Ve znamení stagnace
Zákopová válka na rezidenčním trhu trvá. Klienti stále čekají na další pokles cen, který podle některých analytiků musí dříve či později přijít, developeři však nehodlají ustoupit ani o píď. Dokonce v očekávání toho, že se ekonomika konečně začala vzpamatovávat, přestávají někteří s dosavadními slevami a bonusy. Trh se ale letos bude zřejmě dál líně válet u dna. Ostatně zprávy ze zahraničí upozorňují, že ani jinde zatím oživení nenastalo.
Nejistá sezóna
V širších souvislostech vidí letošní vývoj na trhu nemovitostí i Petr Merežko, zástupce ředitele úseku realitní obchody České spořitelny. „Letošní rok zatím vnímám nevýrazně. Dosud nevidím dostatek pozitivních ani negativních zpráv, které by měly mít výrazný vliv na další vývoj. Zůstávají otazníky: jaký vývoj zavládne ve světové ekonomice (zda ustojí situaci Čína a skupina evropských zemí PIGS – Portugalsko, Irsko, Řecko, Španělsko) a jak se to projeví na finančních trzích (v likviditě a úrokových sazbách)? Jak se tuzemská ekonomika vyrovná se změnami trhu: vyšší nezaměstnaností – nižší spotřebou (v důsledku vyšších úspor či nižších příjmů domácností)? Jakým způsobem ovlivní trh neprodané jednotky z dokončovaných rezidenčních projektů a byty ze sekundárního trhu? Jak se zdá, situace na rezidenčním trhu (ceny, hypotéky) se vrátila na úroveň roku 2004.“
Předpovídat situaci na trhu v nejbližším období si s jistotou netroufá nikdo. Jedno je však jisté – optimismem nikdo nehýří a predikce většinou vidí nejbližší budoucnost jako stagnaci s případným oživením v příštím roce. „Vzhledem ke stále nejisté ekonomické situaci jsou odhady budoucího vývoje velmi ošidné. Větší část developerů je velmi opatrná. Vyčkává a své projekty zpracovává jen na papíře – bez zahájení prodeje či výstavby, která je nejnákladnější.
Jsou však také developeři, kteří jdou proti většinovému proudu. Není jich mnoho a jsou poměrně velmi obezřetní – startují spíše menší projekty a využívají aktuálně příznivé ceny stavebních prací a materiálů, kterou pak zohledňují v nižší výsledné ceně pro klienta. O takové menší projekty s atraktivní cenou je zájem a fakt, že nejsou dokončeny, není pro kupující překážkou,“ soudí například Peter Višňovský, obchodní ředitel realitní společnosti Lexxus. Pro klienty je podle Višňovského dnešní situace velmi příznivá – na nemnoha nově zahajovaných projektech se jim dostává výhodné ceny a na projektech dokončených je jim zpravidla nabízena zajímavá sleva. „Obě zmíněné strategie se již na celkovém poklesu cen výrazně projevily a vzhledem k zásadnímu omezení přílivu nových projektů již další podstatný pokles cen neočekávám. V letošním roce lze předpokládat spíše stagnaci cen. Pokud se zlepší celková kondice naší ekonomiky, zvýší se poptávka a s ní lze očekávat i návrat k růstu cen nemovitostí.“ V současné době ale podle Petra Višňovského nelze předpokládat, že k tomu dojde dříve než v závěru roku 2010.
Opatrně hodnotí vývoj v nejbližším období i sami developeři. „Během tohoto roku očekávám stagnaci cen, další pokles již nečekám,“ říká například Martin Louda, manažer developerské společnosti SIDI Czech Republic. Pozvolný růst cen můžeme podle něj očekávat až na jaře příštího roku a to kolem 3 %. „Počet nových projektů, které se dostanou do fáze výstavby v tomto roce, bude minimální, především se bude vybírat z aktuální nabídky již dokončených projektů,“ dodává.
Respondenti se tedy spíše kloní k tomu, že ceny již dále klesat nebudou a v jednoročním horizontu by se mohly vrátit k růstu. Podle názoru výkonného ředitele společnosti Central Group Aleše Novotného, publikovaného v Hospodářských novinách, skončila i doba, kdy developeři lákali nové klienty na nejrůznější slevy a bonusy, které přidávali k bytům.
Očekávání, že se v příštím roce ceny bytů zase dostanou na růstovou trajektorii, však nesdílejí všichni. Realitní makléř Jan Traxler, ředitel společnosti Finez Investment Management, například opakovaně tvrdí, že vzhledem k demografickému vývoji je velmi naivní se domnívat, že panující převis nabídky nad poptávkou se v dohledné době změní. „Očekávám ve střednědobém horizontu 3 až 5 let pokles cen nemovitostí
v průměru o 30 procent, a to napříč celým trhem,“ prognózoval před půl rokem na webu hypoindex.cz. Nepovažuje za reálné, že by poptávka držela krok s nabídkou, a to ani u kvalitních lokalit.
Loňské ochlazení
Podle zprávy realitní společnosti King Sturge zaznamenal rezidenční trh v roce 2009 pokles ve třech klíčových směrech. Především začaly po téměř dvaceti letech svého setrvalého růstu ceny rezidenčních nemovitosti poprvé pravidelně čtvrtletně klesat. Průměrný meziroční pokles cen nových bytů v České republice byl o 7,1 %, ceny nových bytů v Praze se snížily v průměru o 8,2 %. Pokles cenové hladiny byl zaznamenán také u starších bytů. V celé ČR průměrně o 9,4 %, v Praze v průměru o 5,9 %. V praxi ceny rezidenčních nemovitostí klesaly v rozptylu od 5 do 15 % v závislosti na lokalitě a kvalitě nemovitosti.
Developeři se už od posledního čtvrtletí roku 2008 potýkali s citelným ochlazením poptávky, které se v první polovině roku 2009 proměnilo v její strmý propad. To má souvislost i s výrazným poklesem hypotečních úvěrů. Podle údajů MMR a www.hypoindex.cz se objem hypotečních úvěrů udělených v roce 2009 snížil ve srovnání s rokem 2008 o 35 %, na úroveň 74 miliard Kč. Přelom let 2009/2010 je ale podle společnosti King Sturge již optimističtější a nese se ve znamení mírného oživení poptávky.
V roce 2009 také došlo k meziročnímu snížení počtu dokončených projektů o 7 % (realizace těchto projektů se dostala tzv. off-plan), zároveň se meziročně snížil počet nově zahájených projektů o 13 %. Na vývoji rezidenčního trhu v roce 2009 se podle King Sturge podepsala hospodářská krize, nejistota kupujících ohledně budoucnosti a neochota přijímat dlouhodobé finanční závazky, také restriktivní podmínky bankovního financování a malý zájem investorů spolufinancovat realizaci rezidenčních developerských projektů.
Citelné ochlazení bytové výstavby v loňském roce potvrzují i údaje ČSÚ. K dramatickému propadu celkového počtu zahajovaných bytů v Česku (tedy nejen developerských projektů) došlo podle údajů statistického úřadu zejména v posledním čtvrtletí loňského roku, kdy byla zahájena výstavba 7 628 bytů, což je o 21,2 % méně bytů než ve stejném období roku 2008. Počet nově zahájené výstavby bytů v rodinných domech meziročně poklesl o 22,3 %, zatímco v bytových domech klesl počet nově zahájených bytů meziročně dokonce o 34,0 %. Celkově byla v roce 2009 zahájena výstavba 37 319 bytů, což je o 14,3 % méně bytů než v roce 2008, zatímco dokončeno bylo o 0,4 % bytů více. Stavební úřady vydaly vloni o 7,8 % stavebních povolení méně. Jejich orientační hodnota meziročně vzrostla o 4,3 %.
Dokončeno bylo v Česku vloni 38 526 bytů, což je v meziročním srovnání o 0,4 % více než v roce 2008. Počet dokončených bytů tak po 15 letech převýšil počet bytů zahájených.
Šance pro flexibilní developery
V letošním roce se zřejmě bytová výstavba dále zbrzdí. „V roce 2010 se v Česku postaví maximálně 30 000 bytů. Pro plynulou obnovu bytového fondu by přitom bylo nutné na trh uvést ročně 50 000 nových jednotek,“domnívá se Peter Višňovský. Dodejme, že zmiňovaných potřebných 50 000 bytů ročně je magická konstanta, která se traduje již od osmdesátých let minulého století.
Další snížení výstavby bytů je logické. „Jedním z důvodů této skutečnosti jsou pokračující obtíže stavebníků s dosažitelností bankovních úvěrů. Stavebním firmám nepomáhá ani pokračující propad v počtu poskytnutých hypoték,“ říká Peter Višňovský. „Většinou chybí požadovaný vlastní kapitál dohromady s předprodeji určenými bankou,“ potvrzuje developer Martin Louda. „Bankovní úvěr na developerský projekt již není tak jednoduché získat jako před 2 roky. Naše financující banka nám ale stále věří a máme u ní podporu pro další projekt,“ dodává Louda.
Je opravdu nyní pro developery obtížně dostupné financování projektů? Banky požadují předprodeje, jenže zákazníci si nyní mohou vybírat a mají tak spíše zájem až o dokončené projekty, aby si byt mohli prohlédnout v reálu. To by ale znamenalo, že developeři nejsou případný požadavek banky na předprodeje schopni plnit.
„Stále platí, že kdo chce dnes developovat, musí prezentovat své kvality – a to zejména vůči svému budoucímu klientovi. Je nutné, aby mu dodal dostatečné jistoty, že byt postaví a vše dodá v dohodnuté kvalitě a čase,“ vysvětluje Petr Merežko. „Budou-li na cestě překážky, developer musí prokázat, že klient nepřijde o svou zálohu. To vše může poskytnout jen takový developer, který rozumí době a je schopen se jí přizpůsobit. Vůči bance se takový developer musí prokázat tím, že se nebojí riskovat své vlastní zdroje – že je připraven se finančně silně podílet na projektu. Dále musí prokázat, že je schopen prodat daný produkt i za ztížené tržní situace. Není to snadné. Trh se rozdělil na flexibilní developery, kteří pochopili, kam se trh pohnul, a na ty ostatní, kteří se stále dožadují dob minulých.“
Kvůli krizi tak developeři nyní daleko více přemýšlejí o prodejích budoucího produktu a tomu uzpůsobují své přístupy a postupy – snaží se o flexibilitu produktu, rychlejší odpověď, podle toho, zda o byty bude zájem, připravují menší – uchopitelnější rozsah projektu z pohledu prodejů.
Rozdělení na etapy
Brzdou nové výstavby je ovšem nejen obtížnější přístup k financování jak na straně klientů, tak developerů, ale stále velký počet dokončených projektů, které se nepodařilo prodat. Podle Evy Keřkové, marketingové specialistky Skanska Reality, jednoho z klíčových pražských rezidenčních developerů, je například devět jejich projektů obsazeno z více než 70 %, stejný počet projektů (etap) je obsazeno z více než 50 %, pět je obsazeno z více než 20 % a čtyři projekty (etapy) jsou v začátcích prodeje a je v nich prodáno do 10 %.
Developeři se proto přizpůsobují nižší poptávce a snaží se na trh uvádět menší množství bytů. Trendem je rovněž dělení větších projektů do menších etap, než bylo původně plánováno.
„Počet bytů, které nově zahajujeme, je řízen aktuální poptávkou, která je momentálně determinována dostupností hypoték a obavami z nezaměstnanosti. V souvislosti s naší obchodní strategií zařazujeme připravené etapy některých projektů do prodeje v návaznosti na momentální tržní situaci, a ne ihned, jak tomu bylo v silných letech 2007 a 2008,“ říká Eva Keřková. Skanska letos počítá se zahájením prodeje 140 bytových jednotek v dalších etapách projektů v Jinonicích a Uhříněvsi a dále řádově se 100 bytovými jednotkami zcela nového, zatím nezveřejněného projektu. Dále se chystá zahájit výstavbu celkem 537 bytových jednotek ve třech pražských a jednom libereckém projektu.
Také další významný pražský developer, společnost Finep, zareagovala na aktuální stav trhu. „Krizi a s ní související pokles zájmu o koupi nemovitostí jsme reflektovali v připravovaných projektech tím, že jsme rozdělili plánované projekty do více menších etap,“ říká tisková mluvčí Petra Kopecká. „U projektů, které jsme zahájili před rokem 2009, k žádným změnám nedošlo. V Západním Městě bude v dohledné době kolaudována rezidenční Britská čtvrť, kam se budou moci v červnu nastěhovat již první obyvatelé. Finep své projekty nepozastavuje, některé pouze rozdělil do více menších etap, takže jsme schopni efektivněji řídit poměr mezi nabídkou a poptávkou.“
V letošním roce chce Finep dát na trh 300 nových bytů v rámci nově spuštěných projektů. Jde konkrétně o projekty v Praze – Štěrboholech, kde bude nyní na jaře zahájen prodej bytů druhé etapy výstavby, přičemž samotné zahájení stavby je plánováno na jaro příštího roku. Další nový projekt je situován v Hostivaři, kde bude prodej bytů zahájen v nejbližší době a stavba by měla být zahájena ještě před koncem roku. Na druhou polovinu roku Finep připravuje spuštění další etapy bytové výstavby v pražském Západním Městě.
Lepší užitná hodnota
Krize zamávala také výstavbou bytů v regionech. Například ve Středočeském nebo Královéhradeckém kraji klesl vloni počet nově zahajovaných bytů o pětinu, v jihočeském dokonce o třetinu. Malá města a obce jsou nyní pro výstavbu méně přitažlivá, banky je finančně příliš nepodporují. Developeři proto výstavbu v regionech omezují nebo odkládají na pozdější období.
Přes současný útlum trhu se však developeři v zásadě z trhu nestahují. V důsledku krize se nabídka bytů postupně snižuje díky menšímu množství nově zahajovaných projektů. „Tento propad nabídky se však reálně projeví za jeden až dva roky – dnes dokončené projekty budou vyprodané a nově dokončovaných bude o poznání méně,“ předpovídá Peter Višňovský. Proto pro příští roky připravují developeři další projekty. Finep chystá již zmíněnou další etapu Západního Města, Central Group a Ekospol zase podle deníku E15 hodlají zahájit mohutnou výstavbu 900, respektive 700 bytů na opačném konci Prahy v Horních Měcholupech.
„Nové projekty se zahajují a připravují. Odlišují se zejména výrazně propracovanější tržní segmentací a jasným cílením na konkrétní skupinu finálních kupujících – uživatelů. Začíná se projevovat hledání užitné hodnoty za rozumnou cenu – ne pouhé stavění metrů čtverečních. Je patrná výrazná snaha developerů o to, aby se budovaný produkt s úspěchem prodal. Dalším výrazným znakem je zmenšení projektů na úroveň prodatelnosti do 100 bytů na jednu developerskou fázi,“ charakterizuje nadcházející trendy Petr Merežko.
Lidmila Ziková
Autorka je novinářka.
Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.
