Výstavba bytů v České republice navzdory pandemii pokračuje

Růst bytové produkce v Česku pomalu zmenšuje převis poptávky nad nabídkou, k jejímu dorovnání bude však zapotřebí daleko více.

Návrat k hodnotám před 10 lety

V České republice byla v roce 2019 zahájena výstavba 38 677 bytů. Jde o nejlepší výsledek od roku 2008, kdy byla zahájena realizace více než 43 000 bytů. Ve srovnání s předcházejícím rokem jde o nárůst o 5556 bytů, nebo také o 17 %. Tato čísla jenom potvrzují růstový trend, který v tuzemsku přetrvává od roku 2013, kdy počet nově zahájených bytů narazil na své dno následkem globální ekonomické krize.

Zahájené byty v roce 2019 byly rovnoměrně rozdělené mezi rodinné a bytové domy, kdy 19 947 zahájených bytů připadalo na rodinné domy (51,6 %). Od roku 2008 byla v každém roce zahájena výstavba více bytů v rodinných než v bytových domech. Více než 60% podílu dosáhly rodinné domy v letech 2011 a 2012, tedy v době, kdy se příprava velkých bytových projektů téměř zastavila.

Více než třetina zahájených bytů se nachází v Praze a Středočeském kraji, kde se koncentruje také nejvyšší podíl celonárodní poptávky. V samotné Praze bylo zahájeno 6487 bytů (jenom o 2 byty méně než ve Středočeském kraji), což představuje 54% nárůst oproti roku 2018. Mezi lety 2016 až 2018 byla v Praze celkem zahájena výstavba 10 710 bytů, zatímco odhadovaná poptávka se pohybuje kolem 10 000 bytů ročně. V porovnání s produkcí je tedy téměř trojnásobná, a v konečném důsledku tak převis zájemců o volné byty nad nabídkou neustále narůstá.

Z perspektivy dokončených bytů zaznamenal rok 2019 s 36 406 byty nejlepší výsledek od roku 2010. Meziročně jde o nárůst o 8 % a ve srovnání s rokem 2017 dokonce o 27% zvýšení. Lídrem v počtu dokončených bytů byl Středočeský kraj se 7030 byty, ze kterých bylo téměř 5000 v rodinných domech. Na druhém místě se s odstupem zhruba tisíc bytů umístila Praha (6002 dokončených bytů), kterou následoval Jihomoravský kraj se 4719 byty.

Nejvyšší procentní nárůst počtu dokončených bytů byl evidován v Karlovarském kraji, kde se meziročně dokončilo o 40 % bytů víc, i tak se však s 683 byty umístil na posledním místě. O zhruba 150 bytů na tom byl lépe Liberecký kraj, který na rozdíl od kraje Karlovarského zaznamenal 20% meziroční pokles počtu dokončených bytů.

Rok 2020: jakým způsobem se projeví pandemie?

Od ledna do května 2020 byla v tuzemsku zahájena výstavba 15 898 bytů, což je ve srovnání se stejným obdobím předchozího roku pokles o 353 bytů, ale zároveň je to o téměř 2000 bytů víc než během prvních pěti měsíců roku 2018. Je namístě úvaha, jestli by čísla roku 2020 překonala předchozí rok v případě, že by nedošlo k výraznému přibrzdění všech ekonomických procesů kvůli koronavirové pandemii, která Českou republiku zasáhla v půlce března.

Počátečních pět měsíců roku 2020 je prvním obdobím, kdy je lídrem v počtu zahájených bytů hlavní město Praha, a ne Středočeský kraj. V Praze bylo zahájeno 2657 bytů, zatímco ve Středočeském kraji 2556 bytů. Společně tvoří tyto dva kraje třetinu nově zahájené produkce bytů v České republice. Na třetím místě ve statistice zahájených bytů je s 2330 byty Jihomoravský kraj, kde je produkce nových bytů tažená zejména výstavbou v Brně. Nejnižší aktivita byla do května zaznamenána v Karlovarském kraji, kde se zahájila výstavba pouhých 291 bytů, což je meziroční pokles o více než třetinu.

Navzdory nástupu koronavirové pandemie a zavedení přísných protiepidemických opatření byl během prvních pěti měsíců 2020 zaznamenán druhý nejvyšší počet dokončených bytů od roku 2010. Šlo celkem o 12 817 bytů, což je meziroční pokles o 4 %. Nejaktivnějšími kraji z pohledu dokončených bytů byly opět Středočeský kraj, hlavní město Praha a Jihomoravský kraj s 2742, 2049 a 1678 byty. Standardně nejnižší počet dokončených bytů od začátku roku 2020 byl zaznamenán v Karlovarském kraji, kde se dokončilo pouze 199 bytů. V kategorii dokončených bytů v rodinných domech statistice jasně dominuje Středočeský kraj s 2012 byty, zatímco žádný jiný kraj nezaznamenal více než 1000 bytů.

Pokud se zachová tempo intenzity bytové výstavby v České republice také po zbytek roku 2020, může se přiblížit hodnotám roku 2019, což může pomoci zpomalit tempo růstu cen. K jejich případnému poklesu a zvýšení dostupnosti bydlení by se produkce nových bytů měla ještě výrazně zvýšit, zejména ve velkých městech, aby kompenzovala deficit nahromaděný v letech po finanční krizi.

Česká republika v evropském průměru

Podle studie Deloitte Property Index se Česko ve srovnání s 16 dalšími evropskými zeměmi řadí i díky nárůstu intenzity výstavby v posledních letech do průměru a z pohledu zahájených i dokončených bytů je nejvíce srovnatelné se Slovenskem. V roce 2019 se v tuzemsku zahájilo 3,6 bytů na 1000 obyvatel a dokončeno jich bylo 3,4. V obou sledovaných parametrech bylo jasným evropským lídrem Lucembursko, kde se v roce 2019 zahájilo 8,9 a dokončilo 11,7 bytů na 1000 obyvatel. Polsko, Francie a Norsko na dalších pozicích se pohybovaly kolem hodnoty 6 bytů na 1000 obyvatel u obou sledovaných veličin.

Na opačném konci srovnání se nachází Bulharsko, kde bylo v roce 2019 zahájeno pouze 0,1 bytu a dokončeno 0,6 bytu na 1000 obyvatel. Tyto extrémně nízké hodnoty jsou způsobeny tím, že populace Bulharska dlouhodobě klesá kvůli migraci mladých lidí za prací do zahraničí, a tak má tato země jeden z největších bytových fondů s 566 byty na 1000 obyvatel. Největší zásobu bytů mají v Portugalsku, 581 bytů na 1000 obyvatel. Česká republika patří s 465 byty na 1000 obyvatel v této statistice k průměru. Nejnižší počet bytů vzhledem k populaci je k nalezení v Izraeli, pouze 293 bytů na 1000 obyvatel. To je o téměř 70 bytů méně než ve Velké Británii, která má druhý nejmenší bytový fond (361 bytů na 1000 obyvatel).

Nejhůře dostupné bydlení v Evropě

Navzdory rostoucí intenzitě bytové výstavby v České republice je deficit nových bytů z posledních let důvodem růstu cen a v kombinaci se zpřísněním podmínek pro získání hypotečního úvěru také důvodem zhoršení dostupnosti vlastnického bydlení. Když si obyvatel Česka chce koupit byt v novostavbě o velikosti 70 m², potřebuje k tomu téměř 11apůlnásobek průměrné hrubé roční mzdy.

Podle studie Deloitte Property Index, která každoročně porovnává mimo jiné dostupnost vlastnického bydlení v evropských zemích, se Česká republika umístila na prvním místě z pohledu nejhůře dostupného bydlení z 18 srovnávaných zemí už počtvrté v řadě. Jen o desetinu průměrné roční mzdy méně musejí za nové bydlení zaplatit obyvatelé Srbska, které se v evropském srovnání umístilo na druhém místě.

Zhruba desetinásobek průměrného hrubého ročního příjmu je potřebný ke koupi bytu v Rakousku a na Slovensku. Naopak nejrychleji si na nové bydlení našetří v Portugalsku a Belgii, kde se cena nového bytu o velikosti 70 m² rovná čtyřnásobku průměrné roční mzdy. V Portugalsku však panuje největší nevyrovnanost cen mezi největšími městy a ostatními částmi země. Na bydlení v Lisabonu nebo Portu musejí Portugalci šetřit výrazně déle, než je národní průměr.

Bydlení v nájmu jako nový standard

Zhoršující se dostupnost vlastního bydlení zejména ve velkých městech způsobuje, že stále více obyvatel volí k řešení své bytové otázky nájemní bydlení. Tato forma bydlení je atraktivní zejména pro mladé lidi na začátku kariéry, kteří se nechtějí zavázat k placení hypotéky na několik desítek let. Rozvoji nájemního bydlení také nahrává fakt, že se Česko stává atraktivním pro zahraniční institucionální investory, kteří mají zájem o nákup velkých bytových portfolií. Tato forma bydlení je však také zasažena trendem zdražování, i když nárůst nájmů je pozvolnější než v případě prodejních cen bytů. Zvyšování nájemného je způsobené zejména přesunem poptávky z prodejního trhu na nájemní, protože část potenciálních kupujících si při současných cenách bytů a podmínkách pro získání hypotečního úvěru nemůže vlastní byt dovolit.

V posledních letech si komplikovanost situace s dostupností bydlení uvědomila i některá města, a zahájila proto několik iniciativ s cílem zlepšit aktuální situaci. Jednou z těchto iniciativ je založení městské developerské společnosti v Praze, kde by se měla starat o rozvoj bytového fondu na pozemcích města. Problémem ale může být komplikovanost a zdlouhavost povolovacích procesů spojených s výstavbou nových bytů. Pokud se nepodaří vyřešit tento problém, bude se intenzita výstavby v České republice zvyšovat jen velmi pomalu, čímž utrpí zejména dostupnost bydlení.

PETR HÁNA
Associate Director Deloitte Real Estate
Specializuje se především na projekty zaměřené na oblast bytového trhu, stavebnictví a řízení a optimalizaci portfolia nemovitostí. Podílí se na vývoji Cenové mapy transakčních cen. Dále se věnuje projektům týkajícím se projektového řízení a controllingu, optimalizace procesů a organizační restrukturalizace stavebních a developerských společností.

IGOR ZSEBIK
Associate Deloitte Real Estate
V oddělení zaměřeném na nemovitosti a stavebnictví společnosti Deloitte se zabývá především oceňováním nemovitostí, transakčním poradenstvím, průzkumem trhu a souvisejícími analýzami.