Construction management: Flexibilní systém umožnil revitalizaci okolí Masarykova nádraží

Jeden z nejvýraznějších projektů současnosti, který dává tvář centru Prahy. Tak je možné označit revitalizaci území Masarykova nádraží, za kterou stojí Penta Real Estate ve spolupráci s Českými drahami a Správou železnic. Na projektu se podílela také společnost K4 Architects & Engineers, která zajišťovala projektové řízení stavby jednotlivých částí projektu, a to systémem construction managementu.

V Česku ne příliš využívaný, přesto flexibilnější a většinově i finančně výhodný systém řízení stavby, je alternativou ke generálnímu dodavateli, a právě Penta Real Estate patří k jedné z mála společností, která tento systém výstavby využívá.

Rekonstrukce a modernizace prostorů historického Masarykova nádraží byly prvotním krokem, který zahájil rozsáhlé stavební úpravy v bezprostředním okolí nádraží. Jeho proměnu následovala výstavba Masaryčky, která vychází z návrhu architektonického ateliéru Zaha Hadid Architects. V červnu letošního roku se pak veřejnosti otevřel hotel na Hybernské ulici, The Cloud One. Plánované přestřešení nástupišť, které má být hotové v roce 2027, spadá pod Správu železnic. Na řízení realizace některých částí projektu se podílela také společnost K4 Architects & Engineers (K4 A&E), která zajišťovala projektové řízení staveb.

Dlouhodobá spolupráce K4 A&E a Penta Real Estate

„Na místě původního brownfieldu, který vlastní České dráhy a společnost Penta, vzniká projekt, který v sobě kombinuje více zajímavých prvků. V první fázi přeměny chtěl investor zmodernizovat stávající budovu Masarykova nádraží při zachování atmosféry této historické dopravní stavby. V projektu Masaryčka pak Zaha Hadid využila potenciál lokality a zasadila do ní moderní prvek architektury, který stále navazuje na historii místa. Specifický je i hotel na Hybernské, jehož architektonické řešení bloku podporuje urbanistický koncept nově vznikající lokality,” přibližuje projekt Vladimír Pacek, ředitel společnosti K4 Architects & Engineers. Právě historická lokalita přináší svá specifika i v rámci projektového řízení stavby.

Společnosti K4 A&E a Penta Real Estate již dříve spolupracovaly na více projektech v okolí Masarykova nádraží. Jednalo se o řízení výstavby projektů administrativního komplexu Florentinum a budovy Motelu One, které jsou stavebně propojeny. Na tuto spolupráci společnosti navázaly i v rámci revitalizace oblasti okolo Masarykova nádraží, kde měla společnost K4 A&E na starost projektové řízení výstavby jednotlivých částí projektu. Jednalo se o projektové řízení prací na Masarykově nádraží, kde společnost řídila rekonstrukci některých částí. V budově nádraží tak byla zmodernizována celá řada obchodních jednotek, které zvýšily komfort cestujícím, jako je například přemístění pokladen.

Firma K4 A&E se podílela i na výstavbě polyfunkční budovy Masaryčka. „Konkrétně se jednalo o práce na administrativních budovách A a B. Většina z těchto prací už byla dokončena na podzim loňského roku, nyní na projektu doděláváme poslední fit-outy, tedy realizace stavebních a interiérových prací v pronajatých prostorách. Například samotná Penta svoje kanceláře využívá od podzimu roku 2023,” přibližuje aktuální práce Pavel Weisz, ředitel divize projektového řízení K4 Architects & Engineers.

Projektové řízení staveb společnost K4 A&E zajišťovala i u výstavby administrativních budov na Náměstí Winstona Churchilla nebo hotelu na Hybernské. Práce na projektu hotelu The Cloud One začaly v březnu 2021 demolicí zpevněných ploch a přípravou území na další fáze výstavby. Dokončení hotelu v letošním roce dotvořilo neurbanizovaný prostor v místě frekventované křižovatky „U Bulhara“.

Časová flexibilita a finanční úspora systému construction management
U projektů v oblasti Masarykova nádraží K4 A&E využívala metodu řízení construction managementu, která nabízí alternativu ke generálnímu dodavateli. Spočívá v zajištění přímého řízení a kontroly stavby, a to včetně výběru jednotlivých dodavatelů a jejich koordinace během celé výstavby.

Podle zástupců společnosti K4 A&E bývá většina zakázek v Česku realizována prostřednictvím generálního dodavatele, přestože právě služby construction managementu investorům mohou šetřit nemalé finance. „Investorovi tento způsob realizace díla přináší širší možnosti ovlivňování procesu výstavby, ať už optimalizací času na projektování a výstavbu, větší flexibilitou vlastní stavby a změnových řízení, až po finanční úsporu za vlastní stavbu,“ přibližuje výhody construction managementu Pavel Weisz.

Právě vyšší flexibilita proti generálnímu dodavateli patří k hlavním benefitům construction managementu. Na jednotlivé práce nebo skupiny prací společnost poptává více firem, které splňují předpoklad kvalitního a včasného dokončení předmětných prací. „Formou construction managementu rozdělíme zakázku na smysluplné celky podle typu aktivit a poté koordinujeme stavbu. To, co běžně dělá generální dodavatel interně, v tomto případě provádíme pro investora na jeho straně,” říká ředitel divize projektového řízení K4 Architects & Engineers a dodává, že manažerské společnosti musí do tohoto systému řízení vstupovat se zkušeností a znalostí trhu.

Zajištění dodavatelských firem

Celkově se na revitalizaci Masarykova nádraží podílela celá řada společností. „Spolupracovali jsme s cca 50 dodavateli, což odpovídá standardnímu počtu firem, na které jsme v rámci našich projektů zvyklí. K úspěšnému dokončení stavby bylo třeba uzavřít okolo 150 smluvních vztahů na práce a dodávky výrobků. Některým firmám jsme práce zadávaly opakovaně,” přibližuje více do detailu systém řízení staveb skrze construction management Pavel Weisz. Na stavbě současně pracovalo zhruba až 330 pracovníků dodavatelských firem, které společnost K4 A&E koordinovala a kontrolovala. Pod kontrolních činností spadá i dohled nad dodržováním požadavků na bezpečnou práci.

Za společnost K4 A&E na projektu Masaryčka pracovalo 15 lidí. Podle Pavla Weisze jsou nároky na počet pracovníků u staveb zajišťovaných generálním dodavatelem obecně nižší než u staveb systémem construction management, protože generální dodavatel po zahájení výstavby obvykle nemá potřebu pokračovat v zajištění výběrových řízení na jednotlivé práce.

Specifika stavby v historické Praze

Revitalizace Masarykova nádraží je složená z různých etap, kdy každá má svá specifika. Jednou z prvotních fází bylo vyčištění původního brownfieldu před samotnými stavebními úpravami, s ní je spojený i archeologický průzkum. Před výstavbou budov Masaryčky proběhl v letech 2017 – 2020 archeologický průzkum. Společnost K4 A&E v rámci tohoto projektu dohlížela i na záchranný archeologický průzkum, za kterým stál kolektiv Mgr. Martina Vyšohlída ze společnosti ARCHAIA Praha z.ú.

Díky tomu, že se projekt nachází v hradebním pásu Staré Prahy, vydal průzkum významné množství nálezů – cca 400 přepravek. Kvůli odkrytí hradeb musely být provedeny úpravy přípojek inženýrských sítí tak, aby samotná stavba mohla začít v roce 2021. Při pracích na další etapě – výstavbě hotelu The Cloud One, na kterém archeologický záchranný výzkum probíhal téměř po celý rok 2021, byla část hradeb překlenuta vlastní stavbou a jejich část je vidět za výkladcem hotelu z jeho severní strany. Průzkum v této oblasti pak částečně odkryl základy gotické Horské brány a mnoho dalších objektů a situací včetně reliktů barokního bastionu č. XXIII sv. Mikuláše.

Součástí práce společnosti K4 A&E bylo také řešit specifika stavby, která souvisí s jejím umístěním v historickém centru Prahy. „Například, když se v Praze staví nový chodník, tak musí být z malých kamenných kostek, kterým se obecně říká pražská mozaika. Jedná se o standard, který je daný Institutem plánování a rozvoje hlavního města Prahy. A v Česku existují už pouze čtyři firmy, které tuto mozaiku umí udělat,” přibližuje specifika výstavby v historických oblastech ředitel divize projektového řízení K4 Architects & Engineers a současně upozorňuje na nedostatek pracovních kapacit v některých segmentech stavebnictví.