Stavíte? A kdo vám dozoruje?

V minulém článku o stavebních povoleních jsme krátce zmínili i povinnost zajistit v některých případech odborný dozor na stavbě. Kdo je ale stavební dozor a co zahrnují jeho služby? Kde hledat toho pravého, který nám ušetří nervy, peníze a nebude jen byrokratickou povinností a další položkou v rozpočtu?

Kdo je stavení dozor

Stavební dozor definuje § 2 odst.2 písm. d) stavebního zákona č. 183/2006 sb. a odst.3 a 4 § 153 stavebního zákona. Mezi kvalifikační předpoklady, které musí splňovat, patří např. vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru, popř. střední škola stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň 3 roky praxe při provádění staveb. Kdy jsou jeho služby nezbytné najdete v § 160 odst. 3 stavebního zákona popř. v minulém článku o stavebním povolení.

Činností stavebního dozoru je kontrola provádění stavebních prací. Zajišťuje, že se staví podle projektové dokumentace a dle platných předpisů a norem. Především je to ale odborník na vaší straně, chrání vás před nepoctivým jednáním stavební firmy snažící se profitovat z vaší neznalosti.

Jak najít toho pravého

Nejjednodušším způsobem je internetová inzerce, nejspolehlivějším osobní doporučení. Stavební dozor musí být schopen ohlídat firmu, nebát se postavit za vaše zájmy, aktivně komunikovat se všemi zúčastněnými stranami a v pravidelných intervalech kontrolovat realizaci stavby.

Nezbytností je i dobrá pověst. Jediná horší věc než dozor neschopný je dozor nepoctivý, který se za vašimi zády domluví se stavební firmou a místo vašich zájmů bude za provizi (ať už peněžní či formou mizejícího materiálu z vaší stavby) pracovat proti vám.

Na kolik vás vyjde

Hodinová sazba na stavbě se pohybuje v rozmezí 450–750 Kč/hod nebo cca 2 % z rozpočtu stavby podle honorářového řádu. Profesionál pohybující se dlouhodobě v praxi si je vědom své ceny a o moc níže nepůjde. Buďte proto obezřetní, narazíte-li na levnou nabídku, nemusí se vyplatit.

Kdy se na něj obrátit

Úkolem stavebního dozoru není jen kontrolovat kvalitu, ale i zabránit zbytečným výdajům. Za největšími ztrátami kupodivu nestojí rozhodnutí udělaná během stavby samotné, ale především při její přípravě, kdy se vybírají jednotliví dodavatelé, vypracovává se rozpočet, rozhoduje o finálním provedení detailů (které dokumentace ke stavebnímu povolení povětšinou neřeší). Stavební dozor jen těžko napraví chyby ve smlouvě se zhotovitelem(li), kterou jste již podepsali.

Změny v průběhu stavby je třeba pečlivě vážit. Je normální, že se objeví malé odchylky od plánu, a je povinností dozoru ohlídat, že budou správně vyřešeny. Pokud ale stavebník neustále překopává plány, pak ani stavební dozor nezabrání prodražení stavby a dost možná i sérii chyb vzniklých z diskontinuálnosti procesu. Věnujte přípravnému procesu dostatečnou pozornost, vyplatí se to.

Jaké služby žádat

Výčet činností najdete ve stavebním zákoně (§ 153 odst. 3 a 4 stavebního zákona č.183/2006 Sb.). I přesto ale vždy na začátku spolupráce přesně specifikujte, co všechno má spolupráce zahrnovat, a uveďte to v předmětu smlouvy. Obecně ale můžeme činnost rozdělit do těchto kategorií:

Zodpovědnost za správné provádění stavby jako např. bezpečnost instalací, provozu technických zařízení, ukládání a použití stavebních výrobků, materiálů a konstrukcí a vedení stavebního deníku či jednoduchého záznamu.

Zajištění odstranění závad při provádění stavby (ale i řešení závad objevených v záruční době) a neprodlené nahlášení změn v projektu a neodstranitelných závad stavebnímu úřadu. Jinými slovy hlídá místo vás stavební firmu, a pokud objeví nějaké nedostatky, má povinnost zakročit a firmu tlačit k nápravě (ať už formou opravy či slevy z celkové ceny, to záleží na dohodě s vámi). V případě, že by v této úloze zklamal, můžete vymáhat část škody na něm.

Do třetice všeho dobrého pohlídá i administrativní náležitosti procesu jako např. soulad stavby s ověřenou dokumentací, dodržení obecných požadavků na výstavbu, bezbariérové užívání a jiné technické předpisy. Jeho činnost končí předáním stavby (včetně zajištění požadovaných dokladů k užívání stavby) a uplynutím záruční lhůty.

Co je dobré vědět

Stavbyvedoucí a stavební dozor jsou dvě odlišné funkce. Oba sice dohlížejí na průběh stavby, ale zatímco stavební dozor obhajuje vaše zájmy, stavbyvedoucí je smluvně svázán se zhotovitelem stavby (stavební firma, řemeslníci apod.). Nabídka, že obstará i povinnosti dozoru, sice vypadá jako lákavá možnost ušetření peněz, ve skutečnosti se tím ale připravíte o možnost kontrolovat jednání zhotovitele. To ve finále může stát mnohem více než služby nezávislého odborníka.

Stavební dozor rovněž není stavebním mistrem. Jeho úkolem je zkontrolovat kvalitu odvedené práce, ne se na ní podílet. Pokud ve snaze ušetřit najmete místo profesionálních řemeslníků nezkušenou levnou pracovní sílu, nemůžete od stavebního dozoru čekat, že je bude na stavbě učit, jak správně provádět zadanou práci. Jeho úkolem je včas vás upozornit, že výsledná kvalita neodpovídá původním představám (normám, ceně, smlouvě či projektu atd.) a doporučit ukončení spolupráce se stavební firmou, ne jí dovzdělávat zaměstnance.

Jak vám tedy může ušetřit peníze

Stavba je citlivý organizmus a je potřebné se mu pečlivě věnovat. Zkušený dozor z praxe ví, co je nutné ohlídat, kde se dělají chyby. Doporučuje vhodná řešení detailů a postupů z hlediska technického i finančního. Zároveň se vyzná i v řešení smluvních vztahů se subdodavateli. Na rozdíl od investora laika velmi dobře ví, co nemá chybět ve specifikaci objednávky nebo předmětu smlouvy o dílo, tak abyste při závěrečné fakturaci nesplakali nad výdělkem kvůli pár chybějícím větám.

Postaví se za vás, když se objeví konflikt s firmou. Odborně zdůvodní a zaštítí případné reklamace či naopak zabrání zbytečným nákladům na vícepráce, které firmy rády zneužívají k dodatečnému navýšení ceny. Bude vám průvodcem v nepřehledném světě norem, nařízení a předpisů. Pokud si vyberete správně, ušetří nejen vaši peněženku, ale především vaše nervy.

Text: Karolína Kopecká
Foto: isifa/Shutterstock