavbě,“ vysvětluje Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení výzkumu a konzultací DTZ.
Nové prostory pro staré klienty
Přesto se už vloni daly vystopovat některé trendy, které nadšení pro kanceláře brzdí. Především do Prahy nepřicházejí nové firmy, vstup nových nájemců se téměř zastavil. Za první tři čtvrtletí 2013 celkové pronájmy činily 213,8 tisíc čtverečních metrů, což představuje 7% meziroční nárůst. Čistá realizovaná poptávka za devět měsíců čítala celkem 119,4 tisíc čtverečních metrů, jde rovněž o 7% meziroční nárůst. Ovšem podíl renegociací na celkovém pronájmu se už v polovině roku přiblížil 60 procentům a ke konci roku je agenturami odhadován na 70 procent i výše, zatímco v předcházejících třech letech se pohyboval kolem 40 % a ještě dříve tvořil zhruba třetinu. Firmy hledají úspory na kancelářském provozu. Snaží se zmenšovat pronajímanou kancelářskou plochu, často se stěhují do novějších, kvalitnějších, lépe umístěných budov a původní v centru města nechávají prázdné. Konkurence developerů a majitelů kanceláří je veliká, takže nájemcům se daří sjednávat výhodnější podmínky (nájemní prázdniny, příspěvky na vybavení kanceláří aj.), ne-li přímo nižší nájmy. „Nabídkové ceny nájmů zůstávají opticky stabilní či klesají jen velmi zvolna. Avšak flexibilita majitelů v poskytování různých druhů pobídek je mnohem vyšší. Efektivní nájemné tak může být nižší i o desítky procent,“ říká Václav Bouček, vedoucí oddělení nájemců v DTZ. To se týká i firem, které se stěhovat nehodlají, ale věnují dostatek úsilí na vyjednávání nových podmínek ve stávajících prostorách. „Nákladů spojených se stěhováním a přípravou nových administrativních prostor si managementy začaly všímat pozorněji než v minulosti. Což platí bezesporu i pro největší přejednání v první polovině loňského roku: téměř 21 tisíc metrů čtverečních pro Raiffeisenbank v budově City Tower na Praze 4, ale také 7,2 tisíc metrů čtverečních CA Technologies v areálu The Park nebo 6 458 metrů čtverečních RWE v objektu Prosek Point C,“ vypočítává V. Bouček. Mezi novými tuzemskými nájemci stoupá počet těch, kteří požadují kanceláře do sta metrů čtverečních. Začínající nebo opatrně a nesměle expandující firmy také upřednostňují nájem kanceláří spojených s průmyslovým či logistickým prostorem nebo obchodem. Kanceláře v luxusních prostorech nebo na důležitých reprezentativních adresách v centru města tak zůstávají vyčleněny pro velmi specifickou klientelu.
Nejsme sami
Kanceláře mají jednu velmi nepříjemnou vlastnost. Jsou do značné míry poměrně snadno přenositelné mezi městy, státy i kontinenty. Expertní služby, poradenství, vývoj a projekce, obchodní ředitelství i call-centra se dnes dají provozovat v podstatě kdekoliv, což nelze udělat s bydlením ani maloobchodem a také v logistice je volba umístění určována v mnoha ohledech místem samotným. Kancelářským budovám v Praze 1 tak nekonkurují jen kancelářské budovy například v Praze 4 nebo v Brně, ale i ve Varšavě nebo v Dillí. Ve střední Evropě se od roku 2008 průměrné nájmy snížily zhruba o třetinu. Míra neobsazenosti se zvýšila na trojnásobek z 5 na 15 procent ke konci roku 2012. Vyplývá to z expertní studie společnosti Colliers International (CI). Za srovnatelně vyspělé trhy východní Evropy firma považuje Prahu, Bratislavu, Budapešť a Varšavu. Posledně jmenované město mělo v polovině loňského roku nevyšší přírůstek pronájmů a nejmenší míru nepronajatosti (pod 10 %). Praha a Bratislava na tom byly zhruba stejně (nepronajatost mezi 12 a 13 %) s tím, že objem pronájmů v Bratislavě naopak mírně klesl. Budapešť byla ze srovnávaných měst nejslabší s více než 15 % volné kancelářské plochy. Tyto statistiky se více méně kryjí s hospodářským výkonem Polska, České republiky, Slovenska a Maďarska a také s očekáváními, která o nich investoři a developeři mají. Zpráva vyšla v polovině roku 2013, číselné údaje tedy už nejsou aktuální, nicméně důležité trendy, které mapuje, v podstatě plynule pokračují. Podle zprávy se ve všech městech pronajatost kanceláří zvýšila o 25 až 30 % ve srovnání s rokem 2007, v Budapešti byl výsledek o něco slabší. Růst pronájmů se prakticky zastavil už ke konci roku 2011, v Bratislavě pak došlo k mírnému, zhruba dvouprocentnímu poklesu čisté absorpce kancelářských ploch. „Je to v první řadě signálem, že kancelářské trhy zde dospěly do svých kapacitních potřeb,“ konstatuje CI ve své studii. „Zpomalení je nicméně důsledkem oslabeného hospodářství těchto států. Pokles v Bratislavě, která donedávna těžila se solidního ekonomického růstu, pak ukazuje, že tamní kancelářský trh dosáhl strategického bodu nabídky.“ Zajímavý je pohled na „distribuci neobsazenosti“. Ve Varšavě je polovina neobsazených ploch rozptýlena do budov, které jednotlivě vykazují žádnou nebo nejvýše 30% neobsazenost. Pětina prázdných kanceláří je koncentrována v budovách, které mají vyšší než 70% neobsazenost. V Praze je v budovách, které mají vyšší než 70% neobsazenost, zhruba 26 % všech volných kancelářských ploch, dalších 30 % volných kanceláří se nachází v budovách s neobsazeností od 30 do 70 % a přibližně 44 % volných ploch je v budovách, které mají méně než 30 % volných kanceláří. Bratislava a Budapešť jsou na tom podobně – jen asi 35 % volných ploch je v budovách s neobsazeností do 30 % a více než čtvrtina volných kanceláří se nachází v domech se 70 % a více neobsazených ploch. „Neobsazenost potvrzuje trend posledních dvou tří let, kdy stoupá podíl prodloužených a renegociovaných smluv a stěhování firem. V Praze například v roce 2011 činil podíl těchto nájmů 60 %, vloni stoupl na 75 procent,“ komentuje CI. „V současné době se nájemci snaží získat lepší prostor a rozumněji jej využívat, aby zlepšili pracovní podmínky, zvýšili produktivitu práce a snížili počet svých zaměstnanců. Důsledkem je nárůst neobsazených ploch v budovách a v místech, které nevyhovují těmto požadavkům.“ Tam, kde se neobsazenost rozprostírá mezi budovami s jednotlivou neobsazeností do 30 procent, mohou být pronajímatelé celkem klidní, jejich pozice a tím i výdělky, respektive výnosy z investic do nemovitostí zůstanou zřejmě celkem stabilní. Neobsazenost mezi 10 a 15 % je podle CI naprosto v pořádku. Neobsazenost mezi 20 a 30 % už napovídá, že by bylo zapotřebí provést určitá zlepšení, aby nabídka lépe odpovídala poptávce. A jakákoliv neobsazenost nad tuto hranici už svědčí o zásadních chybách v údržbě a provozu nemovitosti, v řízení a marketingu. Budovy obsazené z méně než 30 % téměř neodvratně odrazují nové nájemce a ztrácejí ty stávající, zpravidla v důsledku nízké kvality stavby či jejího umístění. „Pokud bychom tyto outsidery vyškrtli ze statistik obsazenosti, měly by Praha a Bratislava míru neobsazenosti blízko velmi zdravým 11 procentům, Varšava pod deset, Budapešť přibližně 16 procent,“ konstatuje CI.
Výhled: Karlín za 6 eur?
Mohlo by se stát, že stěhování a renegociace vytvoří submarket kancelářského prostoru, na kterém budou mezi sebou soupeřit pronajímatelé existujících a dokončovaných kancelářských ploch o již zde usazené firmy (většinou). Noví nájemci se jistě také najdou, ale jak bylo naznačeno výše, exkluzivita Prahy (Brna, Ostravy) pro umístění kancelářského provozu je relativní. Společnost Colliers International v polovině minulého roku zveřejnila průzkum mezi velkými evropskými firmami ohledně jejich záměrů stěhovat se do zahraničí. Výsledek ukazuje, že 45 % dotazovaných firem počítá s přemístěním nebo expanzí do zahraničí. Mezi cílovými destinacemi se o východní Evropě moc nehovoří. „Zpráva ukazuje, že chuť po expanzi předních společností je zaměřená na rychle rostoucí oblasti, zejména Asii. Lepší přístup na trh, levnější pracovní síla a zlepšující se dostupnost schopností byly hlavní hnací silou pro rozhodnutí o přeshraničním přemístění,“ říká Guy Douetil, vedoucí oddělení korporátních služeb CI v regionu Evropy, Středního východu a Afriky. Průzkum ukazuje, že Asie je považována za nejlepší oblast pro růst s tím, že 30 % společností plánuje rozšířit obchodní aktivity v následujících dvou letech v Číně a 25 % v Indii. Další rozvíjející se asijské země, zejména Thajsko, Malajsie, Indonésie, Vietnam a Filipíny vykazují ještě větší zájem (přibližně 40 %), a to díky ekonomickému rozvoji a otevřenosti vůči zahraničním investicím a také proto, že cena práce je dražší v zemích, které již zažily první vlnu expanze západních zemí do Asie. Teze se netýká vysloveně kanceláří, ale ty se pronajímají zpravidla jako doprovod obchodu, výroby, vývoje, specializovaných služeb či logistiky. „Hospodářské obtíže na starém kontinentu z něj dělají méně přitažlivou oblast pro nadnárodní podniky. Ekonomický pokles některých evropských zemí spolu s obavami o schopnost evropských představitelů vytvořit plán nastartování růstu na celém kontinentu jsou faktory, které ohrožují zlepšení důvěry,“ vysvětluje Jana Vlková, vedoucí oddělení kancelářských prostor v CI Česká republika. Podle 70 %, respektive 66 % respondentů výzkumu CI jsou „back-office“ a výroba a montáž činnosti, které budou s největší pravděpodobností určeny k relokaci. Korporace je zamýšlejí přesunout do rozvíjejících se ekonomik s nižšími náklady. Téměř 60 % respondentů uvedlo náklady jako hlavní prioritu při výběru centrály, zatímco vloni to bylo 50 procent. Ekonomická nejistota a pokračující snaha o přísnou kontrolu nákladů bude pokračovat jako jasná priorita pro korporace v následujících několika letech, zatímco důvěra bude postupně obnovována, což bude mít vliv na výběr budovy. A poznámka na okraj: zelené kancelářské budovy neslibují vyšší výnos (vyšší nájemné). Podle jiného průzkumu klienti sice oceňují, že jejich kanceláře jsou v energeticky úsporných budovách, nevidí ale důvod platit za to vyšší nájmy. V tuzemsku tak může letos dojít k mírnému poklesu nájemného, zvýšení neobsazenosti a postupné konsolidaci trhu, které napomohou zahraniční investoři do kancelářských prostor. Podle odhadu DTZ budou kanceláře nejlákavějším aktivem mezi podnikatelskými nemovitostmi, za které dohromady investoři opět utratí nejméně miliardu eur. Nebo nastane silná diferenciace. Starší (relativně), méně vyhovující (relativně) a dražší (relativně) kancelářské domy se začnou vyprazdňovat, nové a rekonstruované kapacity kromě řady výhod nabídnou i velmi dobré finanční podmínky, výše nájmů prudce spadne, a to možná až k 6 eurům za čtvereční metr v širším centru Prahy. Slabší pronajímatelé opustí trh. Realitní agentura CBRE například uvádí, že výnosy nejlepších kanceláří v ČR se pohybují kolem 6,25 % ročně. Nejvyšší výnosy ale vykazuje jen velmi málo nejkvalitnějších kancelářských projektů. Rozdíly mezi špičkovými a ostatními kancelářskými budovami se podle CBRE začnou rozevírat. „To je zvláště případ pražského kancelářského trhu,“ zdůrazňuje agentura. To se nevylučuje s předpokládanou aktivitou investorů, kteří nebudou váhat zaplatit slušné ceny za obsazené, novými či dlouhými nájmy zajištěné projekty ve velmi perspektivních lokalitách. Developeři takovýchto projektů se vybaví dostatečnými finančními prostředky na to, aby přestáli slabost (neprorokujme ukvapeně něco vážnějšího) trhu podnikatelských realit. Postupná konsolidace nastane až poté.
PETR JANDA, architekt
Tématem tohoto sloupku mají být administrativní budovy. Administrativní znamená správní, a správní evokuje správnost. Bylo by tedy dobré, aby tato vlastnost nebo snaha o ni byla pokud možno v řešeních administrativních staveb dohledatelná. Je třeba rozšířit kritéria vnímání z obligátního cena-výkon o úhly pohledu, jako jsou hodnota pro místo, otevřenost a přínos veřejnému prostoru, morální životaschopnost či integrace do struktury města, a to jak fyzická tak i sociální, bez negativních dopadů na vylidňování celých městských bloků. Budovy jsou jen zdánlivým cílem práce architektů. Jde o mnohem více. Architekt je koordinátorem vztahů v prostoru a přeneseně i ve společnosti. Jeho poslání je politické. Jsme tedy jako architekti svým vzděláním nepsaně zavázáni společnosti pomáhat. Být architektem je tak trochu diagnóza. Znám businessmany převlečené za architekty, architekty převlečené za právníky nebo dealery nábytku prohlašující se za architekty. Znám architekty, kteří považují lhaní za metodu, a nazývají to diplomacií. Architekty, kteří mají krédo (za peníze) „uděláme klientům vše, co jim na očích vidíme“, ať už to naše životní prostředí stojí cokoli. Znám ale i takové (a je jich dost), kteří si váží svého poslání a jeho naplnění obětují v nezbabělé tvorbě a osvětě maximum. Takový architekt z práce prakticky neodchází a permanentně zatěžuje rodinu svou posedlostí komentovat realitu našeho (vystavěného) světa. Za to je bohatě odměněn přecitlivělostí na devastaci rodného města, nařčen z prospěchářství, ziskuchtivosti a vláčen bahnem anonymních diskusí lukrativních pro bulvární oborové weby a časopisy. Vědomí, že i v nejmladších generacích existují architekti schopní přes toto všechno být aktivní, mě naplňuje optimismem. Získanou energii třeba v budoucnu promítnu i do nějaké té administrativní budovy. Rozhodně pak ale nebudu na poloslepou fasádu bunkru kvůli nálepce „pasivní administrativní budova“ malovat obdélníky symbolizující okna. Slibuji.
TEXT: JAN TESAŘ
FOTO: THINKSTOCK
Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.
