Rekonstrukce domu: Jak ji ufinancovat a neskončit na mizině

Pustit se do rekonstrukce rodinného domu znamená náklady řádově statisíců korun, v případě kompletní rekonstrukce, například po koupi staré nemovitosti, se částka může vyšplhat až do výše několika milionů korun. Bez přípravy rozpočtu, promyšlení jednotlivých kroků, ocenění jednotlivých položek, včetně porovnání cen, se neobejdeme. Možností je konzultovat plány ohledně profinancování stavby s odborníky ve stavební branží, dodavateli, architekty, bankovními poradci.

První, co je v případě celkové rekonstrukce rodinného domu potřeba, je vytvořit si hrubý odhad nákladů a položkový rozpočet a po přesnějším měření rozsah potřebných prací a objem materiálu. Při obsáhlé renovaci se doporučuje smlouva o dílo s generálním dodavatelem, než jednotlivé dodávky a práce řešit se subdodavatelem, ať už s firmou či řemeslníky. Na první pohled dražší záležitost může být nakonec cestou, jak ušetřit.

Renovace není dnes levnou záležitostí. Stavební materiály se cenově úplně utrhly na přelomu let 2021 a 2022, kdy oproti roku 2020 vyskočily v komoditách jako jsou tepelné izolace a výrobky z oceli o 100 až 120 procent. Cena materiálů vyrostla tehdy v průměru o zhruba 40 procent. V letošním roce se se více méně stabilizovaly, i tak v porovnání s obdobím před čtyřmi lety zůstávají o dvě pětiny dražší (viz urs.cz).

Například cihlářské výrobky a tepelné izolace jsou oproti roku 2020 stále o nějakých 70 procent dražší, výrobky ze dřeva o 50 procent a z betonu a oceli o 40 procent. Výraznější pokles cen se letos očekávat nedá.

Vyplatí se sledovat slevy

Přesto ve snaze ušetřit a vybrat nejlevnější materiál není vždy ideálním řešením, jež se časem může projevit jako chyba. Zejména u vybavení, které má vydržet delší dobu a je nákladné ho vyměnit (například podlahy, obklady aj.), je vhodnější dát přednost kvalitě, byť za vyšší cenu.

Vhodné je porovnat nabídky cen stavebních materiálů u různých dodavatelů. Běžnou praxí je, že pravidelní zákazníci (řemeslníci, firmy) využívají v prodejnách stavebních materiálů slevové karty, ceny se při jejich využití dají po domluvě srazit o 20 a více procent.

Nezřídka se v maloobchodech objevují slevové akce, zejména na různé druhy nářadí, které lze při rekonstrukci využít. Sledovat lze i široké spektrum webů s nabídkou slev (například sbazar.cz), přičemž existuje řada dalších webů zaměřených na jednotlivé komodity, například dřevo a dřevěné výrobky.

Práce podražila

Náklady na rekonstrukci výrazně ovlivňuje cena práce, která se v posledních letech enormně zvyšuje. Samozřejmě, že se setkáváme se značnými regionálními rozdíly. V roce 2024 dosahuje minimální hodinová mzda 112,50 kč, takže ani manuální práce jako jsou výkopové práce či odvoz suti, pokud cenu neusmlouváte, nezískáte levněji než za 150, 200 korun na hodinu.

Odborné řemeslné práce se pohybují v řádech mnoha set korun za hodinu, započítat je nutné dopravu. Například hodinová sazba zedníka se letos pohybuje mezi 200 až 300 korunami (viz ceník řemesel). Obvykle se platí úkolová mzda, tedy za metry (například při zednických, malířských aj. pracích), a celkově za odvedenou práci.

Profesionálové ze stavební branže radí, že nad plánovaný rozpočet je potřeba rezerva ve výši alespoň 10 až 20 procent. Ne každý si totiž na začátku rekonstrukce domu najme odborníka na realizační projekt stavby, včetně návrhu interiéru od architekta. Takže se poměrně běžně stává, že se řada věcí ladí až při samotné realizaci, což přináší vícepráce a znamená zvýšené náklady. Poměrně alarmující informace je, že až polovina lidí při rekonstrukci podcení rozpočet a v průběhu prací jim dojdou peníze (průzkum Buřinky 2022).

Stavebko i překlenováky

V případě (spolu)financování rekonstrukce externími zdroji existuje několik osvědčených způsobů, které s sebou nesou pozitiva, ale i určité mínusy.
Jednou z variant je úvěr ze stavebního spoření, tedy pokud stavební spoření máte. Jde o poměrně výhodnou půjčku, kdy za příznivě nízký úrok získáte prostředky pro potřebnou rekonstrukci domu. Podmínkou je naspořené procento cílové částky (obvykle kolem 40 %, což se může lišit v závislosti na stavební spořitelně), od ní se pak odvíjí limit částky, kterou si můžete půjčit.

Další variantou jsou překlenovací úvěry, které nabízejí stavební spořitelny. Jejich podmínky nejsou až tolik výhodné, ale jejich pomocí se dá lépe dosáhnout na potřebný limit pro získání klasického úvěru ze stavebního spoření. Vhodné jsou ve chvíli, kdy si žadatel potřebuje půjčit větší částku, na kterou běžná půjčka nestačí.

Účelová půjčka na bydlení zajišťuje obvykle částky od desítek tisíc korun do zhruba dvou a půl milionu korun. Účel se nejčastěji prokazuje fotografiemi před a po rekonstrukci. Jde o levnější variantu běžné spotřebitelské půjčky, zlevněnou právě díky účelovosti.

Rekonstruovat jde i na hypotéku

Mezi známé způsoby financování rekonstrukce rozhodně patří hypotéka. Jedná se o úvěr účelový a její předností je nižší úroková sazba. Jde ale o specifický úvěr, který je krytý zástavou nemovitosti. Právě hodnota nemovitosti představuje maximální strop. Limitem je minimální možná částka, jakou můžete čerpat, která ve většině případů začíná na 300 tisících korunách Rekonstrukci je možné do hypotéky zahrnout již při zakoupení nemovitosti. Podobně jako u úvěru ze stavebního spoření si lze úroky odečíst ze základu daně.

Pokud jde o nižší částku, kterou potřebujete například pro renovaci koupelny či kuchyně, lze zažádat o bankovní neúčelovou půjčku. V zásadě jde o běžný spotřebitelský úvěr. Ve většině případů je nutné počítat s vyšší úrokovou sazbou. Tento druh financování může pomoci při nečekaných výdajích při rekonstrukci, kdy přesáhnete rozpočet a budete potřebovat menší částku na doplnění.

Formou neúčelové půjčky je americká hypotéka, kdy za půjčené peníze ručíte nemovitostí. Výhoda je v porovnání s běžnou hypotékou podmíněna většinou vyšší úrokovou sazbou. Vyšší jsou také poplatky a možné jsou i méně výhodné podmínky v případě předčasného splacení.

Dotace, dotace, dotace

Co se týká úspor, při rekonstrukci rodinného domu lze využít poměrně rozvětvené možnosti státních dotací. Dotace se poskytují pro rodinné domy na fotovoltaiku, tepelná čerpadla, řízené větrání s rekuperací, na výstavbu zelených střech, zateplení včetně výměny oken a dveří či rolety a žaluzie. Výčet možností je daleko širší. V případě, že člověk s dotacemi nemá zkušenosti, lze se za poplatek obrátit na specializované poradenské firmy, které jsou dohledatelné na webech.

I letos se objevují další možnosti státních dotací, mimo jiné již 3. září se otevřel příjem žádostí o dotaci na výměnu všech starých kotlů, tedy i třetí, čtvrté a páté emisní třídy. Nově bude podpora z programu Nová zelená úsporám (NZÚ) Light. Do konce srpna mohou lidé čerpat dotace pouze na výměnu kotlů první a druhé emisní třídy na tuhá paliva, která nejvíce znečišťují ovzduší. Od 1. září bude jejich provoz zakázán. V každém případě současné dotační programy nabízejí řadu variant, jak díky nim na celkové rekonstrukci ušetřit.