Stavební povolení, co vás čeká a nemine

Pro mnoho lidí je návštěva téměř jakéhokoliv úřadu noční můrou. Honbu za kýženými listinami pak často přirovnávají k pohádce O Kohoutkovi a slepičce, v horším případě Kafkově Zámku či rovnou k Čekání na Godota. Jak je to ale doopravdy? Na co se jako stavebník máte připravit a jak co nejvíce zjednodušit a zrychlit celý proces, jsme se vyrazili zeptat na úřad místo vás.

Za dveřmi kanceláře nečekala žádná sedmihlavá saň, nýbrž sympatická stavební referentka paní Štěpánka Švarcová, která nám krok za krokem vysvětlila, jak takový proces probíhá. Ovšem pozor, každý případ je unikátní a žádný obecný popis nikdy nemůže dokonale pokrýt všechny příklady, které mohou nastat v praxi.

Kdy na úřad vyrazit

Rozhodně dřív, než začnete cokoliv stavět (včetně terénních úprav), a zpravidla i předtím, než vůbec začnete o konkrétní stavbě blíže uvažovat. Většina požadavků úřadu se odvíjí od místa pozemku, krátkou návštěvu se tedy vyplatí udělat již před koupí parcely. Vyhnete se nepříjemné situaci, kdy investujete do pozemku, který není určen k zástavbě, je součástí záplavového území či památkové zóny, a váš konkrétní záměr zde nejde zrealizovat.

Tip: Pokud jste ve fázi řešení hypotečního úvěru, vyzkoušejte srovnání hypoték na webu Hypotečníkalkulačka.cz. U jednotlivých bank vám ukáže i minimální výši příjmu.

Co je potřeba ke stavebnímu povolení

Konečně máte jasnou představu o své stavbě a chystáte se podat žádost. Pokud chcete zkrátit proces na minimum, vyplatí se si některé z dokumentů připravit předem. V první řadě je třeba doložit vlastnictví pozemku (nejlépe výpis z katastru nemovitostí), a pokud stavebník a majitel pozemku nejsou jedna osoba, opatřit si plnou moc. Dále je nezbytné předložit v 2–3 kopiích projektovou dokumentaci zpracovanou autorizovanou osobou (stavební inženýr či architekt). Součástí projektu musí být vyřešení přístupu na pozemek a napojení na inženýrské sítě.

Je třeba si předem ujasnit, kdo vám bude dům stavět. To je možné dodavatelsky (najmete si firmu), či svépomocí pod odborným dozorem (autorizovaná osoba). Rozhodně si připravte i seznam účastníků řízení. Jedná se především o sousedy, ale pozor, nelze spoléhat na hranice dané plotem. (Účastníkem jsou i osoby mající zástavní právo či věcné břemeno na daném pozemku. Např. pokud váš soused ručí pozemkem bance, je účastníkem i ona.) Najděte svůj pozemek v katastru nemovitostí, databáze vám sama vygeneruje seznam jmen i s trvalými adresami.

Celý záměr je třeba probrat s dotčenými orgány a správci sítí v daném území, to ale nechte raději až po návštěvě úřadu, kde vám nejlépe poradí, kdo všechno pod tento termín spadá (záleží na konkrétní stavbě a místě pozemku).

Stavební úřad

V ruce třímáte kýžený šanon papírů, klepete na dveře kanceláře. Víte ale, o co vlastně jdete žádat? Kromě výjimečných případů, kdy není třeba žádné oficiální vyjádření úřadu, existují v zásadě dvě možné varianty žádostí a to: „společné územní a stavební řízení “ či „územní souhlas a ohlášení stavby“. A rozdíl? Při žádosti o územní souhlas s ohlášením vás čeká kratší proces. Bohužel ne každá stavba splňuje podmínky pro toto zkrácené řízení, jako je např. zastavěná plocha objektu menší než 150 m², již vybudovaná technická a dopravní infrastrukturní (přístupová cesta i připojení na sítě) či spolupracující sousedi.

Územní souhlas s ohlášením

Příslušný formulář si můžete stáhnout sami, nebo si jej vyzvednout na úřadě, kde vám zároveň poradí s jeho vyplněním. Jsou zde vypsány údaje o stavbě a především seznam příloh respektive podkladů potřebných k podání žádosti. Pokud některý z dokumentů nezískáte, budete muset stavbu projednat onou delší cestou.

Velkou část dokumentů už jsme popsali výše. Kromě nich budete potřebovat i kladná závazná stanoviska dotčených orgánů (v podstatě vyjádření dalších úředníků, jejich seznam vám pomůžou dát dohromady na stavebním úřadě. Může se jednat o odbor hygieny, životního prostředí, památkáře atd.) a prokazatelné seznámení účastníků řízení (pamatujete si ještě náš seznam?) s vaším záměrem. V praxi to zpravidla znamená navštívit sousedy a ukázat jim projekt, který podepíší.

Společné územní a stavební řízení

Projednání stavby je v zásadě stejné, jen trvá trochu déle. Stavba musí být vedena dodavatelsky, budete potřebovat závazné stanovisko hasičů a plán jednotlivých etap stavby s kontrolními prohlídkami, na které úřad pozvete. Naopak nebudete potřebovat obcházet sousedy s žádostí o souhlas. Úřad je obešle doporučeným dopisem místo vás, dostanou lhůtu 15 dnů k vyjádření, pak je jejich mlčení bráno jako souhlas.

Jak dlouho trvá stavební povolení

Dát všechny přílohy dohromady zabere nějaký čas. Vyjádření dotčených orgánů ani správců sítí nedostanete na počkání, úřední lhůty se pohybují okolo 30 dnů, v případě komplikací i více. Teprve po zkompletování všech příloh můžete podat samotnou žádost na stavební úřad. Nemá cenu se pokoušet ušetřit čas podáváním nekompletní žádosti, řízení bude přerušeno a pozastaveno do dodání zbylých podkladů.

Pokud půjde vše hladce, souhlas s umístění a provedením stavby (územní souhlas a ohlášení) bude vydán do 30 dnů, územní rozhodnutí se stavebním povolením do 60 dnů. Bohužel nezřídka se stává, že se účastníci řízení odvolají a celý proces se výrazně prodlouží.

Kolik mne to bude stát

Posledním krokem před vydáním souhlasu či rozhodnutí je uhrazení správního poplatku, který určí stavební úřad na základě pevně daného sazebníku. Lze jej uhradit převodem, složenkou, nebo přímo v pokladně úřadu. Vyzváni k úhradě budete pouze v případě úspěšné žádosti.

Už to mám konečně za sebou?

V případě kladného rozhodnutí vám i ostatním účastníkům řízení a řádného uhrazení po nabytí právní moci (či právní účinnosti) Vám stavební úřad zašle jedno vyhotovení ověřené projektové dokumentace se štítkem „stavba povolena“. Pak se můžete pustit do budování.

Pokud chcete v průběhu stavby udělat nějaké změny, vždy je předem projednejte se stavebním úřadem, stejně je neutajíte. Kromě jednotlivých prohlídek (etap) v průběhu stavby vás po jejím dokončení čeká závěrečná kontrolní prohlídka (po staru „kolaudace“), při které stavební úřad zkontroluje, zda byly splněny všechny podmínky rozhodnutí o povolení a stavba postavena v souladu se schválenou projektovou dokumentací. K žádosti o užívání se předkládají doklady prokazující její bezpečné užívání, včetně geometrického plánu.

Po úspěšné závěrečné kontrolní prohlídce vám obec přidělí popisné či evidenční číslo, vy můžete požádat o zanesení stavby do katastru nemovitostí a konečně se oficiálně nastěhovat.

Honba za razítky tímto úspěšně končí.